对话人

　　北京大学房地产法研讨中心主任 　　　楼建波

　　易居研讨院智库中心研讨总监 　　　　严跃进

　　《法制日报》记者 　　　　　　　　　　赵 丽

　　《法制日报》实习生 　　　　　　　　　林靖耘

　　出租房空气质量如何商定

　　记者：自若甲醛超标事情曝光后，很多租房者开端为本人的身体安康忧虑。在目前状况下，有民众提出，租房合同中能否对甲醛浓度等空气质量成绩停止商定，以保证寓居平安?

　　严跃进：单纯商定此类甲醇规范的概念，其实很难做到，或许说很少会无机构去做，租客也难以针对质量成绩停止租房买卖。所以，其实要换个角度去商定，即承诺此类住房离最近一次装修是6个月以上工夫，相似的商定能够会比拟务虚。

　　楼建波：在合同里，假如说当事人有明白商定，当然是可以落实的。但目前普通只会商定提供的房子是合法的、是合适寓居的。如今室内空气质量规范是引荐性的规范，没有一个强迫性的规范。除非合同单方有商定，房屋内空气质量要到达一个详细的规范，否则我团体不以为这是一个合同可以商定清楚的成绩，应用合同来商定也不是一个好的处理方法。假如要在合同里停止商定的话，第一，缔约的本钱会很高;第二，假如是团体对团体的租赁合同，单方能够都没有足够的经历和知识停止商定，假如是企业和团体的合同，思索如今的租赁市场还是以租方市场为主，也不好停止商定。

　　记者：但即便商定了，也能够存在成绩。9月1日，2017年已经在自若租房的租客赵先生向媒体反映，经过自若请求的第三方空气检测后果存在被人为操纵的情形。针对赵先生的遭遇以及空气质量检测如何确保精确性的成绩，自若方面回应称，正在核实相关状况，并表示“绝不允许任何团体错误行为影响公司在甲醛管理这件事情上的决计和努力”。

　　楼建波：从目前的理论来看，都是中介公司装修后本人停止检测，中介公司以为契合建议性规范，就会把房源投入市场。目前大家还在讨论的，法律上还没有明白的规则的，一种是第一次推向市场的房源要出示第三方检测报告，第二种是承租人本人去检测，但单方都要明白相应的规范，只需不契合规范，租户身体上呈现不良反响，出租方就要承当相关责任。

　　记者：假如租房者要求评测，评测费用如何分担?

　　楼建波：法律上可以作出更契合政策的商定，但在理论中假如发作诉讼，那一定是要承租人作为被告先请第三方来检测并领取相关费用，假如胜诉了，可以将这笔费用放入相应的诉讼费。假如未来法律能规则或许中介机构可以证明质量空气是好的，这就要依据详细状况来看。

　　严跃进：相似费用建议由出租者或许房东承当，属于强迫交付的内容。

　　空气质量规范待法律明白

　　记者：我们查阅相关材料留意到，关于租赁房屋的平安质量监管，目前还没有特别明白的法律根据和适宜的监管主体。以北京为例，关于出租房屋的质量，《北京市房屋租赁管理若干规则》要求，出租房屋的修建构造和设备设备，该当契合修建、消防、治安、卫生等方面的平安条件，不得危及人身平安。

　　楼建波：房东有义务保证空气质量合格。什么样的房屋可以出租?首先必需要有奖励权;第二是适合寓居，这就包括空气质量规范要抵达一定的条件。如今的成绩是，如何判别空气质量能否良好、超标的规范是什么?

　　记者：方才您也提到了，室内空气质量规范如今只是一个建议性的规范，没有强迫性的规范。

　　楼建波：原来的室内空气质量规范次要是为了通知房屋一切权人、企事业单位，要把室内空气质量维护在一个什么水平，否则在其中寓居、任务的人就会遭到损害。在租赁企业出来之前，即使是经过中介撮分解交的，租赁单方是房东和承租人，属于团体对团体的租赁，但如今变成了租赁企业和消费者，我以为这个时分立法就要跟进了。关于租赁企业出租房屋的空气质量规范，法律应作出规则，而不能依托当事人商定。

　　出租房装修质量由谁把关

　　记者：其实，这并不是自若第一次被曝出甲醛超标。2017年，中国之声就报道过自若等中介收房后疾速装修出租，因装修通风期太短、资料材质等缘由招致甲醛严重超标，租客呈现分明病症。彼时，自若称会全力处理成绩，不推诿责任，但尔后甲醛超标的音讯时有曝出，刚刚过来的8月份就有超越3起地下报道。

　　严跃进：从房东的角度看，房东有义务做到房子装修合格等。这个规范估计后续会积极出台，即机构类的租赁住房将来会有各类新的管控内容。

　　针对住房质量，如今次要是住房部门、工商部门、疆土部门、消防部门等在监管，但是针对租赁市场的装修房屋还真没有监管。不过，从严厉意义上说，消防部门可以对装修停止监管，但在甲醛检测这个成绩上还存在空白。这其实是新事物，也是将来监管层需求掌握的新内容。从法律上说也没有太多明白规则，严厉说其实是在租赁合同中有一点表现，或许说是房东需求保证房源的平安性等，相似内容在将来还是需求住房监管部门来管控。

　　记者：上述法律空白能否有待法律法规或许监管部门、行业自律部门停止补充?

　　严跃进：关于此类法律空白来说，建议相关部门积极出台政策，从以后的纠纷和成绩中提炼出监管的精华。同时，关于此类租赁业务来说，建议构成比拟零碎的监管内容或指点方案，这样对近期租赁业务的展开是一种利好。

　　楼建波：这个行业刚衰亡，大家还没方法确定由谁来管。如今是住建部门对这些企业从事的租赁业务有权停止管理和指点，详细有什么成绩也不好说。

　　怎样处理出租房装修净化成绩

　　记者：民众如今关怀的是，自若的这种商业形式能否有方法防止装修净化?

　　严跃进：从装修净化角度看，将来在装修资料、装修方式等方面是可以调整的。另外很关键的一点是适当增加平装修等，经过复杂墙面粉刷等停止处置，这样性价比会更高。相似装修甚至建议可以保持，而宁可采取相似墙本着网络面前人人平等的原则，提倡所有人共同协作，编写一部完整而完善的百科全书，让知识在一定的技术规则和文化脉络下得以不断组合和拓展。 面刷白等复杂装修，本钱低、更环保。

　　记者：长租公寓室内空气质量成绩，应有监管部门介入。同时，随着租房市场日益火爆以及体量庞大的简单来说，创业有四步：一创意、二技术、三产品、四市场。对于停留在‘创意’阶段的团队，你们的难点不在于找钱，而在于找人。”结合自身微软背景及创业经验。租房平台的衰亡，关于租赁房的室内空气质量成绩，应出台更完善的法律法规和配套制度加以标准，使租客安康权益有一个更好的保证。

　　严跃进：从管理部门看，是房管局、住建委或相关部门管控，其实次要还是中介行业协会在管。相似机构的监管应该说具有劝说的含义，但是其监管的力度分明要弱于房管部门。协会的会员是由中介机构担任的，其监管的形式会经过相似座谈会、约谈、门店督查等停止，震慑力的确低了一点。而从以后市场管控的角度看，工商行政部门也可以积极介入。关于相似租赁业务的监管，建议后续还是由住房监管部门停止，同时适当结合卫生安康部门、环保部门等积极停止抽样调查。大体上说，将来需求停止预先监视，这也是很关键的内容。

　　楼建波：针对这次曝光的状况，我们需求更好的监管和调查。关于这次被曝光的甲醛成绩，我以为没有必要延伸讨论对整个长租公寓应该如何停止管理。针对此次事情的处理方案，一是国度要出台强迫性的规范，规则租房租赁企业出租的房子室内空气质量到达一个什么样的规范才可以出租;二是信息披露，明白房源信息，比方房子是什么时分发出的、能否有停止二次装修、装修后的空气质量检测后果是什么;三是法律要规则假如由于空气质量成绩形成租户安康损害，租赁公司要承当责任，而且举证责任倒置。假如能做好以上三点，这类成绩就可以有所处理。企业自律是一个方面，还有要立法跟进和相关部门的监管。