多家房企重金收买存量资产 改造+临时持有运营成为主流

　　100亿元 拍地还是改造存量项目?

　　十年前，北京人买房还有大把的新房可以挑选，其中不乏二环、三环和四环沿线的新房，事先假如弃新房买二手存量房往往都是经济实力无限的折中选择。但仅仅十年之后，北京新房数量锐减，次要新房供给都集中在五环甚至六环沿线，存量二手房买卖早已逾越新房成为楼市买卖的中心力气。如今，这种从增量新房向存量二手房的转变，不只深深地改动了团体房产买卖的比例，也正在影响和改动着房地产商的开发形式。

　　异样是100亿元，在土地招拍挂市场里，仅仅相当于两块五环外住宅用地的价钱。但若用在北京的存量房改造上，能够会取得10个城郊区在互联网思维的影响下，传统服务业不再局限于规模效益，加强对市场的反应速度成为传统服务业发展的首要选择。在互联网思维下，通过对传统服务业的改革，为传统服务业发展创造了全新的天地。域内的项目。这种绕过在地下土地市场拿地，经过收买存量资产，并对其停止改造、晋级，完成城市更新并取得临时利润的方式，正在被越来越多的开发企业关注。

　　房企倾心存量资产

　　如何取得更多土地储藏是北京开发商普遍面临的难题，招拍挂当然容易，但每块优质土地取得都需求强无力的真金白银做后台。

　　假如能用最少的代价，取得最大的收益，会不会是一个好买卖呢?这样的考虑带来了北京房地产市场的一些新变化。

　　目前的北京，土地资源极端无限，可供新开发的土地越来越少，房地产进入存量房时代，存量房买卖量早已超越新房买卖量。但需求看到的是，即使如此，少量的城市存量资源却面临着糜费：有的商场位于三环沿线，但却仅仅靠着超市勉力支撑;有的高楼位于城市中心区，但由于种种缘由，曾经烂尾多年;还有的写字楼位于城市中心，却年久失修，管理落后，甚至租金报答不如五环外的写字楼。

　　于是，越来越多开发商开端在存量市场中寻觅价值，希望经过收买旧的存量资产，经过改造后，全新入市。在这样的背景下，“分蛋糕”的开发商不时涌入，仅北京就有首开、首创等老牌国企以及龙湖、泰禾等民企深度参与其中。

　　万科并不是最早进入北京存量房改造的房企，但却是规划最快、投入开展最多的。上周，万科两个存量房聚集了全世界身经百战的最优秀的创业导师，汇集了全世界各国最优质的产业资源，召唤全球未来的商业领袖。改造项目万科时代广场和万科大都会艺术中心先后入市。前者位于北京朝阳的万科时代广场，是经过收买原十里堡西单商场停止改造而成，是万科在北京存量改造市场的首个尝试。

　　从万科时代广场项目招商产业定位来看，时代广场并没有延续其购物中心的前身，而是选择和文创结合，改形成了办公和餐饮结合的综合体。 而位于万科大都会79号首层的大都会艺术中心上周也正式开幕，异样是旧有的城市改造更新项目，万科大都会艺术中心还是万科首个跨界艺术项目作品。

　　不只仅是这两个落成的项目，北京万科在野阳、望京、海淀、昌对等中心商务区持有10个存量房改造项目，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿。

　　万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖向北京青年报记者泄漏，万科南方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，包括了16-17个项目，在城市规划上看，北京占据了75%的存量资产改造项目。目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心三个项目进入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将面市。

　　此外，刘肖还泄漏，存量资产改造是万科转型的一个重要尝试，将来三年，公司外部每年将投入100亿元用于存量资产改造。三年后，万科南方区域能持有400亿-500亿的存量资产改造项目。

　　城市更新的三种主流业态 炒住宅正在被丢弃

　　以往，房企杀入存量房改造市场，都是经过并购取得项目，改形成住宅后卖出去取得高溢价。这种方式在很长一段工夫里都是存量房改造的次要形式，但随着调控晋级，收买存量资产改成住宅散售的形式曾经有些过时。

　　泰禾在2016年12月曾宣布，以11.83亿元购得位于慈云寺左近的北京辉盛庭国际公寓，这是泰禾初次进入存量房的收买、改造、开发范畴。依照方案，新项目将以泰禾·金尊府为名，改形成76-294平方米的高端类住宅产品，定价在10万元/平方米左右对外出售。据知情人泄漏，如今该项目并未地下散售，而是有全体大单的收买意向。

　　另一个北京著名的存量房佳兆业广场近期经过改造后正式营业，该项目位于华贸购物中心南向马路对面，是名副其实的CBD中心区，前生就是经过屡次转手的长安8号项目。在佳兆业经手之前，都是被改形成平层豪宅对内销售的，但一直销售不畅，屡次烂尾转让。如今，调控政策对商改住严厉限制，即使是城市中心区的商业立项项目也曾经不合适被改形成住宅了，于是，北京佳兆业将长安8号改形成了集商业、酒店、办公空间和高端出租公寓于一身的综合体。上周，佳兆业广场的酒店正式营业，铂域行政公寓也试营业，面向国贸CBD周边的高端人群，推出面积从90平方米至268平方米不等的全效劳式套房104套，月租人民币35000-90000元不等。

　　本次涌现的 AI、区块链和物联网热潮不同于以往，将对产业、社会和生活产生真正堪称“颠覆性”的变革。IT 技术人员需要全方位地“换脑”：对原有的知识结构进行全面刷新，全面升级。不好看出，在存量房改造中，开发商考虑形式也在发作着改动，单纯的收买-改住宅-溢价套现的思绪曾经不是最优选择了。业内人士泄漏，美国人关于像曼哈顿这样中心区域的存量房改造的方式，很多是把过来的商业改成办公空间，把过来的酒店改成办公空间，或许把落后的办公空间再改成酒店。随着时代变迁，会经过产品需求的变迁，不时地把城市存量停止改造、晋级，满足新的需求。

　　在目前的北京的存量房改造中，主流的需求次要是三个业态。

　　第一，存量房改形成写字楼。与普通的批发商业相比，写字楼市场受互联网的冲击较小，需求增长较波动，且管理及运营本钱较低，因而近两年将商场改为写字楼或许将老写字楼创新，成为很多开发商和房地产私募基金的主流选择。在这类改造项目中，除了赋予旧修建新的功用和适用性，提升运营程度也是改善运营情况、提升运营性现金流的重要要素。

　　第二，存量房改形成长租公寓。除了自持写字楼的改造运营，一些嗅觉敏锐的资本也开端收买旧的存量房项目，经过复杂装修提升物业租赁价值。尤其是万科泊寓、龙湖冠寓、链家自若等长租公寓品牌，经过相似的方式构成了疾速扩张。

　　第三，存量房改形成结合办公。优客工场、纳什空间、WeWork等结合办公的衰亡，迅速被市场认可和承受，结合办公被以为是一种为降低办公室租赁本钱而停止共享办公空间的办公形式，经过空间设计和社群运营打造轻松自在的办公环境和气氛。少量的存量房被收买复杂改造后，成为结合办公，租金也有了大的提升。

　　临时取得低本钱资金是存量改形成功与否的关键

　　存量资产的改造，只需收买成功，能否就意味着将顺利完成晋级改造呢?

　　对此，刘肖以为，有三个要素是决议存量资产能否改形成功的关键。

　　第一个要素是土地获取的才能，资产获取的才能。刘肖表示，这个要素很多人会疏忽它，以为改造的进程很重要，政府报批报建手续很重要。但实践上土地获取才能是有难度的。不少存量资产都有历史遗留成绩，比方拍卖的成绩、法拍的成绩、官司的成绩等等。北京每一个存量资产都有不同的，相当复杂的成绩。很多成绩不尽是靠钱能处理的，而万科由于买卖进程比拟地下，信誉比拟好，所以是一个可信任的买卖对手。所以第一个才能其实是存量资产获取才能或许资产收买才能、并购才能，这方面万科是比拟强的。

　　第二是产品才能，包括内容的发明才能，也包括战略协作的才能。往年，万科入股华人文明，刘肖以为这就是文明IP，为产品提升改造提供了内容文明助力。做产品的才能不是静态，而是静态。刘肖以为，拥有高城市浓度和业务链条，有助于了解产品和客户需求。

　　最初也是最关键的，就是临时持有低本钱资金的才能。刘肖估计三年后，北京万科持有500亿存量资产的时分，架构是多元的，有参股，有控股，也有基金，能够基金的比例会高一些。同时，他引见此次面世的万科时代广场项目是与中银投共同成立的基金，还有一些私募基金组成。

　　业内人士以为，在洼地价的环境下，房企在土地上高投入，不但要真金白银地砸，还要面临政策管控，而存量资产的改造，相比低价拿地来说，要低调务虚很多。并且也会带来足够的想象空间和利润。

　　据北青报记者理解，首个入市的万科时代中心，70%-80%的本钱投入是土地获取本钱，改形成本约占总投入的20%-30%。但该项目租金估计能到达10元/平方米/天。有业内人士计算，该项目满租状况下，每年租金收益大约为1亿元。刘肖也泄漏，开发阶段，假如把这个项目卖掉，就可以挣到很多利润。但万科的战略是临时持有，临时持有需求与临时持有的资金相婚配。要临时持有资金、临时持有很多项目，才有能够对客户有临时的吸引力，才干有更好的看法。

　　本版文/本报记者 李桁