卖房不迁户 频频引纠纷

　　近年来二手房买卖市场活泼，其中由于孩子退学而买房占据了相当大的比例。但在购置二手房后的户口迁移却成了成绩，有些售房人不配合迁出或无法迁出，招致买卖单方纠纷频发。针对该成绩，昨天北京市三中院就近年审理的此类案件状况停止了通报，并给出司法建议。

　　据统计，2015年至2017年，三中院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件, 从结案方式上看，二审维持原判41件，维持率为77.4%;发回重审及改判案件5件，发回改判率为9.4%;调停7件，调停率为13.2%。

　　此类案件涉案房我国这片创新热土正在发生一场全面而深刻的产业结构变革。屋大都发作在中心城区，纠纷发生的缘由次要有四类，一是房屋存在买卖单方以外的案外人户口。约半数的案件均触及案外人户口，签署房屋买卖合同时，买受人并未关注涉诉房屋上能否存在案外人户口，出卖人也未告知买受人涉案房屋存在案外人户口的状况，进而在前期合同实行进程中呈现案外人不情愿配合迁出户口或许找不到案外人等情形。

　　二是房屋户口注销人不配合操持户口迁移手续或无法操持。出卖人在签署房屋买卖合同后发现房价下跌、以为买卖价钱不理想，提出跌价、回绝买卖或拖延不实行迁移户口等合同义务的状况时有发作。有局部买受人则未与房屋的户口注销人确认能否迁出户口及期限，致使在合同实行的进程中，找不到户口注销人、甚至户口注销人死亡等状况。

　　还有局部出卖人卖出房屋后没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住公租房，有的老人以卖房养老的方式寓居在养老院等，因公租房、养老院及租赁的房屋不具有落户条件，招致户口无法迁出。

　　三是在房屋买卖合同中，未对户口迁出期限及违约责任停止商定。

　　四是以子女退学为购房目的的买受人未在签署房屋买卖合同前核对涉案房屋的户口注销状况招致前期子女无法顺利退学等状况。

　　法院四点建议 躲避纠纷发生

　　1.片面核对买卖房屋户籍注销状况

　　买受人在签署房屋买卖合同之前，应充沛理解核实买卖房屋的户籍注销状况，可以在产权人赞同和协助下，到派出所查询涉案房屋内户口注销状况。假如购置的房屋为学区房，还可以向教育部门核实学籍运用状况。

　　2.明白户口迁出期限及违约责任

　　建议在合同中明白商定户口迁移工夫及违约责任，促使出卖人严厉依照合同实行，一旦呈现出卖人延期实行或许不实行的状况，买受人起诉索赔也有明白根据。假如购置房屋为学区房，可在合同中明白商定房屋对应的学籍目标归买受人运用。

　　3.留意固定因对方违约形成损失的证据

　　在买卖的各个环节，买卖单方都该当留意保存相关文件及证据，比方房屋买卖合同、房款转账记载、短信微信聊天记载等。

　　4.尝试请求行为保全

　　购置“学区房”后出卖人违约不迁出户口，招致无法落户。如买受人要求持续实行合同的，为了避免出卖人歹意运用学籍，可尝试请求行为保全，制止出卖人运用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。北京晨报记者 黄晓宇