原标题：洼地价低房价，开发商亏本拿地!谁会做赔本生意?

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　　往年以来，多个城市加码房地产市场调控力度，出台了限购限价等措施。但是，一些开发商拿地热情并未减退。半月谈记者近期在江东北昌土地拍卖市场理解到，有的地块楼面价与新房价仅差1400多元。“面粉”与“面包”价钱如此接近，能烤出好“面包”吗?

　　楼面价1万1，房价1万2

　　往年5月11日，南昌市西湖区水厂路以北、万店路以西DABJ2018009号地块，经过482轮、近4个小时的竞价，被南昌茂泰房地产开发无限公司竞得，楼面价高达每平方米11038.6元，溢价率高达112%。而相关土地出让须知明白，该地块所建住宅的控制性房屋销售价钱(均价)下限为每平方米12500元。

　　当天同时被低价拍卖的还有位于南昌市东湖区中大路以东、安山路以南DAAJ2018008号地块，其楼面价高达每平方米10756.3元，与每平方米14300元的政府限价也只要3500元左右的价差。

　　“面粉”贵了，“面包”反而廉价了。半月谈记者留意到，这两宗地块左近带装修的商品房均价达每平方米1.8万元左右，与将来的限价新房价钱构成每平方米5500元的价钱倒挂。

　　业内人士表示，从一定水平上讲，这是违背常理的景象。“每平方米1400多元，连修建装置本钱都不够。”朝晖城建集团无限公司总工程师熊震洪引见，普通而言，房屋主体修建每平方米造价约为1300元，装置水电、消防等设备本钱每平方米需求200元左右，另外还有路途管网、小区绿化等设备本钱，核算上去每平方米修建装置本钱总计约为2500元。

　　江西财经大学房地产开发与管理系主任刘旦引见，房地产项目开发总本钱构成大致为：拍地本钱约占40%、建安本钱和各种税费等财务本钱算计约占50%，自有利润约占10%。“每个公司拍地都会有根本的财务准绳和投资收益预期，并停止外部收益测算，在很大能够面临盈余的状况下拍地，显然是有其他思索。”

　　半月谈记者电话联络南昌茂泰房地产开发无限公司母公司新力地产，对方表示对此方便予以评说。南昌市疆土局相关担任人表示，对新房限价有助于释放防止房价过热的信号，开发企业竞价拍地则是市场行为。

　　“土拍盛宴”缘何而起?

　　在强化房地产市场调控背景下，房价涨幅正成为一个敏感的考核目标。近期，住建部约谈12个城市的相关担任人，强调要毫不坚定地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目的不坚定、力度不抓紧，落实中央调控主体责任，因城量体裁衣，精准施策。

　　相关专家指出，土地出让支出依然是中央财政的重要来源。财政部近期发布的数据显示，往年1—4月，全国国有土地运用权出让支出约1.8万亿元，同比增长40.7%。

　　刘旦以为，近期南昌土地拍卖市场上之所以会呈现开发企业宁可冒亏本风险也要拿地的景象，不扫除外地商品住宅市场库存偏紧的要素。在去化周期较短的背景下，一些资金实力雄厚的大企业能够会为了规划将来、抢占市场而停止反周期的操作。

　　半月谈记者理解到，南昌市近期拍卖的土地出让须知明白，宗地成交后，在《国有建立用地运用权出让合同》中明白竞得人承受宗地商品住宅销售均价下限。宗地的商品住宅自《商品房买卖合同》签署之日起，5年内不得转让。同时，交付土地后9个月开工建立，自开工之日起两年内全体完工。

　　洼地价低房价，是耶非耶?

　　一位房地产开发企业担任人剖析指出，南昌茂泰房地产开发无限公司所竞得的这宗地块，新房至多要卖出每平方米1.6万元以上的价钱才干保证不盈余，而这与政府限价相差约4000元。

　　刘旦指出，“限房价、竞地价”调控形式是对开发企业资金实力的重要考验，能够会推进房地产市场“大吃小”，淘汰中小开发企业，进一步进步房地产市场集中度。同时，这进一步释放出房地产市场投资收益率不会如过来那样高的信号。

　　微信网友“自在空间”评论说，楼面价这么高，售价这么低，总觉得是表象，开发商是市场主体，又不是慈悲机构，谁会做赔本生意呢?言论担忧，在高本钱开发压力和一、二手房分明价钱倒挂下，开发企业在售房时能够会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价钱、进步首付比例等方式，躲避政府限价。

　　有剖析指出，土地市场的炽热与房产市场的“冷落”景象难以耐久，潜藏一定金融风险。作为一种市场行为，保证开发企业合理的利润空间是项目正常运作的题中之义。专家建议，限房价的同时，也应合理设置竞地报价下限。(记者：余贤红 ：《半月谈》2018年第11期)