广州粤地矿业无限公司拟将其所持有的
威 宁 县 结 里 煤 焦 有 限 公 司 20%股 权 转 让 给
东莞宏远工业区股份无限公司项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2012]第 124 号
中联资产评价集团无限公司
二一二年三月十二日
威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
目 录
注册资产评价师声明 ...................................................................................1
摘 要 .........................................................................................................2
资 产 评 估 报 告...........................................................................................4
一、委托方、被评价单位和其他评价报告运用者.............................4
二、评价目的 .........................................................................................8
三、评价对象和评价范围 .....................................................................9
四、价值类型及其定义 .......................................................................12
五、评价基准日 ...................................................................................12
六、评价根据 .......................................................................................12
七、评价办法 .......................................................................................17
八、评价顺序施行进程和状况 ...........................................................31
九、评价假定 .......................................................................................33
十、评价结论 .......................................................................................34
十一、特别事项阐明 ...........................................................................37
十二、评价报告运用限制阐明 ...........................................................39
十三、评价报告日 ...............................................................................40
备查文件目录 .............................................................................................42
中联资产评价集团无限公司
威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
注册资产评价师声明
一、我们在执行本资产评价业务中，遵照了相关法律法规和资产
评价原则，遵守独立、客观和公正的准绳；依据我们在执业进程中收
集的材料，评价报告陈说的内容是客观的，并对评价结论合感性承当
相应的法律责任。
二、评价对象触及的资产、负债清单由委托方、被评价单位申报
并经其签章确认；所提供材料的真实性、合法性、完好性，恰当运用
评价报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评价报告中的评价对象没有现存或许预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或许预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评价报告中的评价对象及其所触及资产停止现场调
查；我们已对评价对象及其所触及资产的法律权属情况给予必要的关
注，对评价对象及其所触及资产的法律权属材料停止了查验，并对已
经发现的成绩停止了照实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评价报告的要求。
五、我们出具的评价报告中的剖析、判别和结论受评价报告中假
设和限定条件的限制，评价报告运用者该当充沛思索评价报告中载明
的假定、限定条件、特别事项阐明及其对评价结论的影响。
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
广州粤地矿业无限公司拟将其所持有的
威 宁 县 结 里 煤 焦有 限 公 司 20%股 权 转 让 给
东莞宏远工业区股份无限公司项目
资产评价报告
中联评报字[2012]第 124 号
摘 要
中联资产评价集团无限公司承受东莞宏远工业区股份无限公司、广
州粤地矿业无限公司的委托，就广州粤地矿业无限公司拟将其所持的威
宁县结里煤焦无限公司 20%股权转让给东莞宏远工业区股份无限公司
之经济行为，对所触及的威宁县结里煤焦无限公司股权在评价基准日的
市场价值停止了评价。
评价对象为威宁县结里煤焦无限公司 20%股权，评价范围是威宁县
结里煤焦无限公司的全部资产及相关负债，包括活动资产和非活动资产
等资产及相应负债。
评价基准日为 2011 年 12 月 31 日。
本次评价的价值类型为市场价值。
本次评价以继续运用和地下市场为前提，结合委估对象的实践情
况，综合思索各种影响要素，辨别采用资产根底法和收益法两种办法对
威宁县结里煤焦无限公司停止全体评价，然后加以校核比拟。思索评价
办法的适用前提和满足评价目的，本次选用资产根底法评价后果作为最
终评价后果。
中联资产评价集团无限公司 第2页
威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
经施行清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定预算等评价程
序，得出威宁县结里煤焦无限公股东全部权益在评价基准日 2011 年 12
月 31 日的评价结论如下：
资产账面价值 9,788.17 万元，评价值 9,893.73 万元，评价增值
105.56 万元，增值率 1.08 %。
负债账面价值 869.84 万元，评价值 869.84 万元，无评价增减值
变化。
净资产账面价值 8,918.33 万元，评价值 9,023.89 万元，评价增值
105.56 万元，增值率 1.18 %。
广州粤地矿业无限公司所持威宁县结里煤焦无限公司 20%股权评
估值为 1,804.78 万元。在确定 20%的股权价值时，评价师没有思索控
股权和多数股权等要素发生的溢价或折价，也未思索股权活动性对评价
后果的影响。
在运用本评价结论时，特别提请报告运用者运用本报告时留意报告
中所载明的特殊事项以及期后严重事项。
依据国有资产评价管理的相关规则，资产评价报告须经备案（或核
准）后运用，经备案（或核准）后的评价后果运用无效期一年，自评价
基准日 2011 年 12 月 31 日起，至 2012 年 12 月 30 日止。超越一年，需
重新停止评价。
以上内容摘自资产评价报告注释，欲理解本评价项目的详细状况和
合理了解评价结论，该当阅读资产评价报告全文。
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
广州粤地矿业无限公司拟将其所持有的
威 宁 县 结 里 煤 焦 有 限 公 司 20%股 权 转 让 给
东 莞 宏 远 工 业区 股 份 有 限 公 司 项 目
资产评价报告
中联评报字[2012]第 124 号
东莞宏远工业区股份无限公司
广东粤地矿业无限公司：
中联资产评价集团无限公司承受贵公司的共同委托，依据有关法律
法规和资产评价原则，采用资产根底法、收益法，依照必要的评价顺序，
对广州粤地矿业无限公司拟将其所持的威宁县结里煤焦无限公司 20%
股权转让给东莞宏远工业区股份无限公司之经济行为所触及的威宁县
结里煤焦无限公司股东全部权益在评价基准日 2011 年 12 月 31 日的市
场价值停止了评价。现将资产评价状况报告如下：
一、委托方、被评价单位和其他评价报告运用者
本次资产评价的委托方为东莞宏远工业区股份无限公司、广东粤地
矿业无限公司，被评价单位为威宁县结里煤焦无限公司。
（一）委托方概略
委托方一
公司称号：广州粤地矿业无限公司
公司地址：广州市越秀区西风东路 739 号地质大厦 9 层 901、903
房
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
法定代表人： 陈鸿敏
注册资本：伍佰万元
经济性质： 无限责任公司（法人独资）
营业执照注册号：440101000003752
运营范围：销售：矿产品（法律、行政法规制止的项目除外，法律、
行政法规限制的项目获得答应证前方可运营）。矿业投资。
成立日期：二 OO 八年十二月十六日
委托方二
公司称号： 东莞宏远工业区股份无限公司
公司地址： 东莞市南城区宏远工业区
法定代表人： 周明轩
注册资本：人民币陆亿贰仟贰佰柒拾伍万伍仟陆佰零肆元
经济性质： 股份无限公司（上市）
营业执照注册号：441900000597623
运营范围：开发运营工业区，房地产开发（凭无效资质证运营），
创办外引内联企业及其征询、洽谈业务；消费运营高科技产品、五金、
交电、修建装饰资料，技术征询；原煤开采（另设分支机构运营） 。
成立日期：一九九二年五月八日
东莞宏远工业区股份无限公司成立于 1992 年 5 月，1994 年 7 月发
行社会大众股 1800 万股，并于同年 8 月在深交所挂牌上市，是东莞市
第一家上市公司。经过十余年的开展，宏远公司构成了以开发运营多功
能工业区为根底，房地产为重点的运营格式。
（二）被评价单位概略
公司称号：威宁县结里煤焦无限公司（以下简称“结里煤焦”）
注册地址：威宁县炉山镇黄泥田
法定代表人：黄传雄
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
注册资本：人民币壹仟万元
实收资本：人民币壹仟万元
企业类型：无限责任公司
运营范围： 洗煤加工，冶金焦消费，购销；原煤的开采及销售（仅
限结里煤焦煤矿）
1、历史沿革
威宁县结里煤焦无限公司于 1999 年 7 月 2 日成立，在贵州省工商
行政管理局注册注销，营业执照号 520000227304。成立初期，公司注册
资本为 260 万元，股权构造如下：
公司各股东及出资比例
序号 股东称号 出资额（万元） 出资比例 备注
1 蔡登峰（自然人） 140.00 54%
2 毛洪江（自然人） 20.00 8%
3 杨晓云（自然人） 20.00 8%
4 毕节地域矿产供销公司 80.00 31%
算计 260 100%
2007 年 3 月，公司股权发作变卦，变卦后的股权构造如下：
公司各股东及出资比例
序号 股东称号 出资额（万元） 出资比例 备注
1 蔡登峰（自然人） 480.00 96%
2 杨晓云（自然人） 20.00 4%
算计 500.00 100%
2009 年 6 月，东莞宏远工业区股份无限公司、广东省地质矿产公司
和广州粤地矿业无限公司共同收买了蔡登峰和杨晓云所持有公司 100%
股权。2011 年三方股对威宁县结里煤焦无限公司增资，增资后各股东资
本构成、持股比例状况如下：
公司各股东及出资比例
投资人 实收资本构成（万元） 持股比例（%） 备注
东莞宏远工业区股份无限公司 600.00 60%
广东省地质矿产公司 200.00 20%
广州粤地矿业无限公司 200.00 20%
合 计 1,000.00 100
中联资产评价集团无限公司 第6页
威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
2 公司概略
威宁县结里煤焦无限公司拥有的核桃坪煤矿位于贵州省毕节地域
威宁县炉山镇境内，行政区划从属威宁县炉山镇公贤村管辖，行业管理
属威宁县工能局管辖。矿区距威宁县城 45km。2009 年 6 月东莞宏远工
业区股份无限公司收买该矿。该矿筹建于 1997 年，1998 年 2 月开端建
井，2001 年底正式消费，原消费才能为 3 万吨/年。2005 年 10 月提交
技改方案请求，2006 年 6 月经过审查，2007 年底完成技改，是一个六
证完全的消费矿山。经技术改造后，矿井设计消费才能为 15 万吨/年。
2007 年 9 月获得平安消费答应证，2010 年 9 月 20 日平安消费答应证到
期。2009 年 9 月份开端核桃坪煤矿正式由东莞宏远工业区股份无限公司
接收运营，2009 年消费原煤 12.16 万吨，2010 年消费原煤 15.36 万吨。
3、资产、财务及运营情况
截止评价基准日 2011 年 12 月 31 日，威宁县结里煤焦无限公司账
面资产总额 9,788.17 万元、负债 869.84 万元、净资产 8,918.33 万元。2011
年完成营业支出 6,713.03 万元，净利润 1,311.41 万元。公司近 3 年及基
准日资产、财务情况如下表：
公司资产、负债及财务情况
单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
总资产 9,788.17 10,773.11 9,691.90
负债 869.84 1,806.33 1,309.56
净资产 8,918.33 8,966.78 8,382.34
2011 年 2010 年度 2009 年度
主营业务支出 6,713.03 7,055.14 5287.09
利润总额 1,736.34 2,354.72 2440.29
净利润 1,311.41 1,801.34 2,064.38
广州正中珠江会计师事 广州正中珠江会计师 广州正中珠江会计师
审计机构
务一切限公司 事务一切限公司 事务一切限公司
（三）委托方与被评价单位之间的关系
委托方之一东莞宏远工业区股份无限公司和委托方之二广州粤地
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
矿业无限公司均为被评价单位威宁县结里煤焦无限公司的股东，广州粤
地矿业无限公司拟将其所持有的威宁县结里煤焦无限公司 20%股权转
让给东莞宏远工业区股份无限公司。
（四）委托方、业务商定书商定的其他评价报告运用者
本评价报告的运用者为委托方、经济行为相关的当事方以及依照国
有资产管理相关规则或证券管理相关规则报送备案的相关监管机构。
除国度法律法规另有规则外，任何未经评价机构和委托方确认的机
构或团体不能由于失掉评价报告而成为评价报告运用者。
二、评价目的
依据 2011 年 10 月 18 日广州粤地矿业无限公司股东会决议要求，
广州粤地矿业无限公司拟转让所持有威宁县结里煤焦无限公司 20%股
权给东莞宏远工业区股份无限公司。2011 年 11 月 24 日广东省地质局《关
于拟减持贵州威宁县结里煤焦无限公司股份请示的批复》（粤地复
[2011]73 号）准绳赞同广州粤地矿业无限公司拟转让所持有威宁县结里
煤焦无限公司 20%股权。
依据 2012 年 1 月 12 日东莞宏远工业区股份无限公司总经理办公会
决议，赞同收买广州粤地矿业无限公司拟转让所持有威宁县结里煤焦有
限公司 20%股权。
本次资产评价的目的是反映广州粤地矿业无限公司所持威宁县结
里煤焦无限公司 20%股权于评价基准日的市场价值，为上述经济行为提
供价值参考根据。
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
三、评价对象和评价范围
评价对象为广州粤地矿业无限公司所持威宁县结里煤焦无限公司
20%股权。评价范围为威宁县结里煤焦无限公司在基准日的全部资产及
相关负债，账面资产总额 97,881,712.29 元、负债 8,698,432.42 元、净资
产 89,183,279.87 元。详细包括活动资产 15,983,223.63 元；非活动资产
81,898,488.66 元；活动负债 8,698,432.42 元。
上述资产与负债数据摘自经广东正中珠江会计师事务一切限公司
审计的资产负债表，评价是在企业经过审计后的根底上停止的。
委托评价对象和评价范围与经济行为触及的评价对象和评价范围
分歧。
（一）委估次要资产状况
本次评价范围中的次要资产为活动资产、井巷工程、机器设备、土
地运用权及采矿权。
活动资产次要包括货币资金、应收款项、预付账款及存货。
井巷工程：矿区井田面积为 1.1899km2，消费规模为 15 万吨/年；
矿井开辟方式为斜井开辟，共有 3 条中转空中的井筒，主斜井担负皮带
运输和物料运输义务，副斜井担负行人义务，回风井担负公用回风义务；
矿井通风方式为地方并列式；现 1142 掘进任务面及 1141 采煤任务面均
在+1750+1810 标高范围内；目前矿井布置 1 个采煤任务面即 1141 工
作面，2 个掘进任务面即 1142 运输巷掘进任务面及 1142 回风巷掘进工
作面。掘进任务面采用工字钢梯形棚支护，或锚杆锚网支护，暂时支护
采用前探梁支护。
机器设备：矿井通风方式采用地方并列式通风方式，抽出式通风方
法，主扇运用两台 FBCZNO14/75，功率为 2×75Kw 轴流式通风机，一
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
台在用，一台备用，掘进任务面各运用两台 FBDNO.5.5-2×11Kw 部分
通风机配合直径 800 风筒供风，完成三专两闭锁及双风机双电源；矿井
总进风量为 1540m3/min，各用风地点风量满足要求；矿井瓦斯监控系
统采用 KJ73N 监测监控零碎，空中主机及中心站各两台，其中一台备
用，井下共有 4 台分站，各需求检测地点均安设了传感器，零碎完成了
平安监控零碎区域联网。在监控中心，矿井还装置了一套 KJ106 人员定
位零碎和一套阳刚一号视频监控零碎。该矿装置了两台 2BEA203 低负
压瓦斯抽放零碎，功率 45kw，一台在用，一台备用；还装置了两台
2BEA303 的高负压瓦斯抽放零碎，功率 75kw，一台在用，一台备用。
如今上下负压瓦斯抽放零碎运转正常，抽放参数契合要求。
采用机械排水。井下井底车场设主副水仓，容积 300m3，设有 37
千瓦多级泵 3 台，一台在用，一台备用，一台检修。矿井在机轨合一下
部建有采区水仓。消费区域发生的水自流到采区水仓，再由水泵抽到主
水仓，主水仓的水经水泵排到空中污水处置池内。容积 410 m3，设有
22 千瓦多级泵 3 台，一台在用，一台备用，一台检修。主排水管路为
φ100mm 两道，另装置 6 寸备用管路 1 套。配有 UTX-75 型液压探水钻
机3套
矿井采用刮板保送机和皮带机运输，其中刮板机的型号为：
SGB-420/40T 40kw；皮带机的型号为：SPJ-650 型 30kw
主斜井提升采用矿车运送资料。主绞车型号为：JTK-1.2 ，1 台，
配套电机型号：YRT335L1-6 55kw。
土地运用权：本次委估土地运用权共 1 宗，土地证号为威国用籍字
第 200037 号，证载权益人为威宁县结里煤焦无限公司，宗地坐落于炉
山镇公贤村，为核桃坪煤矿矿区用地，合计面积 19,233.00 平方米。宗
地未设立抵押注销。
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
采矿权：东莞宏远工业区股份无限公司核桃坪煤矿采矿答应证于
2011 年 7 月由贵州省疆土资源厅颁发。答应证编号为
C5200002010011120054575，采矿权人为东莞宏远工业区股份无限公司
（周明轩），矿山称号为威宁县炉山镇核桃坪煤矿，天文地位为威宁县
炉山镇，开采矿种为煤，开采方式为地下开采，消费规模为 15.00 万吨/
年，矿区面积为 1.18999km2，开采深度为 1900~1700ｍ标高，矿区共有
7 个拐点圈定。采矿答应证无效期限为陆年零叁个月，即自 2011 年 7
月至 2017 年 10 月无效。矿区范围拐点坐标见下表：
核桃坪煤矿采矿答应证范围拐点坐标表
6°带直角坐标
序号
X Y
1 2966025 35453160
2 29661005 35454180
3 2964800 35454180
4 2964800 35453650
5 2965190 35453230
6 2965570 35453230
7 2965460 35453010
（二）企业申报的账面记载或许未记载的有形资产状况
企业申报评价的范围内的有形资产为土地运用权和采矿权，目前使
用正常。其中土地运用权 1 宗，均为出让性质，已获得国有土地运用证，
证载权益人为威宁县结里煤焦无限公司。上述土地运用权于评价基准日
未设定抵押权。采矿权的证载权益人为东莞宏远工业区股份无限公司
（周明轩），与被评价单位不分歧。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2011 年 12 月 31 日，威宁县结里煤焦无限公司申报范
围内无表外资产。
（四）援用其他机构出具的报告的结论所触及的资产类型、数量和
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
账面金额
本项目一切评价任务均由中联资产评价集团无限公司完成，不存在
援用其他机构出具的报告的状况。
四、价值类型及其定义
根据本次评价目的，确定本次评价的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自感性行事且未受任何强
迫的状况下，评价对象在评价基准日停止正常公道买卖的价值估量数
额。
五、评价基准日
本项目资产评价的基准日是 2011 年 12 月 31 日。
此基准日是委托方在综合思索被评价单位的资产规模、任务量大
小、估计所需工夫、合规性等要素的根底上确定的。
六、评价根据
本次资产评价遵照的评价根据次要包括经济行为根据、法律法规依
据、评价原则根据、资产权属根据，及评定预算时采用的取价根据和其
他参考材料等，详细如下：
（一）经济行为根据
1、2011 年 10 月 18 日广州粤地矿业无限公司股东会决议；
2、2011 年 11 月 24 日广东省地质局《关于拟减持贵州威宁县结里
煤焦无限公司股份请示的批复》（粤地复[2011]73 号）
3、2012 年 1 月 12 日东莞宏远工业区股份无限公司总经理办公会决
议。
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（二）法律法规根据
1、 本次涌现的 AI、区块链和物联网热潮不同于以往，将对产业、社会和生活产生真正堪称“颠覆性”的变革。IT 技术人员需要全方位地“换脑”：对原有的知识结构进行全面刷新，全面升级。《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
2、 《中华人民共和国证券法》（第十届全国人民代表大会常务委
员会第十八次会议修订，自 2006 年 1 月 1 日起实施）；
3、 《中华人民共和疆土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
4、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；
5、 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议经过）；
6、 《国有资产评价管理方法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
7、 《企业国有资产评价管理暂行方法》国务院国有资产监视管理
委员会令第 12 号（2005 年 8 月 25 日）；
8、《企业国有产权转让管理暂行方法》(国务院国资委、财政部 2003
年第 3 号令）；
9、 《关于增强企业国有资产评价管理任务有关成绩的告诉》（国
资委产权[2006]274 号）；
10、《关于地方企业国有产权协议转让有关事项的告诉》国资发产
权【2010】11 号；
11、，国资
产权（2009）941 号；
12、 其他与评价任务相关的法律、法规和规章制度等。
13、《中华人民共和国矿产资源法》（1996 年 8 月 29 日修正公布）；
14、《矿产资源勘查区块注销管理方法》（国务院 1998 年第 240
号令）；
15、《矿产资源开采注销管理方法》（国务院 1998 年第 241 号令）；
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
16、《探矿权采矿权转让管理方法》（国务院 1998 年第 242 号令）；
17、《矿业权出让转让管理暂行规则》（疆土资发[2000]309 号）；
18、《矿业权评价管理方法（试行）》（疆土资发[2008]174 号）；
19、《固体矿产资源/储量分类》（GB／T17766－1999）；
20、《固体矿产地质勘查标准总则》（GB／T13908－2002）；
21、《煤、泥炭地质勘查标准》（DZ／T0215－2002）；
22、《关于增强矿产资源储量评审监视管理的告诉》（疆土资发
[2003]136 号）。
（三）评价原则根据
1、 《资产评价原则根本原则》（财企（2004）20 号）；
2、 《资产评价职业品德原则根本原则》（财企（2004）20 号）；
3、 《资产评价原则评价报告》（中评协[2007]189 号）；
4、 《资产评价原则评价顺序》（中评协[2007]189 号）；
5、 《资产评价原则机器设备》（中评协[2007]189 号）；
6、 《资产评价原则不动产》（中评协[2007]189 号）；
7、 《资产评价价值类型指点意见》（中评协[2007]189 号）；
8、 《企业价值评价指点意见（试行）》（中评协[2004]134 号）；
9、 《企业国有资产评价报告指南》（中评协[2008]218 号）；
10、 《注册资产评价师关注评价对象法律权属指点意见》（会协
[2003]18 号）；
11、 《房地产估价标准》（GB/T50291-1999）；
12、 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
13、 《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2001）；
14、 《企业会计原则根本原则》（财政部令第 33 号）；
15、 《企业会计原则第 1 号存货》等 38 项详细原则（财会[2006]3
中联资产评价集团无限公司 第 14 页
威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
号）；
16、 《企业会计原则使用指南》（财会[2006]18 号）。
17、疆土资源部 2008 年第 6 号《关于施行矿业权评价原则的公告》；
18、《矿业权评价技术根本原则(CMVS00001-2008)》；
19、《矿业权评价顺序标准(CMVS11000-2008)》；
20、《矿业权评价报告编制标准(CMVS11400-2008)》；
21、《收益途径评价办法标准(CMVS12100 -2008)》；
22、《矿业权转让评价使用指南(CMVS20200-2010)》；
23、《矿业权评价应用矿产资源储量指点意见(CMVS30300-2010)》；
24、《矿业权评价应用矿山设计文件指点意见(CMVS30700-2010)》；
25、《矿业权评价参数确定指点意见(CMVS30800-2008)》；
26、《矿业权评价应用企业财务报告指点意见(CMVS30900-2010)》；
27、疆土资源部 2006 年第 18 号《关于施行的公告》及《矿业权评价收益途径评价办法修正方
案》；
28、《矿业权评价收益途径评价办法和参数》
(2006 修订)。
（四）资产权属根据
1、《房屋一切权证》及房屋产权证明；
2、《国有土地运用证》；
3、《机动车行驶证》；
4、采矿答应证；
5、重要资产置办合同或凭证；
6、其他参考材料。
（五）取价根据
1、 《根本建立财务管理规则》（财建[2002]394 号）；
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2、 《工程勘察设计免费管理规则》（计价钱[2002]10 号）；
3、 《关于工程勘察设计免费管理规则有关成绩的补充告诉》（计
办价钱[2002]1153 号）；
4、 《 建 设 工 程 监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 》（ 发 改 价 格
[2007 ]670 号）；
5、 《投标代理效劳免费管理暂行方法》（计价钱[2002]1980 号）；
6、 《关于标准环境影响征询免费有关成绩的告诉》（计价钱
[2002]125 号）；
7、 《中华人民共和国车辆置办税暂行条例》（国务院令[2000]第
294 号）；
8、 《汽车报废规范》（国经贸[1997]456 号）；
9、 《关于调整汽车报废规范若干规则的告诉》（国经贸贸资源
[2000]1202 号）；
10、 《2011 机电产品报价手册》（机械工业信息研讨院）；
11、 《增值税转型变革若干成绩的告诉》（财税〔2008〕170 号）；
12、 国度外汇管理局发布的 2011 年 12 月 31 日人民币基准汇价；
13、 《中国人民银行存款利率表》2011 年 7 月 6 日起执行；
14、 《贵州省修建与装饰工程综合定额》（2004）；
15、 《贵州省装置工程综合定额》（2004）；
16、 《六盘水市工程造价管理信息》（2011 年第 12 期）；
17、 《房屋完损等级评定规范》（原国度城乡建立环境维护部颁
布）；
18、 向设备制造厂家询价的有关材料
19、 《中华人民共和疆土地管理法》
20、 《关于印发六盘水市建立用地管理若干规则的告诉》(市府发
[2003]9 号)
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21、 《贵州省疆土资源厅关于省重点建立项目耕地开垦费收取标
准及一致征地任务意见》（2000 年 8 月 15 日
22、 《中华人民共和疆土地管理法施行条例》1998 年 12 月 27 日
国务院令第 256 号
23、 《威宁县基准地价评价初步效果》（威宁县疆土资源局 2007
年 1 月 1 日）
24、 其他参考材料。
（六）其它参考材料
1、 威宁县结里煤焦无限公司 2009 年、2010 年及评价基准日 2011
年 12 月 31 日会计报表及审计报告；
2、 《资产评价常用数据与参数手册（第二版）》（北京迷信技术
出版社）；
3、 wind 资讯金融终端；
4、 《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出
版社）；
5、 《 价 值 评 估 ： 公 司 价 值 的 衡 量 与 管 理 （ 第 3 版 ）》
（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
6、 工程建立有关技术材料及地质勘查材料；
7、 其他参考材料。
七、评价办法
（一）评价办法的选择
根据资产评价原则的规则，企业价值评价可以采用收益法、市场法、
资产根底法三种办法。收益法是企业全体资产预期获利才能的量化与现
值化，强调的是企业的全体预期盈利才能。市场法是以理想市场上的参
照物来评价估值对象的现行公道市场价值，它具有估值数据直接取材于
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市场，估值后果压服力强的特点。资产根底法是指在合理评价企业各项
资产价值和负债的根底上确定评价对象价值的思绪。
本次评价目的是股权转让，资产根底法从企业购建角度反映了企业
的价值，为经济行为完成后企业的运营管理及考核提供了根据，因而本
次评价选择资产根底法停止评价。
被评价企业历史年度运营收益较为波动，在将来年度其收益与风险
可以牢靠地估量，因而本次评价可以选择收益法停止评价。
综上，本次评价确定采用资产根底法和收益法停止评价。
（二）资产根底法引见
资产根底法，是以在评价基准日重新建造一个与评价对象相反的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判别全体资产价值的根据，详细是
指将构成企业的各种要素资产的评价值加总减去负债评价值求得企业
价值的办法。
各类资产及负债的评价办法如下：
1、活动资产
（1）货币资金：包括现金、银行存款。
关于货币资金，评价人员在核实无误的根底上，以核实后账面值确
定为评价值。
（2）应收类账款
对应收账款、其他应收款的评价，评价人员在对应收款项核实无误
的根底上，借助于历史材料和如今调查理解的状况，详细剖析数额、欠
款工夫和缘由、款项回收状况、欠款人资金、信誉、运营管理现状等，
应收账款采用账龄剖析法估量评价风险损失。
按以上规范，确定评价风险损失，以应收类账款算计减去评价风险
损失后的金额确定评价值。坏账预备按评价有关规则评价为零。
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（3）预付账款
对预付账款的评价，评价人员在对预付款项核实无误的根底上，借
助于历史材料和如今调查理解的状况，详细剖析数额、欠款工夫和缘由、
款项回收状况、欠款人资金、信誉、运营管理现状等，未发现供货单位
有破产、撤销或不能按合同规则按时提供货物等状况，以核实后账面值
作为评价值。
（4）存货
原资料均由购置价和合理费用构成，其中原资料次要为备品备件和
劳保用品等，因耗用量大、周转速度较快，账面值较为接近基准日市价，
故按账面确定评价值；库存商品次要为已采出待销售的原煤，以不含税
销售价钱减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评价
值。
2、非活动资产
（1）房屋修建物类资产
本次房屋修建物的评价采用重置本钱法。
次要房屋修建物的评价办法是依据修建工程概预算目标或完工结
算材料确定委估修建物工程量，以现行定额规范、建立规费、存款利率
计算出修建物的重置全价，并按修建物的运用年限和对修建物现场勘察
的状况综合确定成新率，进而计算修建物评价值。
房屋修建物评价值=重置全价×成新率
其他房屋修建物是在实地勘察的根底上，以类比的办法，综合思索
各项评价要素，确定重置单价并计算评价净值。
1）重置全价
重置全价由修建装置工程造价、后期及其他费用、资金本钱三局部
组成。
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a、修建装置工程造价确实定
修建装置工程造价包括：定额直接费、其他直接费、直接费、保险
费、利润、税金等。
关于价值高、重要的建（构）筑物，搜集典型工程的完工验收、预
结算、完工结算、施工图纸等材料，并现场勘察核实预算工程量，在此
根底上套用《贵州省修建工程计价定额》（2004 年版）、《贵州省装饰工
程计价定额》（2004 年版）、《贵州省装置工程计价定额》(2004 年版)计
算出修建装置工程预算基价总价，再依据定额费率停止取费，计算得出
修建装置工程总造价。
关于价值量较小、构造复杂、数量较多的建（构）筑物采用双方造
价法确定其建安综合造价。行将相反或相近的其他建（构）筑物辨别编
组，然后对各类建（构）筑物在其构造类型及运用功用的根底上依据该
类型建（构）筑物在评价基准日及所在地正常的施工程度、施工质量和
普通装修规范下确定其基准双方造价，在此根底上按照建（构）筑物的
特点（如不同的层高、跨度、装修状况、施工困难水平等）和现场测量 的
任务量，采用概算的办法停止价钱调增和调减，将增减额折算为修建 物
的双方造价，最终确定双方造价规范，以此作为建安综合造价。
b、后期及其他费用确实定
后期及其他费用，包括外地中央政府规则收取的建立费用及建立单
位为建立工程而投入的除修建造价外的其他费用两个局部。
C、资金本钱确实定
资金本钱系在建立期内为工程建立所投入资金的存款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规则规范计算，工期按建立工程合理建立
周期计算，并按平均投入的准绳思索：
资金本钱=（修建装置工程造价+后期及其他费用）×合理工期×贷
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款利率×50%
（2）成新率
在本次评价进程中，依照矿山尚可效劳年限来计算其成新率。其公
式如下：
成新率=尚可运用年限／（实践已运用年限+尚可运用年限）×100%
（3）评价值
评价值=重置全价×成新率
（2）井巷工程
关于井巷工程采用重置本钱法停止评价。
评价值=重置本钱×综分解新率
1）重置全价确实定
重置全价=综合造价+后期费用+资金本钱
①综合造价
依据实物工程量和现行的煤炭定额及取费规范停止计算。
综合造价=直接定额费（含辅佐定额费和价差调整）+措施费+直接
费（含企业管理费和规费）+利润+税金
其中：定额直接费按不同工程类别、支护方式、支护厚度、岩石
硬度系数、断面大小等不同技术特征辨别选取定额，并按有关规则做相
应调整；
定额辅佐费按不同开辟方式及一、二、三期、尾工期施工区巷道、
总工程量、巷道断面、井筒长度选取定额，并按有关规则做相应调整；
价差调整：2007 年定额基价是以 2007 年的价钱程度为根底停止测
算的，而本次评价基准日是 2011 年 12 月 31 日，依据内蒙 2011 年 12
月份的造价信息规则的资料价钱对本次委估项目停止资料价钱调整。
取费依据中煤建协字[2007]第 90 号文关于《煤炭建立工程费用
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定额及造价管理有关规则》结合矿井建立施工状况计取。
②后期及其他费用
后期及其他费用：包括建立单位管理费、结合试运转费、勘察设计
费、工程监理费、环境评价费等。依据中煤建协字[2007]第 90 号文关于
《煤炭建立工程费用定额及造价管理有关规则》、国度计委、建立部计
价钱[2002]第 10 号《关于发布工程勘察设计免费管理规则的告诉》及国
家开展变革委、建立部发改价钱字[2007]第 670 号《关于印发建立工程
监理效劳免费管理方法规则的告诉》测算出企业合理的后期及其他费
用。
③资金本钱率
依照煤矿建立的建立周期，确定均匀建立工期为二年，取相应的贷
款利率为 6.65%，测算委估修建物合理的资金本钱。
综合资金本钱率=合理工期×存款利率×50%
=2×6.65×50%
=6.65%
2）综分解新率确实定
煤矿的井巷工程与空中建（构）筑物不同，它是一种特殊的构筑物，
附着于煤炭资源，与本矿井所开采的煤炭储量严密相关，随着煤炭资源
开采的增加，其经济寿命相应延长；当煤炭资源开采终了，经济寿命结
束。
井下工程地质结构复杂、不可预见要素多，施工条件较差，巷道的
波动性与其所处的地位、岩层性质和地质条件亲密相关。按矿井开辟系
统划分，井下可分为开辟巷道、预备巷道和回采巷道，各类巷道的效劳
年限由其效劳区域的储量决议。因而，在成新率确定前，评价人员首先
查阅了地质报告、矿井设计材料，理解井下各类巷道所处地位的层位、
岩石性质、支护方式，以及地质结构和回采对巷道的影响；其次，到井
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下选择有代表性的巷道实地检查了巷道的支护情况和维修状况，并向现
场工程技术人员理解、查验维修记载和维修办法；第三，依据各类巷道
完工日期计算已效劳年限，在依据地质测量部门提供的矿井地质储量、
工业储量、可采储量，分程度、分煤层、分采区计算各类巷道的尚可服
务年限；最初确定各类巷道的综分解新率。
3）评价值
评价值=重置全价×成新率
（3）机器设备类资产
依据本次评价目的，依照继续运用准绳，以市场价钱为根据，结合
委估设备的特点和搜集材料状况，次要采用重置本钱法停止评价。
评价值=重置全价×成新率
1）机器设备和电子设备
A、重置全价确实定
机器设备重置全价由设备置办费、运杂费、装置工程费、其他费用
和资金本钱等局部组成。根据财政部、国度税务总局（财税〔2008〕170
号）《关于全国施行增值税转型变革若干成绩的告诉》，自2009年1月1日
起，购进或许自制（包括改扩建、装置）固定资产发作的进项税额，可
依据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华
人民共和国增值税暂行条例施行细则》（财政部、国度税务总局令第50
号）的有关规则，从销项税额中抵扣。因而，关于消费性机器设备在计
算其重置全价时应扣减设备置办所发作的增值税进项税额。
设备的重置全价，在设备置办价的根底上，思索该设备到达正常使
用形态下的各种费用（包括置办价、运杂费、装置调试费、工程建立其
他费用和资金本钱等），综合确定：
重置全价=设备置办价+运杂费+装置调试费+其他费用＋资金本钱
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评价范围内的电子设备价值量较小，不需求装置（或装置由销售商
担任）以及运输费用较低，参照现行市场置办的价钱确定。
①置办价
次要经过向消费厂家或贸易公司询价、或参照《2011 机电产品报价
手册》等价钱材料，以及参考近期同类设备的合同价钱确定。对多数未
能查询到置办价的设备，采用同年代、同类别设备的价钱变化率推算确
定置办价。
②运杂费
以置办价为根底，依据消费厂家与设备所在地的间隔不同，按不同
运杂费率计取。若供货商收费送货上门，则运杂费取为零。
国际设备运杂费率参照《资产评价常用参数与数据手册》计取。
③装置调试费
煤矿设备的装置工程费次要由直接工程费、直接费、利润和税金构
成。
依据煤矿设备特点和行业常规，根据《煤炭建立机电设备装置工程
预算定额》（2007 年一致基价）有关规则，以及调查剖析近期设计单位
和委估单位设备置办费用构成综算计算确定。
对小型、无须装置的设备，不思索装置调试费。
④其他费用
关于煤矿设备，其他费用包括管理费、设计费、工程监理费等四项。
依据现场实践状况，按财建[2002]394 号文、计价钱[2002]10 号文、
中煤建协字[2007]90 号和建立部和国度开展变革委发改价钱〔2007〕670
号等有关取费文件直接援用规则费率或换算为按工程造价的比例确定。
关于非煤矿设备，则不思索计取上述其他费用
⑤资金本钱
机器设备依据各类设备不同，所参评机器设备，必需在煤矿全部工
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程（含房屋、构筑物、井巷、及机器设备）建立完成后才干共同发生收
益，故将产权持有者的工程建立作为一全体工程，结合煤炭企业的建立
状况，按目前产权持有者的消费规模，煤矿综合合理投产工期应为 2 年，
资金本钱按平均投入计取。
资金本钱=（设备置办价钱+运杂费+装置调试费+其他费用）×存款
利率×工期×1/2
1-3（含 3 年期）年期固定资产存款利率 6.65%。
⑥设备置办所发作的增值税进项税额确实定
设备置办所发作的增值税进项税额＝设备含税置办价×增值税率
÷(1＋增值税率)+运杂费×相应的增值税扣除率
B、成新率确实定
在本次评价进程中，依照设备的经济运用寿命、现场勘察状况估计
设备尚可运用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可运用年限÷（实践已运用年限+尚可运用年限）×100%
对价值量较小的普通设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
C、评价值确实定
评价值＝重置全价×成新率
2）运输车辆
A、重置全价确实定
重置全价=现行含税置办价+车辆置办税+新车上户牌照手续费等。
①现行购价次要取自外地汽车市场现行报价或参照网上报价；
②车辆置办税分不同排量按国度相关规则计取；
③新车上户牌照手续费等辨别车辆所处区域按外地交通管理部门
规则计取。
B、成新率确实定
关于运输车辆，依据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废
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规范〉的告诉》及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整
汽车报废规范若干规则的告诉》的有关规则，按以下办法确定成新率后
取其较小者为最终成新率，即：
运用年限成新率＝（1－已运用年限／规则运用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规则行驶里程）×100%
成新率＝Min（运用年限成新率，行驶里程成新率）
同时看待估车辆停止必要的勘察鉴定，若勘察鉴定后果与按上述方
法确定的成新率相差较大，则停止适当的调整，若两者后果相当，则不
停止调整。
C、评价值确实定
评价值＝重置全价×成新率
对消费年代长远，已无相似车型的车辆则参照近期二手车市场行
情确定评价值。
（4）有形资产
1）土地运用权
土地运用权为被评价企业在有形资产明细中核算的企业所拥有的
土地运用权价值。为评价基准日经审计后确认的以出让方式获得的土地
运用权。
本次采用本钱迫近法和基准地价系数修正法停止评价。
①基准地价修正法
基准地价系数修正法是根据替代准绳，就影响待估宗地的区位条件
和一般条件与所在区域的均匀条件相比拟，依照基准地价的修正体系进
行区位要素和一般要素条件停止修正，进而求得待估宗地在评价基准日
的公允市场下土地价钱。
根本公式为：Ps＝P×(1+K1) ×K2×Y×D×KR+开发水平差别
式中：Ps待估宗地修正后地价
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P待估宗地所处区域基准地价
K1待估宗地域域要素修正系数
K2待估宗地一般要素修正系数
Y运用年期修正系数
D期日修正系数
KR容积率修正系数
②本钱迫近法
本钱迫近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为次要根据，再加
上一定的利息、利润、应交纳的税金来确定划拨土地价钱的估价办法。
其根本计算公式为：
土地价钱=（土地获得费+土地开发费+税费+利息+利润）×一般因
素修正系数×年期修正系数
其中：
土地获得费及税费：依据《中华人民共和疆土地管理法》，土地取
得费包括土地补偿费、安顿补助费、青苗和附着物补偿费，税费包括耕
地占用税、耕地开垦费、征地管理费等；
土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发水平下区域均匀需投
入的各项客观费用计算；
利息：依照估价界定的土地开发水平的正常开发周期、各项费用投
入期限和资本年利息率，辨别估量各期投入应领取的利息；
利润：依照开发性质和各地实践状况，确定开发中各项投资的正常
报答率，估量土地投资应获得的投资利润；
土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除发出本钱价钱
外，同时要使国度土地一切权在经济上得以完成，即获取一定的增值收
益。
2）矿业权
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委托评价的矿山为已投产小型矿山，预期收益和风险可以预测并以
货币计量、预期收益年限可以预测。故依据《中国矿业权评价原则》，
本次评价采用折现现金流量法停止评价。其计算公式为：
n
1
P = ∑
t =1
( CI CO ) t
(1 + i ) t
式中： P 矿业权评价价值；
CI 年现金流入量；
CO 年现金流出量；
i 折现率；
t 年序号；
n 评价计算年限。
4、负债
检验核实各项负债在评价目的完成后的实践债权人、负债额，以评
估目的完成后的产权一切者实践需求承当的负债项目及金额确定评价
值。
（三）收益法简介
1、概述
依据《企业价值评价指点意见（试行）》，确定依照收益途径、采用
现金流折现办法（DCF）对拟转让股权的价值停止预算。
现金流折现办法（DCF）是经过将企业将来预期的现金流折算为现
值，估量企业价值的一种办法，即经过预算企业将来预期现金流和采用
适合的折现率，将预期现金流折算成现时价值，失掉企业价值。其适用
的根本条件是：企业具有继续运营的根底和条件，运营与收益之间存有
较波动的对应关系，并且将来收益和风险可以预测及可量化。运用现金
流折现法的关键在于将来预期现金流的预测，以及数据采集和处置的客
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观性和牢靠性等。当对将来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的
选取较为合理时，其估值后果具有较好的客观性，易于为市场所承受。
2、根本评价思绪
依据本次失职调查状况以及评价对象的资产构成和主营业务特点，
本次评价的根本思绪是以评价对象经审计的报表预算其权益资本价值：
（1）对归入报表范围的资产和主营业务，依照最近几年的历史经
营情况的变化趋向和业务类型预算预期收益（净现金流量），并折现得
到运营性资产的价值；
（2）对归入报表范围，但在预期收益（净现金流量）预算中未予
思索的诸如基准日存在的货币资金，临时应收、非活动资产、应付及预
收、其他应付中局部未参与评价对象的日常运营的各类资产，定义为基
准日存在的溢余性或非运营性资产（负债），独自预算其价值；
（3）由上述各项资产和负债价值的加和，得出评价对象的企业价
值，经扣减付息债权价值后，得出评价对象的股东全部权益价值。
3、评价模型
（1）根本模型
本次评价的根本模型为：
E = BD （1）
式中：
E：评价对象的股东全部权益价值；
B：评价对象的企业价值；
B = P + ∑ Ci （2）
P：评价对象的运营性资产价值；
n
Ri
P=∑ （3）
i =1 (1 + r ) i
式中：
中联资产评价集团无限公司 第我国这片创新热土正在发生一场全面而深刻的产业结构变革。 29 页
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Ri：评价对象将来第i年的预期收益（自在现金流量）；
r：折现率；
n：评价对象的将来运营期；
ΣCi：评价对象基准日存在的非运营性或溢余性资产的价值。
∑C i = C1 + C 2
（4）
式中：
C1：基准日的现金类资产（负债）价值；
C2：其他非运营性或溢余性资产的价值；
D：评价对象付息债权价值。
（2）收益目标
本次评价，运用企业的自在现金流量作为评价对象投资性资产的收
益目标，其根本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债权利息+运营期满时资产残值
回收－追加资本 （5）
依据评价对象的运营历史以及将来市场开展等，预算其将来预期的
自在现金流量。将将来运营期内的自在现金流量停止折现处置并加和，
测算失掉企业的运营性资产价值。
（3）折现率
本次评价采用资本资产加权均匀本钱模型（WACC）确定折现率r：
r = rd × wd + re × we （6）
式中：
Wd：评价对象的临时债权比率；
D
wd =
( E + D) （7）
We：评价对象的权益资本比率；
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E
we =
( E + D) （8）
rd：所得税后的付息债权利率；
re ：权益资本本钱，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本
本钱re；
re = r f + β e × (rm r f ) + ε
（9）
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
ε：评价对象的特性风险调整系数；
βe：评价对象权益资本的预期市场风险系数；
D
β e = βu × (1 + (1 t ) × ) （10）
E
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
βt
βu =
Di
1 + (1 t)
Ei （11）
βt：可比公司股票（资产）的预期市场均匀风险系数；
β t = 34% K + 66% β x （12）
式中：
K：一定时期股票市场的均匀风险值，通常假定K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场均匀风险系数；
Di、Ei：辨别为可比公司的付息债权与权益资本。
八、评价顺序施行进程和状况
整个评价任务分四个阶段停止：
（一）评价预备阶段
中联资产评价集团无限公司 第 31 页
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1、2012年1月4日8日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各
方就本次评价的目的、评价基准日、评价范围等成绩协商分歧，并制定
出本次资产评价任务方案。
2、配合企业停止资产清查、填报资产评价申报明细表等任务。评
估项目组人员对委估资产停止了详细理解，布置资产评价任务，协助企
业停止委估资产申报任务，搜集资产评价所需文件材料。
（二）现场评价阶段
项目组现场评价阶段的工夫为2012年1月9日至15日。次要任务如
下：
1、听取委托方及被评价单位有关人员引见企业总体状况和委估资
产的历史及现状，理解企业的财务制度、运营情况、固定资产技术形态
等状况。
2、对企业提供的资产清查评价申报明细表停止审核、鉴别，并与
企业有关财务记载数据停止核对，对发现的成绩协同企业做出调整。
3、依据资产清查评价申报明细表，对固定资产停止了片面清查核
实，对活动资产中的存货类实物资产停止了抽查清点。
4、查阅搜集委估资产的产权证明文件。
5、依据委估资产的情况和特点，确定各类资产的详细评价办法。
6、对次要设备，查阅了技术材料、决算材料和完工验收材料；对
通用设备，次要经过市场调研和查询有关材料，搜集价钱材料；对房屋
修建物，理解管理制度和维护、改建、扩建状况，搜集相关材料。
7、对企业提供的权属材料停止查验。
8、对评价范围内的资产及负债，在清查核实的根底上做出初步评
估测算。
（三）评价汇总阶段
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2012年1月16日至3月2日对各类资产评价及负债审核的初步后果进
行剖析汇总，对评价后果停止必要的调整、修正和完善。
（四）提交报告阶段
在上述任务根底上，起草资产评价报告，与委托方就评价后果交流
意见，在片面思索有关意见后，按评价机构外部资产评价报告三审制度
和顺序对报告停止重复修正、校正，最初出具正式资产评价报告。
本阶段的任务工夫为2012年3月3日至2012年3月10日。
九、评价假定
本次评价中，评价人员遵照了以下评价假定：
（一）普通假定
1、买卖假定
买卖假定是假定一切待评价资产曾经处在买卖的进程中，评价师根
据待评价资产的买卖条件等模仿市场停止估价。买卖假定是资产评价得
以停止的一个最根本的前提假定。
2、地下市场假定
地下市场假定，是假定在市场上买卖的资产，或拟在我们也正在做着心目中属于未来的事业，那就是通过互联网金融创新，不断完善人与金融、货币之间的关系，让所有人都能享受到最好的金融服务 。市场上买卖的
资产，资产买卖单方彼此位置对等，彼此都有获取足够市场信息的时机
和工夫，以便于对资产的功用、用处及其买卖价钱等作出明智的判别。
地下市场假定以资产在市场上可以地下买卖为根底。
3、资产继续运营假定
资产继续运营假定是指评价时需依据被评价资产按目前的用处和
运用的方式、规模、频度、环境等状况持续运用，或许在有所改动的基
础上运用，相应确定评价办法、参数和根据。
（二）特殊假定
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1、本次评价假定评价基准日内部经济环境不变，国度现行的微观
经济不发作严重变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
大变化；
3、企业将来运营管理班子失职，并持续坚持现有的运营管理形式；
4、本次评价的各项资产均以评价基准日的实践存量为前提，有关
资产的现行市价以评价基准日的国际无效价钱为根据；
5、本次评价假定委托方及被评价单位提供的根底材料和财务材料
真实、精确、完好；
6、评价范围仅以委托方及被评价单位提供评价申报表为准，未考
虑委托方及被评价单位提供清单以外能够存在的或有资产及或有负债；
7、本次评价测算的各项参数取值不思索通货收缩要素的影响。
当上述条件发作变化时，评价后果普通会生效。
十、评价结论
（一）资产根底法评价结论
资产账面价值 9,788.17 万元，评价值 9,893.73 万元，评价增值
105.56 万元，增值率 1.08 %。
负债账面价值 869.84 万元，评价值 869.84 万元，无评价增减值
变化。
净资产账面价值 8,918.33 万元，评价值 9,023.89 万元，评价增值
105.56 万元，增值率 1.18 %。详见下表。
资产评价后果汇总表
被评价单位：威宁县结里煤焦无限公司 评价基准日：2011 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评价价值 增减值 增值率%
活动资产 1,598.32 1,662.11 63.79 3.99
非活动资产 8,189.85 8,231.62 41.77 0.51
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项 目 账面价值 评价价值 增减值 增值率%
其中：临时股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 1,989.69 2,914.22 924.53 46.47
在建工程 - - -
有形资产 6,200.16 5,317.40 -882.76 -14.24
其中：土地运用权 237.13 325.34 88.21 37.20
其他非活动资产 - - -
资产总计 9,788.17 9,893.73 105.56 1.08
活动负债 869.84 869.84 - -
非活动负债 - - -
负债总计 869.84 869.84 - -
净 资 产（一切者权益） 8,918.33 9,023.89 105.56 1.18
（二）收益法评价结论
经施行清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定预算等评价程
序，采用现金流折现办法（DCF）对企业股东全部权益价值停止评价。
威宁县结里煤焦无限公司在评价基准日 2011 年 12 月 31 日的净资产账
面值为 8,918.33 万元，评价后的股东全部权益资本价值（净资产价值）
为 9,808.78 万元，评价增值 890.45 万元，增值率 9.98%。
（三）评价后果剖析及最终评价结论
1、评价后果的差别剖析
本次评价采用收益法得出的股东全部权益价值为 9,808.78 万元，
比资产根底法测算得出的股东全部权益价值 9,023.89 万元，高 784.89
万元，高 8.70%。两种评价办法差别的缘由次要是：
1、资产根底法评价是以资产的本钱重置为价值规范，反映的是资
产投入（购建本钱）所消耗的社会必要休息，这种购建本钱通常将随着
国民经济的变化而变化；
2、收益法评价是以资产的预期收益为价值规范，反映的是资产的
运营才能（获利才能）的大小，这种获利才能通常将遭到微观经济、政
中联资产评价集团无限公司 第 35 页
威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
府控制以及资产的无效运用等多种条件的影响。
综上所述，从而形成两种评价办法发生差别。
（二）评价后果的选取
在企业价值全体评价的收益法中，支出、本钱和费用等目标，次要
是参照威宁县结里煤焦无限公司本身的运营财务目标，再剖析将来市场
的开展情况，来对将来一定运营期限内的支出、本钱和费用等作出预测，
这样，收益法的评价后果受评价人员调查数据获得来源的局限性和市场
价钱动摇的影响水平较大。贵州地域在 2008 年以前煤价较低，2008 年
的金融危机并未对贵州的煤价发生本质性影响，近三年贵州地域煤价呈
上升趋向。鉴于收益法评价的后果，是树立在近几年煤价疾速下跌的基
础上，煤价的大幅动摇对收益法的评价后果影响较大，虽然在评价时，
停止了一些修正，但不确定性要素仍较多，影响到收益法评价后果的准
确性。同时，大额的营业外费用收入，由于不具有继续性，评价时难以
预测，但对评价后果的影响却是宏大的。因而，就评价基准日的市场价
值而言，本报告资产根底法的后果绝对更具可信性。所以，评价师充沛
地思索各种要素后确定，本次股权转让行为以资产根底法评价后果作为
转让的价值参考较为适宜。
经过以上剖析，我们选用资产根底法作为本次广州粤地矿业无限公
司拟转让所持有威宁县结里煤焦无限公司20%股权价值参考根据。由此
失掉威宁县结里煤焦无限公司股东全部权益在基准日时点的价值为
9,023.89 万元。由此失掉威宁县结里煤焦无限公司20%股权在基准日时
点的价值为 1,804.78 万元。在确定20%的股权价值时，评价师没有考
虑控股权和多数股权等要素发生的溢价和折价，也未思索股权活动性对
评价后果的影响。
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十一、特别事项阐明
（一）产权瑕疵事项
1、公司的局部消费性房屋修建均未操持房屋产权证，如下表。
未办证房产明细清单
序号 权证编号 修建物称号 构造 建成年月 计量单位 修建面积
1 未办证 公司办公大楼 砖混 2002/3/1 m2 737.61
2
2 未办证 老二号井污水处置办公楼 砖混 1998-10-31 m 400
2
3 未办证 清水泵房 砖混 1999-3-31 m 40
2
4 未办证 一号井工人住房 砖混 1998-9-30 m 200
2
5 未办证 一号井厕所 砖混 1998-3-31 m 22
2
6 未办证 风井住房 砖混 1999-12-31 m 100
2
7 未办证 风井厕所 砖混 2000-6-29 m 20
2
8 未办证 柴油发电机房 砖混 2009-3-31 m 120
2
9 未办证 二号井厕所 砖混 1999-8-31 m 20
2
10 未办证 河边水泵房 砖混 2009-3-31 m 60
2
11 未办证 宿舍楼 砖混 2004-1-31 m 600
2
12 未办证 修缮房 砖混 2006-7-31 m 80
2
13 未办证 绞车楼 砖混 2006-3-31 m 300
2
14 未办证 井口彩钢瓦篷 铁棚 2007-5-31 m 300
2
15 未办证 现用炸药库房 砖混 2006-7-31 m 200
2
16 未办证 资料库（旧炸药库） 砖混 2006-5-31 m 300
2
17 未办证 新职工住房 砖混 2008-8-31 m 400
2
18 未办证 煤仓 砖混 2007-5-31 m 1000
2
19 未办证 副井会议室 砖混 2007-5-31 m 200
2
20 未办证 备用变电站 框架 2011-3-31 m 1000
2
21 未办证 矿井澡堂 框架 2010-12-31 m 80
2
22 未办证 工具房及人行井口隶属修建 砖混 2011-10-31 m 400
2
23 未办证 职工食堂 砖混 2011-10-31 m 800
2
24 未办证 宿舍装修工程 砖混 2011-10-31 m 2200
2
25 未办证 原煤厂保安室 砖混 2011-10-31 m 30
2
26 未办证 压滤机板房 砖混 2011-10-31 m 70
2
27 未办证 配电房 砖混 2006-12-31 m 100
2
28 未办证 活动板房-瓦斯及视频监控室 简易 2010-12-31 m 50
关于该局部资产企业承诺该局部资产属于其一切，关于因该局部资
产权属能够形成的纠纷与评价机构有关。关于该局部资产，其面积是企
业依据现场测量状况停止申报的，评价人员据此停止评价，如将来企业
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操持相关产权证书时其面积与申报面积不符，评价后果应依据产权证书
载明的面积停止调整。
2、核桃坪煤矿采矿答应证证载权益人为东莞宏远工业区股份无限
公司，与被评价单位不分歧。为此，东莞宏远工业区股份无限公司承诺
该采矿答应证是在获得威宁县结里煤焦无限公司其他股东赞同的状况
下变卦时操持在公司名下，实践为威宁县结里煤焦无限公司在开采经
营，相应发生的收益归威宁县结里煤焦无限公司一切。如上述采矿答应
证发作产权方面的法律纠纷，与承做本次评价的机构有关。
3、评价人员在停止资产清查时得悉，威宁县结里煤焦无限公司工
商注册注销是所记载为东莞宏远工业区股份无限公司独资。东莞宏远工
业区股份无限公司、广州粤地矿业无限公司共同对威宁县结里煤焦无限
公司股权状况阐明了工商注册注销时的特殊缘由，也提供了收买时的合
同及出资证明。本次评价在股东三方达成共识的状况，按实践出资状况
停止评价。如上述股权发作股权方面的法律纠纷，与承做本次评价的机
构有关。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定要素
无
（三）严重期后事项
无
（四）其他需求阐明的事项
1、评价师和评价机构的法律责任是对本报告所述评价目的下的资
产价值量做出专业判别，并不触及到评价师和评价机构对该项评价目的
所对应的经济行为做出任何判别。评价任务在很大水平上，依赖于委托
方及被评价单位提供的有关材料。因而，评价任务是以委托方及被评价
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单位提供的有关经济行为文件，有关资产一切权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
2、评价进程中，评价人员察看所评价房屋修建物的外貌，在尽可
能的状况下观察了修建物外部装修状况和运用状况，未停止任何构造和
材质测试。在对设备停止勘察时，因检测手腕限制及局部设备正在运转
等缘由，次要依赖于评价人员的外观察看和被评价单位提供的近期检测
材料及向有关操作运用人员的讯问状况等判别设备情况。
3、本次评价范围及采用的由被评价单位提供的数据、报表及有关
材料，委托方及被评价单位对其提供材料的真实性、完好性担任。
4、评价报告中触及的有关权属证明文件及相关材料由被评价单位
提供，委托方及被评价单位对其真实性、合法性承当法律责任。
5、在评价基准日当前的无效期内，假如资产数量及作价规范发作
变化时，应按以下准绳处置：
（1）当资产数量发作变化时，应依据原评价办法对资产数额停止
相应调整；
（2）当资产价钱规范发作变化、且对资产评价后果发生分明影响
时，委托方应及时延聘有资历的资产评价机构重新确定评价价值；
（3）对评价基准日后，资产数量、价钱规范的变化，委托方在资
产实践作价时应给予充沛思索，停止相应调整。
十二、评价报告运用限制阐明
（一）本评价报告只能用于本报告载明的评价目的和用处。同时，
本次评价结论是反映评价对象在本次评价目的下，依据地下市场的准绳
确定的现行公允市价，没有思索未来能够承当的抵押、担保事宜，没有
思索公司未来为完善资产产权能够发作的相关费用，以及特殊的买卖方
能够追加付出的价钱等对评价价钱的影响，同时，本报告也未思索国度
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威宁县结里煤焦无限公司 20%股权项目i资产评价报告
微观经济政策发作变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价钱的
影响。以后述条件以及评价中遵照的继续运营准绳等其它状况发作变化
时，评价结论普通会生效。评价机构不承当由于这些条件的变化而招致
评价后果生效的相关法律责任。
本评价报告成立的前提条件是本次经济行为契合国度法律、法规的
有关规则，并失掉有关部门的同意。
（二）本评价报告只能由评价报告载明的评价报告运用者运用。评
估报告的运用权归委托方一切，未经委托方答应，本评价机构不会随意
向别人地下。
（三）未征得本评价机构赞同并审阅相关内容，评价报告的全部或
者局部内容不得被摘抄、援用或披露于地下媒体，法律、法规规则以及
相关当事方另有商定的除外。
（四）本评价报告需提交国有资产监视管理部门停止核准或备案，
获得核准或备案文件前方能正式运用。
（五）依据国有资产评价管理的相关规则，资产评价报告须经备案
（或核准）后运用，经备案（或核准）后的评价后果运用无效期一年，
自评价基准日2011年12月31日起，至2012年12月20日止。超越一年，需
重新停止评价。
十三、评价报告日
评价报告日为二一二年三月十二日 。
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（此页无注释）
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评价机构法定代表人：沈琦
注册资产评价师：刘小军
注册资产评价师：黄家亮
出具报告日：二一二年三月十二日
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备查文件目录
1、2011 年 10 月 18 日广州粤地矿业无限公司股东会决议；
2、2011 年 11 月 24 日广东省地质局《关于拟减持贵州威宁县结里
煤焦无限公司股份请示的批复》（粤地复[2011]73 号）
3、2012 年 1 月 12 日东莞宏远工业区股份无限公司总经理办公会决
议。
4、审计报告及经审计后的财务报表（复印件）；
5、委托方和被评价单位企业法人营业执照（复印件）；
6、次要资产权属证明文件；
7、委托方及被评价单位承诺函；
8、签字注册资产评价师承诺函；
9、中联资产评价集团无限公司资产评价资历证书（复印件）；
10、中联资产评价集团无限公司证券期货相关业务评价资历证书
（复印件）；
11、中联资产评价集团无限公司探矿权、采矿权评价资历证书（复
印件）；
12、中联资产评价集团无限公司企业法人营业执照（复印件）；
13、签字注册资产评价师资历证书（复印件）。
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企业海
