编者按：房地产行业昌盛开展的另一面，是与房屋相关的各种矛盾和纠纷日渐突显，各类房屋合同纠纷案件在各级法院的民事审讯中已占据相当大的比重。中国房地产报新媒体特为此开拓法问专栏，为买卖单方解读房地产纠纷以及相关法律法规。假如有相关的法律成绩，欢送您在后台留言征询。

　　案例：

　　几年前，刘女士和王女士在山东半岛的一个海边城市共同买了一套海景房。由于刘女士和王女士都曾经退休无法取得存款，就以王女士女儿的名字买房，刘女士和王女士共同领取了首付款，并以王女士女儿的名义存款。之后，王女士加入，两人商定房屋归刘女士一人一切，由刘女士持续按月还贷，这样的情况不断继续多年，最近王女士的女儿忽然提出本人要买房，需求存款，由于曾经存款买了一套房所以银行不给她存款，如今她要把这套房子卖了。刘女士不赞同卖房，以为王女士的女儿不是真实的房屋产权人，其没有权益卖房。刘女士以上述理由向法院提起诉讼，要求法院确认房屋的一切权。

 
　　案例评析：

　　本案房屋“真实权益形态”与“注销形态”分明不分歧。那么法院该当如何确权呢？

　　一种观念以为，依据当事人提供的购房首付款领取、房贷的归还、单方之间关于借名买房及一切权归属的商定等证据，可以证明在单方之间构成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购置房屋并获得一切权，被借名人虽然依据相应的房屋买卖合同等文件被注销为房屋一切权人，但这非当事人的真实意思表示，据此做出的权属注销招致了最终构成的注销权益形态与真实权益形态不分歧，此时，不动产注销簿的权益推定将因有证据证明权属的真实形态而遭到否认，从而应回归真实权益形态，故当事人恳求确认房屋一切权，法院应予以支持。

　　另一种观念以为，借名人与注销权益人之间关于房屋一切权归属的商定只能约束合同单方当事人，没有直接设立房屋一切权的法律效能，借名人不能依据借名买房协议的商定直接获得房屋一切权。

　　律师支持第二种观念。借名人刘女士在这种情形下的法律“身份”是真实“的债务人”，而非真实“物权人”。

　　当事人虽然商定了房屋一切权归属于借名人，但该商定并不发作物权效能，房屋一切权因而并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间发生了以在契合法律规则和合同商定的条件时完成物权变化为次要内容的债务债权关系。该商定具有债务效能，被借名人因而对借名人负有相应的协助操持房屋一切权转移注销的义务，借名人因而而成为这一关系下的债务人。

　　由于注销权益人就是真实物权人，其享有房屋一切权，故注销权益人将房屋出卖给第三人，虽然违犯了其与借名人的商定，但这仅仅是对借名人的违约行为，并不能否认其对外的奖励行为系有权奖励。

　　律师建议：

　　建议刘女士撤销恳求确认房屋一切权之诉，而改打借名买房合同之诉，恳求法院判令王女士的女儿将房屋过户给刘女士。

　　北京（楼盘）高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑问成绩的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条中即规则：“借名人以知名人（注销人）为原告提起诉讼，要求确认房屋归其一切的，法院该当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求知名人为其操持房屋过户注销手续”。

　　法院关于借对于互联网金融P2P企业来说，支付市场完善的标准和管理系统将彻底改变互联网金融行业的格局，不仅给从业者提供了的巨大的发展机遇，也带来了全新的挑战。名人买房行为，认定其能否无效，应依据法律、行政法规的强迫性规则加以认定，如不存在有效情形，则判令被借名人为借名人操持房屋过户注销手续。

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（责任编辑：赵艳萍 HF094）