本文转载自大众号：“购房大学”

将来时机点在哪？调控是松还是紧？房子还能买吗？任志强又"爆”出何种观念？我们来听听他怎样说。

以下为任志强杭州演讲实录局部节选——

◆ 一季度房价暴跌

任志强：

我们可以看到1月份的时分，施工面积是负的。往年一季度涨了多少呢？涨了7.9。往年的一季度是全国均匀房价历史下跌幅最高的一年。

应用70个大中城市或许100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，由于政府把销售价钱给你限制了，所以外表上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，往年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

◆ 开发商口袋见底

任志强：

我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司根本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商根本上兜里就没钱了。

为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的时机，可以廉价收买。由于开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，往年一季度193亿美元，国际融资很困难，就跑到国外融资。

所以往年一季度，开发商境外的融资曾经到达了去年的50%。前年是多少？2015年境外融资只要140亿美元，也就是说往年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。次要是由于国际没时机，这是一个很重要的成绩，开发商兜里的钱不够了。

所以最开端我说，投资会继续下降，就是由于没钱了，假如还坚持百分之十几的高位资金增长的话，能够还会继续一段工夫，如今看来要想维持一个高速的增长，曾经有困难了。

◆ 西南、西部地域不能碰

任志强：

分地域看，我们看看西南地域、西部地域，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就阐明了这些地域曾经没有了增长才能。东部和中部地域还维持一个增长，其中相当一局部棚改，三四线城市次要的力气在这两个投资范畴，所以这个支撑效果还是有的。

但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和西南地域。后面我们看到投资是负的，或许根本上是不增长的，可是从销售看，东部地域，投资增长疾速地域是负增长销售，负的7.3，中部地域还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，招致相当一局部回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜外面。如今差异不大。

◆ 70家上市公司拍卖股票

任志强：

往年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业存款下降了15.8，委托存款下降了50%，信托存款下降了9%，融资下降了80%，到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。

更严重的是，如今有70家上市公司的股票抵押存款开端停止司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流曾经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开端拍卖股票，还银行债，信誉是十分严重的缺乏。

◆ 调控形成劣币驱赶良币

任志强：

另外一个实践成绩，比方产品与价钱，我们如今看到市场上的调控政策根本上劣币驱赶良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么水平呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气污染器，又是初级的电梯，又是初级的门窗，二期的价钱比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。

总之，当前能够得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很费事的成绩。所以，产品与价钱之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖低价，怎样办？

◆ 只租不售降生“灰色空间”

任志强：

土地投标的时分，好多参加固定性住房了，你招标还是不招标？要是招标了房子只能租不能卖，坏了。前天闭会我问一团体，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。

他是一个月1.5万，一次性交180万，十年的租金，在北京的一个很远的中央，那也就是均匀一个月2万块钱的租金，90平米聚集了全世界身经百战的最优秀的创业导师，汇集了全世界各国最优质的产业资源，召唤全球未来的商业领袖。以下的房子。我觉得固定性住房当前给糜烂开了一个很好的头儿，过来糜烂都是送房子，然后这个房子改名就可以了。名字不是你的，法院没法判你的房屋。

我们在海南曾经发现有几十位部长级的享用了30年的租赁权，我也搞不清楚他们是本人花钱的还是他人给的房。反正这种长租房，发明了一个新的时机，我也不晓得法院会怎样判。再一个，给开发商的压力就是，这个租金能够是难得获得报答。

◆ 用市场化手腕提供住房

任志强：

房子不论是不是用来住的，都得有人先盖。但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低，或许说根本上没有什么商品房用地，北京能够连四分之一都不到，这个市场是要还是不要？挺费事。

最重要的是，这个房子是住的，但是不一定是产权人住的。什么意思呢？你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是通知你不是产权人去租，假如都是产权人的话，哪还有什么租赁房？我本人租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住。

这里就出了一个费事，不是我们要宣传，而我们实践形成的后果就市场最需求你建房，至多你得把房子建出来，你再说是用来租的还是用住的。

方才一个叫什么总的，讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢？他就说大企业都得租我的办公室，都得有活动，那我们人租房子是不是也得有活动呢？他们这个氪空间处理的是暂时办公和活动性办公成绩。我就想到一个成绩，暂时办公和活动性办公的这些人是不是也是活动性住呢？

比方说媒体人，比方说演员，比方说地产商，他总得来回跑，来回跑的时分他是不是也得有一套房子呢？这套房子不论是他本人买的还是什么的，假如一个项目干六七年，他是在这买一套房子六七年当前再把它卖了好，还是我租个六七年什么也没剩下好？十分复杂的事儿。但是他买了六七年当前，卖了，你一定说是炒房了，就和方才的活动空间是一个道理，你那个活动空间就是炒空间，这个逻辑是一样的。

◆ 越出政策的中央房价越涨

任志强：

我们的媒体在一切的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策堕入了一动悖论，这种悖论是十分严重的悖论。大家都说，出台政策当前很多人担忧房价是不是会跌了，我团体觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？

在座的这些人，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府通知你到哪买房子了，他在那儿用力压着，就通知你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？

为什么？由于我们出台的这些政策形成了供应面的歪曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保证房，租赁房，共有产权房，最初把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎样会不跌价呢？没供给了，你看的是上去了，过两年怎样办？总得有人想结婚生孩子吧？怎样办呢？所以这是一个很矛盾的成绩。

◆ 供应面在歪曲

任志强：

价钱是来自于什么？来自于需求。假如没有需求就没有价钱。有人说地价涨了房价就得涨，正确的剖析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价钱了。我把地价加上一个建安，税费，各种本钱加出来当前，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。

天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一团体买，能够加点利润就算了，10团体买我就得往上加价，这个价叫天花板价。如今这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。假如政府把天花板价打到地板上，这个供应面不就歪曲了吗？

我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是下跌的，没有一次是下跌的，缘由就是它把供应面歪曲了。

◆ 政策变相鼓舞“炒房”

任志强：

所以政府的政策说悖论，就是由于他在鼓舞大家炒房，这是一个很费事的事情。

最大的成绩在哪呢？最大的成绩在于，十九大明明通知我们市场决议价钱，那政府决议价钱不是违背十九大规则吗？你们看看十八届三中全会和十九大外头，是不是说市场决议价钱、市场决议资源配置？我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时分，政府这几条能够就有成绩了。

我们最近最高院、最高检察院、国务院延续发了好几个文章，叫做维护产权，维护公有产权，维护什么，维护企业家，说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的？要是开发商建的就是开发商的产权，产权上没写着政府，你为什么要政府摇号？你不是进犯产权吗？那你这个违背了国务院的规则，也违背了政府最高院、最高检察院的规则。

◆ “离婚”买房毁坏了社会品德

任志强：

我就不晓得他们怎样想的。市场经济一个最根本的条件就是，顾客是上帝。如今老不尊重上帝，老让大家离婚，这有成绩。

为什么离婚？当然政策招致离婚有两个缘由，一个缘由，有些人家里的孩子，他们工资不够高，请求存款没资历，工资太低了，都是父母出钱，请求存款都是以父母的名义，所以变成两套房了。但是父母没资历就得离婚，不离婚买不了。再一个就是，一离婚就省了20万，要是300万的存款就省了60万，100万就是20万的利率。

所以利率上下，首付上下，对离婚不离婚影响很大，因而选择离婚的人越来越多。普通的状况下，全年我们大约333万离婚，政策掩盖率还均匀在580万左右，每年离婚的大约多了200万，这是很严重的成绩。这毁坏的是什么？毁坏的是品德。市场经济讲的是什么？讲的是契约肉体，讲品德。

有的假离婚变成真离婚了，打官司。社会品德被毁坏是十分风险的。尤其是这个首套房的利率上升，我们究竟房子是住的还是炒的？我觉得银行以为他是炒的，否则你不能让首套房的利率降低吗？首套房你不能说他是炒房子吧？

◆ 楼市如何走取决于特朗普

任志强：

前两天闭会有一个老总通知我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。

特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，能够政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。

◆ 共有权房，政府赚双倍

任志强：

还有人说北京建了共有产权房，共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向，自身那个土地卖3万块钱，然后房价卖4万块钱，然后他占50%的股权，这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少？6万。你要卖给业主，说4万块钱卖给你一套房子，你是不是觉得很快乐？比坊间的6万二手房廉价多了。

可是你别忘了，政府还拿了50%，政府这50%出钱了吗？没出钱，他得了双份的地价，3万的低价变成了6万，还得了一套房子。所以共有产权房从目前看高于外地二手房房价的项目曾经很多个了，我只能说，原本拍卖土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有产权房的时分，政府就从房价里拿走了90%或许更多。

我不觉得它是一个好政策。说我4万块钱拿到一套房子曾经很不错了，反正我能住，先处理眼前成绩吧。对，能够处理眼前的成绩了，但是从法理上和税收实际下去说，这是一个不合理的。所以我也觉得，它并不能处理市场的成绩。

◆ 空置税可处理租赁住房成绩

任志强：

因而在不改动现有双轨制的一些条件下，我团体觉得用市场化的方法处理成绩是最好的，不是限制团体买房子，而是鼓舞大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。

但是我要加你一个空置税，香港、德国，很多国度都是用这种办法。只需你的房子是为了住的，不是为了炒的，那你就让外头有人住，你不要空置半年以上我就要收你的税。

所以他的房子里有人住，有人住你不就到达了房子是用来住的目的了吗？但是人们为什么要把它用于出租呢？就是由于你减税，德国就是这样的，他用减税的方式控制房价，同时用减税的方式，用政府补贴让穷人有房子租。

意大利也异样，你要拿着住房券放的时分，政府给你减免团体所得税。所以那个住房券租房子的时分，你比市场的房价要低得多，租房价要低得多，可是减免你的团体所得税，它能交流。所以用市场化的方法，完全不需求政府少量的盖房子，可以处理我们租赁市场的成绩。

很多，比方说美国，美国有一个网站叫空中食宿，它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网当前，你说我明天从北京到杭州闭会，我家里的房子就可以用来租，租两天，我开两天会，那个房子租两天。它就收到很高，比酒店廉价，但是比普通的旅馆费用要高得多，由于一切的条件都很方便。

在欧洲这种以家庭方式停止短租，住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的，这种房子多得一塌懵懂。所以空中食宿，就用这种方式成为了如今在美国十分受欢送的一个网站，但是它也有很多官司，但是它有利的处理了这些成绩。

比方说旧金山、硅谷，它的租赁住房是不够的，空中食宿就把原来的全体租赁房，整栋整栋的给你租了，然后变成时租，由于交往的人员太多了。所以中国完全可以扩展租赁市场，用市场化的方法去处理我们如今存在不知道从何时开始，个人信用渗透到生活的方方面面。图书、数码产品免押金借用，办理签证无需银行流水证明，甚至租车住酒店都不需要交付押金……的一些矛盾。

任志强：谢谢大家，我的演讲完了，这些仅代表我团体观念。