山东地矿：企业价值评价报告书 公告日期 2017-09-13                企业价值评价报告书
                       （报告书）
                     共1册 第1册


项目称号： 山东地矿股份无限公司拟转让淮北徐楼矿业无限公
           司股权所触及的股东全部权益价值评价报告


报告编号： 沪东洲资评报字[2016]第 1074231 号




           上海东洲资产评价无限公司

                 2016 年 12 月 06 日
企业价值评价报告书
[2016]第 1074231 号


                                     声明


                               声           明
    本项目签字注册资产评价师郑重声明：注册资产评价师在本次评价中遵守独立、
客观和公正的准绳，遵照有关法律、法规和资产评价原则的规则；依据我们在执业过
程中搜集的材料，评价报告陈说的内容是客观的，并对评价结论合感性承当相应的法
律责任。
    评价对象触及的资产、负债清单、将来运营预测由被评价单位申报并经其签章确
认。依据《资产评价原则根本原则》第二十三条的规则，恪守相关法律、法规和
资产评价原则，对评价对象在评价基准日特定目的下的价值停止剖析、预算并宣布专
业意见，是注册资产评价师的责任；提供必要的材料并保证所提供材料的真实性、合
法性、完好性，恰当运用评价报告是委托方和相关当事方的责任。
    我们与评价报告中的评价对象没有现存或许预期的利益关系；与相关当事方没有
现存或许预期的利益关系，对相关当事方不存在成见。
    我们已对评价报告中的评价对象及其所触及资产停止现场调查；我们已对评价对
象及其所触及资产的法律权属情况给予必要的关注，对评价对象及其所触及资产的法
律权属材料停止了查验，并对曾经发现的成绩停止了照实披露，且已提请委托方及相
关当事方完善产权以满足出具评价报告的要求。
    依据《资产评价原则根本原则》第二十四条和《注册资产评价师关注评价对
象法律权属指点意见》，委托方和相关当事方该当对所提供评价对象法律权属材料的
真实性、合法性和完好性承当责任。注册资产评价师执行资产评价业务的目的是对评
估对象价值停止预算并宣布专业意见，对评价对象法律权属确认或宣布意见超出注册
资产评价师执业范围。本评价报告不对评价对象的法律权属提供任何保证。
    我们出具的评价报告中的剖析、判别和结论受评价报告中假定和限定条件的限制，
评价报告运用者该当充沛思索评价报告中载明的假定、限定条件、特别事项阐明及其
对评价结论的影响。依据《资产评价原则评价报告》第十三条，评价报告运用者
该当片面阅读本项目评价报告，该当特别关注评价报告中提醒的特别事项阐明和评价
报告运用限制阐明。




                                                      [2016]第 1074231 号- 1 -
企业价值评价报告书
[2016]第 1074231 号


                                                                                目录

                                                       企业价值评价报告书
                                                                       （目录）
项目称号                          山东地矿股份无限公司拟转让淮北徐楼矿业无限公司股
                                  权所触及的股东全部权益价值评价报告
报告编号                          沪东洲资评报字[2016]第 1074231 号
声明    .............................................................................. 1
目录    .............................................................................. 2
摘要    .............................................................................. 3
注释    .............................................................................. 4
一、      委托方及其他报告运用者概略 ..................................................................................................... 4
         I.           委托方 ............................................................................. 4
         II.          其他报告运用者 ..................................................................... 5
二、        被评价单位及其概略 ..................................................................................................................... 5
三、        评价目的 ......................................................................................................................................... 7
四、        评价对象和评价范围 ..................................................................................................................... 7
五、        价值类型及其定义 ......................................................................................................................... 8
六、        评价基准日 ..................................................................................................................................... 8
七、        评价根据 ......................................................................................................................................... 9
         I.           经济行为根据 ....................................................................... 9
         II.          法规根据 ........................................................................... 9
         III.         评价原则及标准 .................................................................... 10
         IV.          取价根据 .......................................................................... 11
         V.           权属根据 .......................................................................... 11
         VI.          其它参考材料 ...................................................................... 11
         VII.         援用其他机构出具的评价结论 ........................................................ 12
八、        评价办法 ....................................................................................................................................... 13
         I.           概述 .............................................................................. 13
         II.          评价办法选取理由及阐明 ............................................................ 13
         III.         资产根底法引见 .................................................................... 14
九、 评价顺序施行进程和状况 ........................................................................................................... 16
十、 评价假定 ....................................................................................................................................... 17
十一、 评价结论 ....................................................................................................................................... 18
         I.           概述 .............................................................................. 18
         II.          其它 .............................................................................. 21
十二、 特别事项阐明 ............................................................................................................................... 21
十三、 评价报告运用限制阐明 ............................................................................................................... 22
         I.           评价报告运用范围 .................................................................. 22
         II.          评价报告运用无效期 ................................................................ 22
         III.         触及国有资产项目的特殊商定 ........................................................ 22
         IV.          评价报告解释权 .................................................................... 22
十四、 评价报告日 ................................................................................................................................... 22
报告附件 ......................................................................... 24




                                                                                                                     [2016]第 1074231 号- 2 -
 企业价值评价报告书
 [2016]第 1074231 号


                                          摘要

                              企业价值评价报告书
                                     （摘要）

项目称号      山东地矿股份无限公司拟转让淮北徐楼矿业无限公司股权所触及的股
              东全部权益价值评价报告


报告编号      沪东洲资评报字[2016]第 1074231 号

委托方        山东地矿股份无限公司。

其 他 报 告 使 评价业务商定书中商定的其它报告运用者，及依据国度法律、法规规则
用者          的报告运用者，为本报告的合法运用者。

被评价单位    淮北徐楼矿业无限公司。

评价目的      股权转让。

评价基准日    2016 年 9 月 30 日。

评 估 对 象 及 本次评价对象为股权转让触及的股东全部权益，评价范围包括活动资
评价范围       产、非活动资产（包括固定资产、在建工程、有形资产、临时待摊费用、
              递延所得税资产、其他非活动资产）及负债等。资产评价申报表列示的
              帐面净资产为 316,358,992.26 元。

价值类型      市场价值。

评价办法      资产根底法

评价结论      经评价，被评价单位股东全部权益价值为人民币 1,289,751,347.81 元。
              大写：壹拾贰亿捌仟玖佰柒拾伍万壹仟叁佰肆拾柒元捌角壹分。

评 估 结 论 使 为评价基准日起壹年，即无效期截止 2017 年 9 月 29 日。
用无效期

重 大 特 别 事 详见评价报告“特别事项阐明”。
项

 特别提示：本报告只能用于报告中明白商定的评价目的。以上内容摘自评价报告注释，
 欲理解本评价项目的详细状况和合理了解评价结论，该当阅读评价报告注释。



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企业价值评价报告书
[2016]第 1074231 号


                                        注释

                          企业价值评价报告书
                                  （注释）

特别提示：本评价报告仅为评价报告中描绘的经济行为提供价值参考根据。欲理解
本评价项目的片面状况，请仔细阅读资产评价报告书全文及相关附件。


山东地矿股份无限公司：
    上海东洲资产评价无限公司承受贵公司的委托，依据有关法律、法规和资产评
估原则、资产评价准绳，采用资产根底法，依照必要的评价顺序，对山东地矿股份
无限公司拟施行股权转让行为触及的淮北徐楼矿业无限公司股东全部权益在 2016
年 9 月 30 日的市场价值停止了评价。现将资产评价状况报告如下。


项目称号     山东地矿股份无限公司拟转让淮北徐楼矿业无限公司股权所触及的
             股东全部权益价值评价报告

报告编号     沪东洲资评报字[2016]第 1074231 号

一、 委托方及其他报告运用者概略


I. 委托方    企业称号：山东地矿股份无限公司（以下简称“地矿股份”）
             注册地址：山东省济南市高新区新宇路 750 号 5 号楼
             注册资本：47,270.9345 万元人民币
             经济性质：股份无限公司(上市)
             法定代表人：张虹
             一致社会信誉代码：440000000017958
             运营范围：矿石的开采（分支机构运营）、加工及矿产品销售；矿业
             开发及管理征询；对外投资及资产管理。(依法须经同意的项目，经
             相关部门同意前方可展开运营活动)


             委托方山东地矿股份无限公司为被评价单位淮北徐楼矿业无限公司
             的实践控制人，其中山东地矿股份无限公司直接持有淮北徐楼矿业有
             限公司股权 49%；全资子公司山东鲁地投资无限公司持有被评价单位
             51%股权。




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II. 其 他 报 评价业务商定书中商定的其它报告运用者，国有资产评价经济为行为
告运用者     的相关监管部门或机构，及依据国度法律、法规规则的报告运用者，
             为本报告的合法运用者。除此之外，任何失掉评价报告的第三方都不
             应视为评价报告运用者。


二、 被评价单位及其概略
             企业称号：淮北徐楼矿业无限公司（以下简称徐楼矿业公司）
             注册地址：安徽省淮北市濉溪县百善镇徐楼铁矿
             注册资本：人民币捌仟万元整
             经济性质：其他无限责任公司
             法定代表人：岳志朋
             运营范围：
             铁矿石；开采、加工、销售。（以上不含法律法规限制商品）。（依
             法须经同意的项目，经相关部门同意前方可展开运营活动）
             1、 企业历史沿革
             淮北徐楼矿业无限公司成立于 2005 年 10 月 21 日，由鲁本昭、柯永
             成、王文圣、袁德勇、柯扶植、彭生文六位自然人股东投资设立，注
             册资本 2000 万元，获得由淮北县工商行政管理局颁发的《企业法人
             营业执照》，号码为 340621000009683（1-1）；2007 年 3 月，公司
             新增注册资本 6000 万元，全部由自然人新增投资；2007 年 8 月 5 日，
             山东鲁地矿业投资无限公司和山东华源创业投资无限公司收买原自
             然人股东的全部股权，于 2007 年 12 月 10 日获得濉溪县工商行政管
             理局重新核发的企业法人营业执照。2011 年 12 月 5 日，山东华源创
             业投资无限公司将其持有的 6.53%股权转让给北京宝德瑞创业投资有
             限责任公司。
             2012 年 12 月 19 日依据中国证监会下发的《关于核准泰复实业股份有
             限公司严重资产重组及向山东鲁地投资控股无限公司等发行股份购
             买资产的批复》（证监答应[2012]1688 号），正式核准山东地矿（原
             泰复实业）本次严重资产重组，山东地矿接到中国证监会核准文件后
             及时展开了资产交割任务。2012 年 12 月 26 日，山东地矿与山东鲁地
             投资控股无限公司、山东省地矿测绘院、北京正润创业投资无限公司、
             山东华源创业投资无限公司、北京宝德瑞创业投资无限责任公司、山
             东天时投资无限公司、山东省国有资产投资控股无限公司和褚志邦



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             （以下合称：鲁地控股等八家买卖对方）签署《购置资产交割确认书》，
             确认 2012 年 12 月 26 日为买卖交割日，自买卖交割日起，鲁地投资
             100%股权、徐楼矿业 49%股权和娄烦矿业 40%股权的全部权益和义务
             由山东地矿享有和承当。综上，本次严重资产重组触及的标的资产交
             割和股权过户的工商变卦注销手续全部操持终了。
             至评价基准日，淮北徐楼矿业无限公司股权构造如下：
                           股    东                出资额（元）                所占比例

                  山东鲁地矿业投资无限公司           40,800,000.00                   51.00%

                  山东地矿股份无限公司               39,200,000.00                   49.00%

                           合    计                  80,000,000.00                    100％




             2、 企业产能配置
             1）淮北徐楼矿业无限公司铁矿储量大、档次高
             徐楼铁矿由三个矿床组成，即石楼矿床、双庄矿床和史小楼矿床。探
             明铁矿储量 2977 万吨，钴（金属）4141.5 吨，属详查水平的中型铁
             矿。主矿体长 550 米，宽 100-200 米，厚 5-40 米，倾向南东，倾角
             100-300 ,埋深 285-325 米。矿石以磁铁矿为主，全铁均匀档次 47.27%，
             选矿回收率 87.36%，经选矿精矿档次可达 67.02%，属国际少有的富
             矿。
             2）淮北徐楼矿业无限公司内部投资环境
             自 2007 年 8 月份山东地矿控制运营后，淮北徐楼矿业无限公司经过
             与各级政府相关部门及时沟通，获得了各级政府相关部门的鼎力支
             持，为项目开发发明了良好的微观投资环境，目前该项目已列入安徽
             省“861”项目方案，是淮北市的重点招商引资项目。
             3）淮北徐楼矿业无限公司天文地位
             徐楼铁矿项目位于濉溪县徐楼镇，北距濉溪县城 10 公里，距淮北市
             15 公里，濉阜铁路经过矿区东侧，距石楼矿床 2 公里，濉阜线上的徐
             楼火车站，在矿区西北，距双庄矿床 1.5 公里。另有淮北至涡阳的公
             路经过矿区西部，距石楼矿床 1300 米，地势平整，水泥路基，为淮
             北支线之一，交通便当。
             3、企业财务情况和运营状况
             截至评价基准日，淮北徐楼矿业无限公司财务情况：
                                                                  金额单位：人民币万元
                      项    目               2015 年度               2016 年 9 月 30 日




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                资产总额                              80,205.73                     79,078.20
                负债总额                              45,992.13                     47,442.30
                净资产                                34,213.59                     31,635.90


                         项 目                  2015 年度                2016 年 1-9 月
                营业支出                               8,293.99                        632.82
                利润总额                              -2,851.18                     -2,765.83
                净利润                                -2,255.60                     -2,537.86
                  2015 年数据摘自企业未审报表，2016 年 1-9 月数据经信永中和会计师事务所(特殊普通
             合伙)审计，审计意见类型为规范无保存意见。

             企业执行企业会计原则。增值税率为 17%，城建税、教育附加费、地
             方水利建立基金辨别为流转税的 7%、5%、1%，所得税率为 25%，资源
             税为 5.60 元/吨，矿产资源补偿税为 2%。




三、 评价目的
             依据 2016 年 10 月 20 日山东地矿股份无限公司办公会议纪要，山东
             地矿股份无限公司拟转让其持有的子公司淮北徐楼矿业无限公司股
             权。本次评价目的是反映淮北徐楼矿业无限公司股东全部权益于评价
             基准日的市场价值，为山东地矿股份无限公司拟转让淮北徐楼矿业有
             限公司股权之经济行为提供价值参考根据。



四、 评价对象和评价范围
             1. 本次评价对象为股权转让触及的股东全部权益，评价范围包括活动
             资产、非活动资产（包括固定资产、在建工程、有形资产、临时待摊
             费用、递延所得税资产、其他非活动资产）及负债等。总资产为
             790,782,035.01 元，负债总额为 474,423,042.75 元，净资产为
             316,358,992.26 元。
             2. 依据评价申报材料，归入本次评价范围内的房屋修建物共 41 项，
             总修建面积为 47,369.31 平方米，其中 17,988.27 房屋修建物尚未
             操持权证；构筑物 89 项；管道和沟槽 2 项，井巷 4 项。
             3. 依据评价申报材料，被评价单位触及的设备类资产包括机器设备
             7195 台（套），车辆 12 台（辆），电子设备 630 台（套）。




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             4. 依据评价申报材料，被评价单位触及的在建工程 16 项，其中土建
             工程合计 10 项，设备装置工程合计 6 项。
             5. 依据评价申报材料，被评价单位触及的有形资产--土地运用权五
             宗，宗空中积总共为 122,099.90 平方米，已操持土地运用权证，所
             有权人为淮北徐楼矿业无限公司。
             6. 依据评价申报材料，被评价单位触及的有形资产-采矿权一宗，采
             矿权的采矿答应证编号为 C3400002012042130123957，产权归淮北徐
             楼矿业无限公司一切，开采矿种为铁矿，开采方式为地下开采，设计
             消费规模 95 万吨/年，矿区面积 3.0006 平方公里。无效期限自 2012
             年 4 月 11 日至 2025 年 12 月 31 日。
             7. 委托评价对象和评价范围与经济行为触及的评价对象和评价范围
             分歧，且曾经过信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计
             报告为无保存意见。
             8. 除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债，与公司相关的资
             产及其负债均已申报列入资产评价范围。


五、 价值类型及其定义
             本次评价选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿
             卖方在各自感性行事且未受任何强迫的状况下，评价对象在评价基准
             日停止正常公道买卖的价值估量数额。
             需求阐明的是，同一资产在不同市场的价值能够存在差别。本次评价
             普通基于国际可察看或剖析的市场条件和市场环境情况。
             本次评价选择该价值类型，次要是基于本次评价目的、市场条件、评
             估假定及评价对象本身条件等要素。
             本报告所称“评价价值”，是指所商定的评价范围与对象在本报告约
             定的价值类型、评价假定和前提条件下，依照本报告所述顺序和办法，
             仅为本报告商定评价目的效劳而提出的评价意见。


六、 评价基准日
             1. 本项目资产评价基准日为 2016 年 9 月 30 日。
             2. 资产评价基准日在思索经济行为的完成、会计核算期等要素后与委
             托方协商后确定。
             3. 评价基准日确实定对评价后果的影响契合惯例状况，无特别影响因
             素。本次评价的取价规范为评价基准日无效的价钱规范。



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七、 评价根据


I. 经 济 行
            1. 山东地矿股份无限公司办公会议纪要；
为根据


II. 法 规 依 1. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人
据              民代表大会常务委员会第六次会议经过）；
             2. 《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一届
                 全国人民代表大会常务委员会第五次会议经过)；
             3. 《国有资产评价管理方法》国务院令第 91 号；
             4. 《企业国有资产评价管理暂行方法》国资委令第 12 号；
             5. 《国有资产评价管理若干成绩的规则》财政部令第 14 号；
             6. 《关于增强企业国有资产评价管理任务有关成绩的告诉》国资委
                 产权[2006]274 号；
             7. 《企业国有资产监视管理暂行条例》国务院 2003 年第 378 号令；
             8. 《企业国有产权转让管理暂行方法》财政部令第 3 号；
             9. 《关于企业国有产权转让有关事项的告诉》国资发产权[2006]306
                 号；
             10.《关于地方企业国有资产评价项目核准任务指引》（国资产权
                 [2010]71 号；
             11.《关于企业国有资产评价项目备案任务指引》（国资产权[2013]64
                 号；
             12.《关于企业国有资产评价报告审核任务有关事项的告诉》（国资
                 产权[2009]941 号；
             13. 财政部 国度税务总局《关于片面推开营业税改征增值税试点的通
                 知》财税[2016]36 号；
             14.《企业国有资产买卖监视管理方法》财政部第 32 号令；
             15.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第
                 29 号，2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第
                 二十九次会议修订)；
             16.《中华人民共和疆土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人
                 民代表大会常务委员会第十一次会议修订)；
             17.《矿产资源开采注销管理方法》(依据 2014 年 7 月 9 日国务院第



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                 54 次常务会议修订)；
             18.《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民
                 代表大会常务委员会第十次会议经过)；
             19.《上市公司严重资产重组管理方法》(2014 年 10 月 23 日中国证券
                 监视管理委员会令第 109 号)；
             20.其它法律法规。



III. 评 估 1. 《资产评价原则根本原则》(财企[2004]20 号)；
准 则 及 规 2. 《资产评价职业品德原则根本原则》(财企[2004]20 号)；
范
            3. 《资产评价原则评价报告》(中评协[2007]189 号)；
             4. 《中评协关于修正评价报告等原则中有关签章条款的告诉》(中评
                 协[2011]230 号)；
             5. 《资产评价原则评价顺序》(中评协[2007]189 号)；
             6. 《资产评价原则业务商定书》(中评协[2007]189 号)；
             7. 《资产评价原则任务底稿》(中评协[2007]189 号)；
             8. 《资产评价原则机器设备》(中评协[2007]189 号)；
             9. 《资产评价原则不动产》(中评协[2007]189 号)；
             10.《资产评价原则 有形资产》 中评协[2008]217 号；
             11.《资产评价原则企业价值》(中评协[2011]227 号)；
             12.《资产评价价值类型指点意见》(中评协[2007]189 号)；
             13.《 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 》 ( 会 协
                 [2003]18 号)；
             14.《企业国有资产评价报告指南》(中评协[2008]218 号)；
             15.《资产评价原则应用专家任务》(中评协[2012]244 号)；
             16.《评价机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；
             17.《资产评价职业品德原则独立性》(中评协[2012]248 号)；
             18.《企业会计原则根本原则》(财政部令第 33 号)；
             19.《财政部关于修正的决议》(2014
                 年 7 月 23 日)；
             20.《企业会计原则使用指南》(财会[2006]18 号)；
             21.《房地产估价标准》(GB/T50291-2015)；
             22.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
             23.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；



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             24.《国有建立用地运用权出让地价评价技术标准(试行)》(疆土资厅
                 发〔2013〕20 号)；
             25.《矿业权评价技术根本原则》(CMVS00001-2008)；
             26.其它相关行业标准。


IV. 取 价 依 1. 《资产评价常用数据与参数手册》中国迷信技术出版社；
据           2. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
             3. 《中国汽车网》信息；
             4. 《机动车强迫报废规范规则》(商务部、发改委、公安部、环境保
                 护部令 2013 年第 12 号)；
             5. 评价基准日近期的《慧聪商情》；
             6. 《冶金矿山修建装置定额》(2006)；
             7. 《冶金矿山井巷定额》(2006)；
             8. 《冶金矿山修建装置工程费用定额》(2006)；
             9. 《有色矿山电气设备装置工程预算定额》；
             10.《安徽省修建工程耗费量定额》（2006）；
             11.《安徽省建立工程清单计价费用定额》；
             12.建立部《房屋完损等级评定规范》；
             13.被评价单位提供的工程预算、结算等相关材料；
             14.濉溪县人民政府《关于发布濉溪县城区和刘桥镇等 10 个镇土地级
                 别与基准地价更新效果的告诉》(2015.9.30)；
             15.信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告；
             16.公司提供的局部合同、协议等；
             17.其他。



V. 权 属 依 1. 房地产权证；
据          2. 车辆行驶证；
             3. 采矿答应证；
             4. 其它相关证明资料。


VI. 其 它 参 1. 被评价单位提供的评价基准日会计报表及账册与凭证；
考材料       2. 被评价单位提供的资产评价申报表；
             3. 评价人员现场勘察记载及搜集的其他相关估价信息材料；



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             4. 上海东洲资产评价无限公司技术统计材料；
             5. 其它有关价钱材料。


VII. 引 用 1. 本评价报告中的矿业权评价值援用了山东天平信无限责任会计师
其 他 机 构 事务所出具的鲁天平信矿评字［2016］第 048 号采矿权评价征询报告
出具的评
            结论。
估结论

             评价假定：
             本评价报告所称评价价值是基于所列评价目的、评价基准日及下列基
             本假定而提出的价值参考意见：
             (1) 评价对象地质勘查任务水平及其内内部条件等仍如现状而无重
             大变化；
             (2) 以产销平衡准绳及社会均匀消费力程度准绳确定评价用技术经
             济参数；
             (3) 所遵照的有关政策、法律、制度仍如现状而无严重变化，所遵照
             的有关社会、政治、经济环境以及开发技术和条件等仍如现状而无重
             大变化；
             (4) 以设定的资源储量、消费方式、消费规模、产品构造及开发技术
             程度以及市场供需程度为基准且继续运营；
             (5) 在将来矿井开发收益期内有关产品价钱、本钱费用、税率及利率
             等要素在正常范围内变化；
             (6) 无其它不可抗力及不可预见要素形成的严重影响。
             评价结论：经评价人员现场调查和外地市场剖析，依照采矿权评价的
             准绳和顺序，选取适当的评价办法和评价参数，经过仔细计算，确定
             濉溪县徐楼铁矿采矿权于评价基准日 2016 年 9 月 30 日所表现的价值
             为人民币 108,125.62 万元，大写壹拾亿捌仟壹佰贰拾伍万陆仟贰佰
             元整。


             评价结论剖析：
             对《濉溪县徐楼铁矿采矿权报告》评价价值不同的缘由阐明：
             （1）评价基准日不同，2016 年以来铁矿石走出了一条低开高走的曲
             线，1-9 月份比 2015 年下跌约为 5%左右，11-12 月涨幅达 50%，铁矿
             石价钱指数下跌指数创两年多来的新高，不同的基准日预测的铁矿石
             价钱亦不同。



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             （2）依据财政部、国度税务总局的规则，自 2016 年 7 月 1 日起资源
             税从量计征，并免征矿产资源补偿费。由于国度政策的改动，每年的
             税费有一定数量的加速少，亦能添加评价值。
             （3）经理解后续固定资产不再添加，不添加固定投资的变化对评价
             后果有一定有影响。
             （4）折现率是依据无风险报酬率和风险报酬率决议的，2016 年上半
             年受国度政策的影响国债利率在 2.8%左右，2015 年至 2016 年无风险
             报酬率为下降趋向。
                 由于国度利率政策的影响无风险报酬率下降，铁矿石价钱如今看
             来属下跌趋向，行业风险相应也略有降低。折现率的变化会影响评价
             后果的变化。



八、 评价办法


I. 概述      企业价值评价的根本办法有三种，即资产根底法、收益法和市场法。
             1. 资产根底法，也称本钱法，是指以被评价企业评价基准日的资产
             负债表为根底，合理评价企业表内及表外各项资产、负债价值，以确
             定评价对象价值的评价办法。
             2. 收益法是指将预期收益资本化或许折现，以确定评价对象价值的
             评价办法。
             3. 市场法是指将评价对象与可比上市公司或许可比买卖案例停止比
             较，以确定评价对象价值的评价办法。



II. 评 估 方 注册资产评价师执行企业价值评价业务，该当依据评价目的、评价对
法 选 取 理 象、价值类型、材料搜集状况相关条件，剖析收益法、市场法和资产
由及阐明
             根底法三种资产评价根本办法的适用性，恰中选择一种或多种资产评
             估根本办法。
             依据评价目的、评价对象、价值类型、材料搜集状况等相关条件，以
             及三种评价根本办法的适用条件剖析: 被评价单位近几年处于停产
             二期工程筹建阶段，尚未进入规模消费期。同时由于近几年铁矿石价
             格处于低谷阶段，企业消费本钱较高，产品售价与本钱倒挂，运营效
             益较差，继续盈余，企业将来运营存在严重不确定要素，因企业将来




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             年度的收益预测和风险存在严重不确定性，故不适合采用收益法停止
             评价。被评价单位属非上市公司，且与被评价单位相关行业、相关规
             模企业的买卖案例很少，所以相关参考企业和买卖案例的运营和财务
             信息等材料难于获得，故市场途径不适用本次评价。本次企业价值仅
             适用资产根底法评价。


III. 资 产 企业价值评价中的资产根底法即本钱法，它是以评价基准日市场情况
基 础 法 介 下重置各项消费要素为假定前提，依据委托评价的分项资产的详细情
绍
            况，选用适合的办法辨别评定预算各分项资产的价值并累加求和，再
             扣减相关负债评价值，得出股东全部权益的评价价值。

货币资金     关于货币资金的评价，我们依据企业提供的各科目的明细表，对现金
             于清查日停止了清点，依据评价基准日至清点日的现金进出数倒推评
             估基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评价值；关于银行存款
             及其他货币资金的评价，经过核对银行对账单及银行存款询证函，确
             认银行实践存款余额，并审核企业提供的银行存款余额调理表，对未
             达账项停止剖析，以经核实后的账面价值确认评价值。


应收款项     关于应收款项，次要包括其他应收款。各种应收款项在核实无误的基
             础上，依据每笔款项能够发出的数额确定评价值。关于有充沛理由相
             信全都能发出的，按全部应收款额计算评价值；关于很能够收不回部
             分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史材料和现场
             调查理解的状况，详细剖析数额、欠款工夫和缘由、款项回收状况、
             欠款人资金、信誉、运营管理现状等，依照账龄剖析法，估量出这部
             分能够收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评价值；账面上的
             “坏账预备”科目按零值计算。


预付账款     依据所能发出的相应资产或权益的价值确定评价值。关于可以发出的
             相应资产或权益的，按核实后的账面值作为评价值。


存货         对存货依据市场价钱信息或企业产品出厂价钱查询获得现行市价，作
             为存货的重置单价，再结合存货数量确定评价值。关于现行市价与帐
             面单价相差不大的原资料，按帐面单价作为重置单价。原资料账面价
             值由购价加购进费用等构成，日常用量较大，出入库频繁，按基准日




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             市价加购进费用与账面价值根本分歧，以账面值确认评价值。


其它活动资 依据其尚存受害的权益或可发出的资产价值确定评价值。
产
固定资产     对房屋修建物、构筑物，采用重置本钱法评价，依据重置全价及成新
             率确定评价值。
             对机器设备、车辆、电子设备依据评价目的，结合评价对象实践状况，
             次要采用重置本钱法停止评价。
             本钱法根本公式为：评价值=重置全价×综分解新率
             依据财政部、国度税务总局财税[2008]170 号《关于全国施行增值税
             转型变革若干成绩的告诉》及财政部、国度税务总局财税（2009）113
             号《关于固定资产进项税额抵扣成绩的告诉》，关于契合条件的设备，
             本次评价重置全价不含增值税。
             对拟报废的设备按可回收净值评价。


在建工程     搜集工程项目相关同意文件，现场勘察工程抽象进度、理解付款进度
             和账面值构成，核实后期费用及其它费用收入的合感性，按合理工期
             重新计算后确定评价值。


无 形 资 产 - 采用本钱迫近法、基准地价修正法评价。
土地运用权 1.本钱迫近法是以待估宗地所在区域开发土地所消耗的各项客观费
             用之和为次要根据，再加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地
             增值收益来确定土地价钱的办法。
             计算公式：土地价钱=(土地获得费+税费+土地开发费+利息+利润＋土
             地增值收益)×年限修正
             2.基准地价系数修正法是应用城镇基准地价和基准地价修正系数表
             等评价效果，依照替代准绳，就待估宗地的区域条件和一般条件等与
             其所处区域的均匀条件相比拟，并对照修正系数表选取相应的修正系
             数对基准地价停止修正，进而求取待估宗地在估价期日价钱的办法。


有形资产- 评价人员对委估采矿权、探矿权权益情况、运用年限等有关事项逐一
采矿权       核实，同时向企业管理层理解了矿权、探矿权的勘探状况，评价人员
             核对产权证上的记载与相关资产能否相符，并判别产权能否明晰。本
             评价中的矿业权评价值援用了山东天平信无限责任会计师事务所出



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             具的鲁天平信矿评字［2016］第 048 号采矿权评价征询报告结论。


临时待摊费 评价人员核实了相关合同、付款凭证等，偏重新停止了计算，确认上
用           述摊销余额无误。以审定后账面值确认评价值。


递延所得税 评价人员理解递延所得税资产的内容及相关计算进程，并依据对应科
资产         目的评价处置状况，对可补偿盈余额确认的递延所得税资产以清查核
             实后账面值确认评价值，关于企业计提应收款项坏账预备确认的递延
             所得税资产经重新计算后确认评价值。


其他非活动 评价人员查阅了相关合同协议和领取凭证等，抽查了局部原始凭证，
资产         就大金额款项向对方单位询证函确认，确认上述余额真实无效，且金
             额无误。以审定后账面值确认评价值。


负债         以核实后的账面值或依据其实践应承当的负债确定评价值。


九、 评价顺序施行进程和状况
             我们依据国度资产评价的有关准绳和规则，对评价范围内的资产和负
&nb近一年来，国家加大了对于互联网金融的管理力度，各种管理政策不断出台，不少业内人士对于互联网金融都保持着谨慎看好的态度，但是安方丹却保持了乐观的态度，她认为，互联网金融行业在当前是“风口上的大象”，技术正是这股风的原动力。sp            债停止了清查核实，对被评价单位的运营管理情况等停止了必要的尽
             职调查。详细步骤如下：
             1. 与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位状况以及委估资产历史
             和现状的引见，理解评价目的、评价对象及其评价范围，确定评价基
             准日，签署评价业务商定书，编制评价方案。
             2. 指点企业填报资产评价申报表。
             3. 现场实地清查。非实物资产清查，次要经过查阅企业原始会计凭证、
             函证和核实相关证明文件的方式，核对企业债务债权的构成进程和账
             面值的真实性。实物资产清查，次要为现场实物清点和调查，对资产
             情况停止观察、拍摄、记载；搜集委估资产的产权证明文件，查阅有
             关机器设备运转、维护及事故记载等材料。评价人员经过和资产管理
             人员停止交谈，理解资产的管理、资产配置状况。
             4. 经过与单位有关财务记载数据停止核对和现场勘查，评价人员对单
             位填报的资产评价明细申报表内容停止补充和完善。
             5. 对管理层停止访谈。评价人员听取企业营运形式，次要产品或效劳
             业务支出状况及其变化；本钱的构成及其变化；历年收益情况及变化



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             的次要缘由。理解企业核算体系、管理形式；企业中心技术，研发力
             量以及将来开展规划和企业竞争优势、优势。理解企业的溢余资产和
             非运营性资产的内容及其资产应用情况。
             6. 评定预算。评价人员依据评价对象、价值类型及评价材料搜集状况
             等相关条件，选择恰当的评价办法。选取相应的模型或公式，剖析各
             项目标变化缘由,经过计算和判别，构成初步评价结论，并对各种评
             估办法构成的初步结论停止剖析，在综合评价不同评价办法和初步价
             值结论的合感性及所运用数据的质量和数量的根底上，确定最终评价
             结论。
             7. 各评价人员和其他中介机构停止屡次对接,在确认评价任务中没有
             发作重评和漏评的状况下，汇总资产评价初步后果，停止评价结论的
             剖析，撰写评价报告和评价阐明。
             8. 评价报告经公司外部三级审核后，将评价后果与委托方及被评价单
             位停止汇报和沟通。依据沟通意见对评价报告停止修正和完善，向委
             托方提交正式评价报告书。


十、 评价假定
             （一）根本假定：
             1.地下市场假定：地下市场是指充沛兴旺与完善的市场条件，是一个
             有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地
             位是对等的，彼此都有获取足够市场信息的时机和工夫，买卖单方的
             买卖行为都是在自愿的、明智的而非强迫的或不受限制的条件下停止
             的。
             2．继续运用假定：该假定首先设定被评价资产正处于运用形态，包
             括正在运用中的资产和备用的资产；其次依据有关数据和信息，推断
             这些处于运用形态的资产还将持续运用下去。继续运用假定既阐明了
             被评价资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重阐明了资产的
             存续形态。
             3.继续运营假定，即假定被评价单位以现有资产、资源条件为根底，
             在可预见的未来不会由于各种缘由而中止营业，而是合法地继续不时
             地运营下去。
             （二）普通假定:
             1.本报告除特别阐明外，对即便存在或未来能够承当的抵押、担保事
             宜，以及特殊的买卖方式等影响评价价值的非正常要素没有思索。



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             2.国度现行的有关法律及政策、产业政策、国度微观经济情势无严重
             变化，评价对象所处地域的政治、经济和社会环境无严重变化，无其
             别人力不可顺从及不可预见要素形成的严重不利影响。
             3.评价对象所执行的税赋、税率等政策无严重变化，信贷政策、利率、
             汇率根本波动。
             4.根据本次评价目的，确定本次预算的价值类型为市场价值。预算中
             的一切取价规范均为估值基准日无效的价钱规范及价值体系。
             本报告评价后果的计算是以评价对象在评价基准日的情况和评价报
             告对评价对象的假定和限制条件为根据停止。依据资产评价的要求，
             认定这些假定在评价基准日时成立，当将来经济环境发作较大变化，
             将不承当由于假定条件改动而推导出不同评价结论的责任。


十一、 评价结论
I. 概述      依据有关法律、法规和资产评价原则，遵照独立、客观、公正的准绳，
             采用资产根底法，依照必要的评价顺序，对被评价单位在评价基准日
             的市场价值停止了评价，得出如下评价结论：
             被评价单位在基准日市场情况下股东全部权益价值评价值为人民币
             人 民 币 1,289,751,347.81 元 。 其 中 ： 总 资 产 的 账 面 价 值
             790,782,035.01 元， 评价价值 1,764,174,390.56 元，评价增 值
             973,392,355.55 元 ， 增 值 率 123.09% 。 负 债 的 账 面 价 值
             474,423,042.75 元，评价值 474,423,042.75 元，无评价增减值。净
             资产的账面价值 316,358,992.26 元，评价价值 1,289,751,347.81 元，
             评价增值 973,392,355.55 元，增值率 307.69%。
             资产根底法评价后果汇总如下表：

评价后果汇总表                 项目          账面价值     评价价值      增值额     增值率％
                  活动资产                     6,061.04     6,060.13      -0.91      -0.02
                  非活动资产                 73,017.17    170,357.31   97,340.14     133.31
                      可供出售金融资产净额
                      持有至到期投资净额
                      临时应收款净额
                      临时股权投资净额
                      投资性房地产净额
                      固定资产净额           21,915.12     23,963.18    2,048.06       9.35
                      在建工程净额           33,201.58    33,087.54     -114.04      -0.34
                      工程物资净额
                      固定资产清算
                      消费性生物资产净额
                      油气资产净额




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                                有形资产净额        14,591.95   110,014.55   95,422.60   653.94
                                开发收入
                                商誉净额
                                临时待摊费用           213.68      213.68
                                递延所得税资产         985.19      968.71      -16.48     -1.67
                                其他非活动资产       2,109.66    2,109.66
                             资产算计               79,078.20   176,417.44   97,339.24   123.09
                             活动负债               43,427.66   43,427.66           -        -
    （金额单位：万元）       非活动负债              4,014.64    4,014.64           -        -
        评价基准日：         负债算计               47,442.30   47,442.30           -        -
     2016 年 9 月 30 日      净资产（一切者权益）   31,635.90   128,975.14   97,339.24   307.69



                          经评价，被评价单位股东全部权益价值为人民币 1,289,751,347.81 元。
                          大写：壹拾贰亿捌仟玖佰柒拾伍万壹仟叁佰肆拾柒元捌角壹分。


II. 评 估 增 减 值 被评价单位股东净资产 31,635.90 万元，评价净值 128,975.14 万元，
缘由剖析           评价增值 97,339.24 万元，增减值缘由如下：
                          1、存货
                          存货账面价值为 729.05 万元，评价值 728.15 万元，评价减值 0.91 万
                          元，减值缘由为局部数量为 0 的原资料经核实为资料本钱结转尾差，
                          本次评价为 0 元。
                          2、固定资产
                          固定资产账面净值 21,915.12 万元，评价净值为 23,963.18 万元，增
                          值 2,048.06 万元，增减值缘由剖析如下：
                          （1）房屋修建物类账面净值 15,506.95 万元，评价净值 16,693.79 万
                          元，评价增值 1,186.83 万元，次要增值缘由是：会计折旧与评价成新
                          率计算口径的差别。企业是按会计核算口径计提折旧，账面净值偏低；
                          而评价净值是依据不同构造房屋修建物的规则运用年限(或实践耐用
                          年限)确定尚可运用年限计算其成新率或经过现场鉴定评分确定其成
                          新率或二者加权综合确定其成新率，而修建物的运用年限普通都高于
                          会计折旧的年限，形成评价增值。
                          （2）设备类账面净值 6,408.16 万元，评价值 7,269.39 万元，增值
                          861.23 万元，增减值的缘由次要为：
                          A、机器设备评价原值减值的次要缘由是：①企业局部设备为 2009 年
                          前置办并投入运用，账面原值中包括了设备置办时的增值税进项税额，
                          此次评价时重置价钱是依照财税相关文件重置本钱中扣除了设备置办
                          时的增值税进项税额，形成局部机器设备评价原值减值。②被评价单



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企业价值评价报告书
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             位机器设备次要为钢铁类通用设备和矿山设备，受近几年钢铁价钱持
             续走低的影响，通用设备和技术含量较低的矿山设备价钱有小幅下降，
             招致局部设备评价原值下降。综合上述缘由，形成机器设备原值有小
             幅减值。
             机器设备评价净值增值的次要缘由为：为企业采用的会计折旧年限与
             该类资产的经济寿命年限差别所致。
             B、车辆评价原值减值次要是车辆市场价钱下降形成评价减值。评价净
             值增值的次要缘由为企业采用的会计折旧年限与该类资产的经济寿命
             年限差别所致。
             C、电子设备评价原值减值的次要缘由是办公用电脑、复印机、打印机
             等电子产品由于市场价钱下降招致评价减值。评价净值增值的次要原
             由于企业采用的会计折旧年限与该类资产的经济寿命年限差别所致。
             3、在建工程
             在建工程账面价值为 33,201.58 万元，评价值算计为 33,087.54 万元，
             评价减值 114.04 万元，其中：在建工程-土建减值 178.15 万元，减值
             缘由为企业资金本钱计取金额较大，局部项目实践工期过长，评价时
             将资金本钱按项目实践状况思索合理工期重新测算，形成减值；在建
             工程-设备装置增值 64.10 万元，增值缘由为企业账面价值不包括资金
             本钱，评价时思索资金本钱构成增值。
             4、有形资产
             A、土地运用权
             土地运用权账面净值为 1,516.66 万元，评价净值为 1,888.93 万元，
             增值 372.27 万元，系五宗出让土地评价增值。次要缘由为：土地资源
             的稀缺性形成土地运用权价钱的继续下跌。
               B、采矿权
               采矿权账面净值为 13,075.29 万元，评价净值为 108,125.62 万元，
             采矿权评价增值 95,050.33 万元，增值率 726.95%。
             委托方延聘了山东天平信无限责任会计师事务所对采矿权停止评价，
             并出具了鲁天平信矿评字［2016］第 048 号采矿权评价征询报告，采
             矿权评价值为 1,081,256,200.00 元。
             5、递延所得税资产
             递延所得税资产账面价值 985.19 万元，评价值为 968.71 万元，评价
             减值 16.48 万元，减值缘由为计提应收款项坏账预备确认的递延所得
             税资产账面值依据 2015 年底数据得出，而评价时采用基准日坏账预备



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                  经重新计算后确认评价值，计算基数的增加形成递延所得税资产减值。
                  评价结论详细状况见评价后果汇总表。


III. 其它         鉴于市场买卖材料的局限性，本次评价未思索股权买卖由于控股权或
                  多数股权等要素发生的溢价或折价，以及活动性折扣。

  十二、 特别事项阐明
                  以下特别事项能够对评价结论发生影响，评价报告运用者该当予以关注：
                  1. 评价基准日后，若资产数量及作价规范发作变化，对评价结论形成影
   &聚集了全世界身经百战的最优秀的创业导师，汇集了全世界各国最优质的产业资源，召唤全球未来的商业领袖。nbsp              响时，不能直接运用本评价结论，须对评价结论停止调整或重新评价。
                  2. 本机构不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证、资产清单及
                  其他中介机构出具的文件等证据材料自身的合法性、完好性、真实性担任。
                  3. 截至评价基准日，徐楼矿业归入评价范围的 14 宗房屋修建物未操持房
                  屋产权证明，修建面积 17,988.27m2。尚未操持产权证的房屋修建物面积
                  由评价人员现场测量，如未来经过威望部门确认资产面积而发生的面积的
                  变化，则需做相应调整。
                  4. 截至评价基准日，归入评价范围的 2 辆车-长安货车和五菱面包车在矿
                  区内行驶，未操持车辆行驶证，本次评价中未思索牌照费等费用。
                  5. 徐楼矿业向山东地矿租赁无限公司借款 15,000.00 万元，年利率为
                  6.05%，借款期限三年，由徐楼矿业提供担保和其固定资产作抵押。截至
                  评价基准日，尚有 91,266,625.17 元借款未出借，其中：51,120,181.45
                  元计入一年内到期的非活动负债，40,146,443.72 元计入临时借款。
                  6. 存货中局部数量为零但账面金额存在的原资料经核实为结算尾差，账面
                  金额合计 9,097.35 元，本次评价为 0 元。
                  7. 评价人员没有发现其他能够影响评价结论，且非评价人员执业程度和
                  才能所能评定预算的严重特殊事项。但是，报告运用者该当不完全依赖本
                  报告，而应对资产的权属情况、价值影响要素及相关内容作出本人的独立
                  判别，并在经济行为中适当思索。
                  8. 若存在能够影响资产评价值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在委
                  托时和评价现场中未作特殊阐明，而评价人员依据专业经历普通不能得悉
                  及无法搜集材料的状况下，评价机构及评价人员不承当相关责任。
                  9. 上述特殊事项如对评价后果发生影响而评价报告未调整的状况下，评
                  估结论将不成立且报告有效，不能直接运用本评价结论。




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十三、 评价报告运用限制阐明
I. 评 估 报 告 1. 本报告只能由评价报告载明的评价报告运用者所运用。评价报告的评
运用范围       估结论仅为本报告所列明的评价目的和用处而效劳，以及按规则报送有关
               政府管理部门审查。
               2. 未征得出具评价报告的评价机构书面赞同，评价报告的内容不得被摘
               抄、援用或披露于地下媒体，法律、法规规则以及相关当事方另有商定的
               除外。
               3. 本报告含有的若干附件、评价明细表及评价机构提供的专供政府或行
               业管理部门审核的其他正式资料，与本报告具有同等法律效能，及异样的
               约束力。


II. 评 估 报 告 本评价报告只要当评价基准日与经济行为完成日相距不超越一年时无效，
运用无效期      即自评价基准日 2016 年 9 月 30 日至 2017 年 9 月 29 日。
               超越评价报告无效期不得运用本评价报告。


III. 涉 及 国 如本评价项目触及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准
有资产项目的 或确认并获得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为根据。
特殊商定

IV. 评 估 报 告 本评价报告意思表达解释权为出具报告的评价机构，除国度法律、法规有
解释权          明白的特殊规则外，其他任何单位和部门均无权解释。

十四、 评价报告日
               本评价报告日为 2016 年 12 月 06 日。
               （本页以下无注释）




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