2015年以来，在房地产去库存政策安慰下，房价轮番呈现下跌，无效改变了2014年前后房价继续下跌的趋向。但房地产市场的特点决议了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜临时运用，如今应该逐渐加入。

一、房地产市场动摇规律：没有平衡点

房地产市场不同于普通消费品市场的价钱动摇规律。

关于普通消费品而言，其市场动摇存在普通平衡，市场存在一个平衡点，当价钱趋新生的改变世界的企业将会诞生，从而更好的服务整个人类世界，走向更高科技的智能化生活。近该平衡点，市场的供应和需求可以婚配。当市场供过于求时，可以经过市场自发的途径（即价钱下跌，供应增加）来使市场恢复平衡，也可以经过安慰需求来使得市场恢复平衡。因而，在普通消费品市场去库存政策手腕是无效的。

关于房地产市场而言，它既有普通消费品的特点，还有投资品的特点。投资品市场的特点是不存在普通平衡，市场没有平衡点，当然也不存平衡价钱。当价钱下跌，会安慰需求，需求添加；价钱下跌，需求下跌，供应也下跌。因而，投资品的价钱和需求之间是正相关关系。这就是投资品市场的趋向动摇规律，当资产价钱下跌或下跌的趋向一旦构成，就会自我强化，直到有外力干涉构成新的趋向。

因而，当房地产市场构成了价钱下跌趋向，过度安慰一下需求可以无效阻止市场惯性下跌，缓解市场供过于求的关系，但该政策不宜临时坚持，一旦构成新的价钱下跌趋向，则供应会添加，不只无助于去库存，而且还会发生其他反作用。

二、房地产去库存政策的负面作用正在显现

1、去库存政策强化了“土地财政”预期

中国的土地制度决议了中央政府在土地定价方面的主导位置，中央政府不断追求经过土地来取得少量财政资金。土地财政虽然早曾经是现实，但并没有取得地方政府的背书，房地产去库存政策在一定水平上投合了土地财政的需求，为中央政府的土地财政找到了合法的政策根据，这是房地产去库存政策出台以来一线城市、二线城市、三四城市房价轮番暴跌的制度根底。

在房地产去库存政策工具中，拆迁的货币化补偿最受中央政府欢送，该政策对三四线城市的房价下跌作用最大。2015年至2017年每年的棚户区改造方案都在600万套左右，但货币化安顿比例逐渐进步，2015年全国各类棚户区改造的货币化安顿比例为29.9%；2016的货本次涌现的 AI、区块链和物联网热潮不同于以往，将对产业、社会和生活产生真正堪称“颠覆性”的变革。IT 技术人员需要全方位地“换脑”：对原有的知识结构进行全面刷新，全面升级。币化安顿比例迅速上升到48.5%；2017年棚户区改造的货币化安顿比例应该在60%左右。有些城市的房价曾经呈现大幅度下跌，但拆迁的货币补偿政策依然在运用。面前的财政动机非常分明。

有些中央政府还应用棚改的货币化安顿政策停止财政融资，其做法是“假如居民延后1年兑现棚改的货币化安顿，可以取得10%的补贴”，其实质是以10%的利率向居民停止融资，加大了中央政府的财政风险。

关于买房者而言，房地产去库存及由此招致的房价下跌让他们等候房价回归的希望彻底幻灭，他们的应对之策必定是想尽一切方法购置住房。所谓的“首付贷”等需求就是在这种背景下应运而生。

关于房地产开发商而言，房地产去库存政策不只让它们获利丰厚而且让它们愈加置信微观经济对房地产的依赖是不可取代的。虽然一线城市和大局部二线城市在2016年底之后相继启动了限购、限贷甚至是限售措施，房地产去库存政策现实上曾经在这些城市加入，但已经的去库存政策让开发商们置信各种限制措施都是暂时的，因而，一线城市的房价回落也必将是暂时的。

开发商对将来房地产市场的预期可以从土地市场看出来。虽然2017年房价统计数据表现颠簸，一线城市房价还呈现延续多月份下跌，但开发商拿地热情低落。2017年以来，全国300个城市各类用地共成交14.5亿平方米，同比增长11.0%，其中住宅用地成交6.9亿平方米，同比增长21.1%。一线城市住宅用地成交同比增长89.3%，在各线城市中增幅最大；二线城市同比增长9.8%，三四线城市同比增长28.1%。有很多土地是低价成交，阐明开发商对房地产市场的预期是非常悲观的。

2、房地产狭义库存添加，尤其是低价土地风险隐现

随着房价的下跌，开发商置办土地的积极性添加，新增土地储藏面积大于商品房销售面积，库存不只没有增加，反而添加。

统计数据显示，2017年商品房销售总量是16.9亿平方米，而全疆土地共成交17.3亿平方米，可见，新添加的土空中积大于销售的面积，库存是添加。

从中央财政的角度看，以后的由棚改货币化安顿带来的压力必定转嫁给将来的土地市场，在财政的压力下土地出让必定会添加，因而，房地产去库存在短期内能够是无效的，但中临时的后果能够与政策初衷是南辕北辙的。

不只库存添加，更要关注低价土地存在的风险。2017年高总价、高溢价土地成交429宗，成交金额为12331亿元。从低价土地各线城市散布来看，一线城市成交低价地74宗，总成交金额3159亿元，较2016年增长48.7%；二线城市成交234宗，较2016年大幅增加61宗；三四线城市成交低价地121宗，较2016年添加79宗，成交面积2971万平方米，较2016年增长219.1%。

尤其是三四线城市的低价土地最值得关注。在因城施策的政策下，2017年房地产去库存的政策重点是三四线城市，不少三四线城市的房价呈现大幅度下跌，受此影响，安慰了这些城市的土地市场昌盛，2017年三四线城市的土地出让面积添加了两倍多。这有能够招致土地资源的错配，由于人口是向中型和大城市活动的，三四线城市的人口是流出的，土地的少量添加不利于房地产市场的安康开展。

局部地块成交楼面价曾经接近或超越限价及周边房价，将来去化能够存在风险。如北京2017年4月在野阳及大兴区成交的两宗地块，将来销售限价均为2.9万元/平方米，但成交楼面价均超越3万/平方米；南京2017年3月31日成交的栖霞区地块，成交楼面均价为23800元/平方米，而周边项目在“限价”政策下收盘均价仅为25800元/平方米，2016年5月建邺区成交地块楼面价甚至达周边项目收盘均价1.4倍，将来项目去化难度较大。

从低价地收盘状况看，2016年以来，热点城市成交了770余宗低价地块，截至目前已收盘项目约为30个。2017年由于局部城市严厉执行限价政策，一些低价地块将来将存在一定风险。

3、去库存招致房地产市场透支将来

棚户区改造项目的货币化安顿大大进步了居民的住房购置才能，进步了普通居民的寓居程度，但其中包含的金融风险是不可无视的。从金融的角度看，棚改的货币化是让领取才能低的居民取得了按揭存款的时机，很多居民的按揭首付正是来源于棚改的货币化安顿。正由于如此，居民的按揭存款疾速添加，在2016年的有些月度，新添加的存款中按揭存款占据了80%以上，2017年度新增存款中居民存款占53%，超越了企业存款。

在人均可支配支出增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的疾速上升透支了将来的需求。三四线城市的居民支出程度低，用去库存的手腕安慰购房，金融风险曾经隐现。依据去库存政策，三四线城市的首付比例只要20%，有些城市还有一次性财政补贴，假如剔除财政补贴，首付比例不到20%。在这些城市的购房者中有不少是乡村居民和工矿企业的职工，他们的支出程度较低且不波动，存款的归还才能存在一定不确定性。

三、政策建议

两年多的房地产去库存政策曾经成功改变了房价下行的趋向，根本到达了预期的目的。房地产去库存政策现实上曾经从一线城市和大局部二线城市加入，我们建议三四线城市也应该逐渐中止施行房地产去库存政策。

关于房价涨幅居前的三四线城市，应该中止土地拆迁的货币化补偿政策，增加或中止棚户区改造的货币化安顿。关于住房市场颠簸的城市，可以采取逐渐加入房地产去库存政策的方式。

应该采取严峻措施制止金融机构或房地产开发商从事“首付贷”业务。对应用棚改政策变相向居民停止财政融资的行为也应该制止。