中国网地产 陶婷
在万众注目中，首批企业“自持租赁房”千呼万唤终出来。4月13日，据多家媒体报道，北京首批企业自持租赁房项目之一万科翡翠书院行将启动预租。这是2016年北京提出“鼓舞房地产开发企业自持局部住宅作为租赁房源”后，入市的首批“企业自持租赁房”。
万科翡翠书院位于海淀区北清路与永澄北处北1000米的永丰地块，是北京万科推出面向大中关地域科技人才的高质量租赁社区。
作为第一个吃螃蟹的人，2016年，万科低价拿下这个百分百自持地块后，此地块的建立形式以及产品定位，便也成为言论的焦点。其何去何从，坊间曾先后传言：建成房屋后全体出租给百度、小米员工外部认购等等，而今这个项目行将入市了，并且定位于高端改善性长租公寓，谜团也算是暂时揭开了。
不得已的定位
2016年，北京万科顺利取得了海淀两个地块，海淀18号地块和19号地块。18号地块由北京万科以50亿元低价独自取得。海淀19号地块由北京万科与北京住总组成的结合体取得，异样拿地资金高达59亿元。
万科一口吻低价拿地两块，这在事先惹起轩然大波。对该地块的将来定位以及建立形式事先有诸多推测，因万科“随园”的成功之鉴，有人剖析称此地块将建成重资产养老项目；还有人称会建成酒店式公寓用于出租。
翡翠书院的前身便是海淀永丰18号地块和19号地块。2018年3月份，18号地块拿到建立工程规划答应证和施工答应证。4月12日，北京万科发布音讯称，万科翡翠书院将启动预租，一期提供1000套左右的租赁型住房，共有90平方米三居室和180平方米四居室两种户型。
翡翠书院三居室月租金为1.5万元-1.8万元，四居室月租金为3万元-4万元，其中三居室占比70%左右，四居室占比30%左右。一次性可签约的最长租赁期为10年。
定位于高质量租赁社区，面向高端改善型人群，万科明天的定位与当2016年业内的预判相距甚远。较之于养老等具有公益性质的运营形式，高端改善性长租公寓的运营形式更具理想性。
在阳光100副总裁范小冲看来，万科翡翠书院定位于高端人群实属不得已而为之。“2016年以来信贷收紧，REITs停顿迟缓，万科拿地价钱太高，并且与之配套的平装修等交付规范，招致本钱过高，关于房企来说，资金压力之大可想而知”，范小冲说。
多位业内人士给出的理由也如出一辙：该地块总价高达50亿，典型的面粉贵过面包，并且是北京首个自持租赁住宅地块，禁售70年，只能建成高端住宅停止租赁。
万科郁亮曾在地下场所发言称，开展租赁住宅还面临一些成绩，比方税负过重、房地产信托投资基金（REITs）停顿迟缓，中央关于开展租赁住宅的动力缺乏等。这也从正面佐证了在租赁住宅方面困难重重，万科也是摸着石头过河，一步一探究。
缓解资金压力
税负过重、房地产信托投资基金（REITs）停顿迟缓、中央动力缺乏等一系列成绩犹如一座大山压在租赁住宅身上。
万科能否采取举动积极应对呢？答复是一定的。万科在北京拿两块自持住宅地之时，曾尝试经过众筹形式，把项目拆分红参与众筹的企业可以承受的份额。这种形式由万科开发，参与众筹的企业出资，这些企业前期还要出资作为物业管理和配套项目的运营费用。
如此一来，万科可以延迟发出现金，并化解风险；而参与众筹的企业则可以享用较低的出租价钱，以及万科的高质量配套效劳。然适得其反，2017年4月14日，北京市住建委要求开发商自持商品房持有年限与土地出让年限分歧，且最长租期不得超越10年、不得以租代售。
由于无法转移房屋的产权，所以参与众筹的企业需求取得临时租约才可以享用与出价对等的房屋权益。而文件中规则，租期不得超越10年、不得以租代售，这就等于把众筹参与方的参与能够性生生掐断了。
然后的5月份，万科结合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托无限公司发起成立中城乾元基金。万科出资11.59亿元，上海国际信托出资37.37亿元，上海中城勇逸投资中心出资4.5亿元，其他投资者各出资100万元，资金用于万科永丰18号地块开发建立。这53.8亿元的基金缓解了万科自持资金的压力。
但这仅仅是杀鸡取卵，佰思社地产投资征询董事总经理公衍奎以为，基金只是暂时缓解了万科自持资金压力，基金跟银行借款一样，到期是需求还的，且我国基金的本钱极高，基金投资要求报答率高。
据相关材料显示，中城乾元基金于2017年5月成立，期限为3年，除北京万科出资11.95亿元外，其他4家法人出资总额为41.9亿元。万科翡翠书院建成工夫与中城乾元基金到期日期相符。这也就意味着，在翡翠书院建成之后，万科就要走上还债之路了。
盈亏恐难均衡
万科竭尽所能，希冀万科翡翠书院完成盈亏均衡，但就目前看来这有点难。
依据万科发布租金价钱，万科翡翠书院均匀年租金为2000元/平方米-2400元/平方米，假如项目全部建成且100%出租，每年租金支出大约为2.73亿元到3.28亿元之间，10年租金支出为27.3亿元到32.8亿元之间。这意味着万科翡翠书院项目投资报答周期至多在10年以上。
易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，关于10年期的概念来说，实践上的确是不能掩盖本钱的。所以从这个角度看，真正要回本的能够要等第二个10年的租赁期，这样才可以思索本钱的回笼和收益的进步。
公衍奎指出，建房本钱、拿地本钱、装修费用、运营本钱等共同构成了一个项目的本钱价钱。万科“翡翠书院”想要盈利的能够性很小。
假定10年长租期100%满租，10年租金支出约为27.3-32.8亿元，远远不够拍地价。这其中还不包括建房本钱、装修本钱以及后续的运营维护本钱。并且，目前还没有仅靠一笔“首付”完成项目的现金流回正。10年工夫的收益，甚至能够远低于万科所说的不到2%的资金报答率。
尤为留意的是，依据相关数据显示，18号地块三居室大约有1063套，修建面积大约为9.57万平方米；四居室大约有227套左右，修建面积为4.1万平方米左右，即18号地块共有约1300套的房源。
退一步而言，1300套的房源，并方便宜的房租，翡翠书院将来有多少潜在的租房客户也是未知数。海淀区某中介引见称，海淀区域的同等房源每月租金状况根本是5室2厅3卫141平方米平装修为15000元，4室2厅2卫197平方米整租10000元，而翡翠书院3室月租金为1.5万元-1.8万元，4居室月租金为3万元-4万元。
东北证券首席战略剖析师张刚以为，除非是海归或许是由公司出钱租上去，否则很难有人情愿出这么一大笔钱去租房，普通具有同等经济才能的人都曾经有房子，而不会去租房住；即使有租房，但以这个经济实力，也不会买不起房子。更何况万科翡翠书院房租市价高于其他房屋价钱。
公衍奎以为，在中国人看来，传统的财富传承思想照旧存在，花如此大价钱租住房屋，到头来房屋还是他人的，显然大少数人是承受不了的。
位于中关村的某知名互联网公司高管李先生表示，除非是小区有足够吸引人的利好条件，否则与市面上迥然不同的高端住宅，远不能吸引他入住，更何况若追求优惠波动，10年租期就意味着至多得花180万高额租不知道从何时开始，个人信用渗透到生活的方方面面。图书、数码产品免押金借用，办理签证无需银行流水证明，甚至租车住酒店都不需要交付押金……金。花如此大的一笔资金租房还不如本人买房。
有网友更是犀利指出，依照万科定的70年折合1260万，北清路永丰地域同等面积房子现价不过400万，这种变革的意义何在？就是打劫。
值得一提的是， 19号地块迄今为止没有开工音讯，住总在2017年悄然加入了19号地块。
自持租赁以何为继？
万科翡翠书院自持租赁将以何为继呢？从企业层面而言，严跃进指出，将来的成绩在于，此类房子不只仅是给相似科技人员提供一个居所，而是需求在租售同权的中央做各类创新，比方说提供租房当前的积分落户等各类配套。这样租赁项目的意义就会比拟大，也有助于租赁产品的推行，市场的批判声会增加，认可和了解的心态会添加。
从资金回笼的角度看，这笔买卖显然是不划算的，或许说房屋销售回笼资金效果更好。所以相似企业假如后期租赁效果好，那么积极停止租金证券化等也是有必要的。若将后续潜在租金停止贴现，那么就可以一次性回笼资金，这样就可以填补本钱。
从政府层面而言，上海中原地产剖析师卢文曦呼吁，应放慢出台与之配套的相关政策，来标准租赁住宅市场。政府经过扶持企业参与租赁活动，加重企业运营压力，标准租赁市场操作，进步租赁市场程度，进而到达完善租售体系的目的。
阳光100副总裁范小冲就很等待国度出台与之配套的相关政策，同时他以为，将来也定会有专业租赁公司来介入，进步收益、降低本钱，经过资本市场层面来处理成绩。租赁住宅不只仅是复杂的楼盘诘题，能够更需求走向专业化、连锁化、品牌化。
百分百自持租赁住宅，万科是第一例，但不是最初一例。据相关数据统计，自2016年11月份北京推出自持地块后，截至2017年12月，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市合计成交自持和租赁用地超越100宗，可提供约400万平方米的租赁面积。而涉足租赁住宅的房企之中，中铁、保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、石榴集团和绿城等房企赫然在名单之中。
由此看来，租赁住宅范畴规模蔚为可观，且情势喜人。但是 ，长租公寓方式报答周期长，在国际还仅仅是个重生事物。在以上名单之中，还没有一个叫好卖座的成功案例可供自创，甚至呈现任性扣押金、效劳费的音讯，比方蛋壳公寓被爆套路租客。
因此，无论是不是如万科低价拿地后，走上不得已的为难定位之路，对大少数自持租赁住宅的房企来说，以何种方式落地，需求结合各家实践状况，利害权衡寻觅打破口了。而政府需求给予一定的政策支持，加紧出台相关配套政策，避免在租赁住宅市场种下龙蛋，播种跳蚤，这很重要！
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