本报记者温颖然广州报道

上周，在万科的业绩推介会上，被问及集团旗下公寓能否赚钱时，董事会主席郁亮回应道：“长租公寓原本就不应该赚很多钱，假如要赚钱商品房就可以处理了。”材料显示，截至2017年底，万科旗下的集中式长租公寓品牌“泊寓”累计获取房间数超10万间，停业超3万间。

现实上，关于当今不少进军公寓行业的运营商而言，盈利之困的开展瓶颈由来已久，行业共识是公寓后期投入大而报答周期漫长。另一方面，受利好政策的影响，长租公寓范畴正在吸引越来越多业者和资本进入，过来一年的融资金额不时刷新纪录，各大品牌竞相抢夺市场。

位于风口之中的长租公寓，遭到追捧也面临诸多疑惑，如何破题长租公寓成为当下热点。业内人士剖析，长租公寓项目以后要警觉供大于求的矛盾和风险，针对细分市场多开发适销对路的产品。

资本涌入

在过来的2017年，融资无疑是公寓行业的关键词之一，据迈点网不近一年来，国家加大了对于互联网金融的管理力度，各种管理政策不断出台，不少业内人士对于互联网金融都保持着谨慎看好的态度，但是安方丹却保持了乐观的态度，她认为，互联网金融行业在当前移动互联网在带来全新社交体验的同时，也或多或少使人们产生了依赖。移动互联网使网络、智能终端、数字技术等新技术得到整合，建立了新的产业生态链，催生全新文化产业形态。是“风口上的大象”，技术正是这股风的原动力。完全统计，去年共有20家公寓品牌完成融资，融资金额打破418亿元。其中，安歆YU、城家公寓和爱上租等品牌融资金额均超越亿元。在资本的追逐之下，长租公寓得以迅猛开展。

从各大取得融资的公寓品牌地下信息可知，大局部融资用处为产品晋级和运营或规模化扩张。去年8月，铂涛集团旗下长租公寓品牌窝趣宣布取得58同城领投的pre-A轮战略投资5000万，窝趣开创人兼CEO刘辉在发布会上表示资金次要用于扩展团队、补充智能模块，并用于市场扩张、IT投入等。

在政策的护航下，租赁市场的热度愈加攀升。2017年住房和城乡建立部等九部门结合发布告诉，明白在12个重点城市放慢推进租赁住房建立，培育和开展住房租赁市场。据中介机构链家预测，中国租赁人口数量将从目前的1.6亿增长至2020年的2.0亿，2025年的2.3亿，2030年的2.7亿。

上周，在佛山南海金融高新区有一家全新的公寓品牌“斯寓”停业，公寓大堂伫立着一只憨态可掬的熊雕像，而客房里亮堂的色彩、北欧作风的家居则彰显着该品牌年老时髦的气味。广东斯越公寓管理无限公司总经理颜炜明表示，该项目瞄准的是佛山青年白领住客，这一点在其选址及全体设计上均有所表现。

佛山作为全国12个住房租赁试点城市之一，不断是外来人口集聚的中央，据统计，截至2017年9月底，佛山全市注销活动人口已到达467.3万，庞大活动人口催生租赁需求。

“应该说长租公寓的炽热，根本上是2015年开端有较好的表现，到了2017年属于较快的开展。总体上说这个和政策的制定有关系。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，2017年根本上是租赁市场政策继续释放的一年，而且这个时分租金证券化以及各类房地产信托投资基金的创新，都有助于此类业务的开展。

严跃进表示，关于长租公寓项目来说，资本的力气很关键，由于以后需求经过资本注入，来构成优势的品牌。另外长租公寓自身也需求经过融资来维持运营，所以这方面其实是有很多内容可以发掘的，企业抓住这波政策红利积极做转型也是很关键的。

市场效果待检验

目前市面上公寓品牌的运营主体大致可分为四类，第一类是房地产企业，据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场；第二类是以魔方公寓、YOU+为代表的互联网创业公司；第三类则是酒店集团，代表品牌有华住旗下的城家、如家的逗号公寓及铂涛的窝趣；最初一类则为房屋中介孵化的公寓品牌。

“关于各运营方来说，租赁房源的把控更多的在开发商手上，所以其会比拟强势。而互联网企业会更多充任运营和资金监管的角色。关于酒店集团来说，关键是可以做出品牌。所以三者其实是可以有协作的时机的。”严跃进剖析道。

去年12月，在铂涛集团主办的地产跨界分享沙龙上，刘辉曾泄漏窝趣20%的支出来源于房租以外的收益，包括付费社交、物管费等。实践上，有运营商向记者表示，公寓里的社交场景很容易变成摆设。“就像共享办公卖桌子，桌友之间很难真正有交互。”

面对绕不开的盈利难题，颜炜明向记者坦言，市面上少数长租公寓的确是不赚钱的，物业本钱、装修及人工费用在后期运营中占了大头，详细来看，拿房本钱普通占到55%-65%；装修本钱依照5年停止摊销，占12%-15%；运营本钱也很高，占比在20%-25%。

在颜炜明的想象中，将来的租金本钱会占到支出的八成左右，至于社交板块充其量只能是添加客户的粘性，不一定能在短期里带来多少收益，但可以经过提供餐饮效劳、消费金融产品等来添加多渠道支出。在颜炜明看来，在公寓行业里，将来随着住客特性化的需求增多，细分的市场也会越来越多，从而衍生出更多定制化产品。

华美酒店参谋机构首席知识官赵焕焱承受记者采访时表示，公寓品牌的建立与酒店品牌的建立道理是一样的，需求支持零碎根底上的品牌管理。由于有先入为主的竞争者，以后不时涌进的公寓品牌也面临着供大于求的风险。