当下租赁房“多层次、多主体”的供给格式，并不能契合无效需求，建议以政府主导的租赁信息平台建立为契机，将监管重点重新房转到存量房。这样，既可以以互联网大数据信誉叠加政府信誉，还能以弱小信誉降低本钱，鼓舞更多房源上平台买卖，发掘供给潜力。

⊙李宇嘉

在政府与市场的共同推进下，住房租赁出现出“多层次、多主体”供给的良好场面，除万科、龙湖等龙头开发商，链家、世联行(002285,股吧)等大型房产中介，机构房东（YOU＋、魔方等）外，各地国企、互联网平台、大型商业银行等近期都高调进入租赁住房这个被称为“蓝海”、“风口”的行业，成为租赁供给主体。往年以来，京沪深等大城市均表示，将来5年租赁供给占新增住房供给的30%至50%。大型租赁企业也表示，将来2至3年，管理房屋数将从目前的数千套或1万套左右添加至10万套。去年以来，热点城市出让的租赁用地近80幅，仅上海（楼盘）就推出了19宗纯租赁住宅地块，京沪深新增地块根本转向了租赁，“重售轻租”的住房供给跛行场面无望改观。

目前，我国租赁需求主体是2.7亿新市民（2.45亿外来人口、2500万租房大先生），以及城市户籍“无房户”。思索到年老人“先租后买”，甚至临时租赁已成普遍选择，热点城市实践管理人口中，租房人群占比超越50%。从各地的调研看，大城市70%租赁需求是以大户型、低租金为主的普通房源。链家地产统计，京沪深20至30岁的租客占比在70%至80%，超越50%的月租金领取在2000元以下，不到商品住房套均租金的50%。由于50至60平方米的主力需求户型严重充足，供需缺口超越20个百分点，合租比例高达65%，非成套商品房租赁（合租、城中村、企业宿舍）超越80%。可见，大户型、低租金是租赁的无效需求。

不过，虽然当下租赁供给呈“多层次、多主体”格式，但并不能契合无效需求。近两年，长租公寓成为投资“风口”，全国一下子涌现出上千家公寓企业，仅深圳（楼盘）就有300多家。的确，长租公寓改善了寓居环境，租赁关系波动了、权益保证性进步了。特别是改造旧住宅区、城中村的长租公寓，顺应年老租客的寓居体验性进步了，但租金也分明下跌了。相比中介代理下租客和房东间的“公家散租”、“二房东”租赁，企业化租赁添加了翻修、物业管理、运营（人工、税收和财务、保洁、维修）等本钱，这些都将以更高租金来发出。

当然，在租赁供给端，国度政策也思索到降低本钱。比方去年以来，热点城市土地出让完全自持租赁，或配建租赁住房已“常态化”，并次要由市属或区属国企承接，楼面地价仅相当于同区域“招拍挂”地价的非常之一、六分之一。国企带头并承当社会责任，无疑是降低租赁供给本钱的重要手腕，但大城市新增地块供给的可继续性缺乏，另外新增地块多在城市核心，供给的无效性值得思索。各方调研显示，对新市民和广阔租客来说，租房最看重的要素是：能否位于交通便当的地位（如能否临近地铁站）、租金程度、公共配套效劳等等。由此，核心新增供地建立租赁住房，需求应对租赁供给无效性的激烈诉求。2011年，我国提出了“建立3600万套保证性安居工程”的战略，但预先显示，相当部份保证房建在城市核心、公共配套难以共享或跟进。

租赁住房已完成多层次供给，但由于供给基调并未摆脱过来房地产运营形式，供给难以契合无效需求，也就无法完成“多层次供给和多渠道保证”的结合。因而，开展租赁住房相对不能重蹈过来保证房供给效率不高的覆辙。从过往经历看，越强调社会责任，越需求确保“投入-产出”的均衡。唯有如此，才干保证租赁供给继续和无效，不致衍生品德风险或沦为数字工程。眼下，虽然土地本钱降低了，但思索到运营、财务本钱，新增地块建立的利润并不悲观。建议国企承接的自持租赁用地，多应作为引导或示范，带动社会投资进入。而且，基于国企的运营绩效考核，建议以配建一定比例自持或公租房为次要形式，并以市场化局部补偿承当社会责任的损失。

思索到盘活存量（包括闲置低效的商业办公），大城市住房供求关系并没有那么紧张，租赁房源供给潜力很大。租赁本钱高（高租金、高买卖本钱），首先源于次序混乱，监管缺失，租赁效劳配套缺乏，租赁环境“体验差”、信息不对称等。因而，笔者建议以政府主导的租赁信息平台建立为契机，将监管重点重新房转到存量房，放慢配套公共效劳跟进。这样，既可以以互联网大数据信誉叠加政府信誉，处呼吁行业者在政府部门出台相关政策标准的之前，从业者一定要规范自己的行为准则健康有序的快速发展。理监管和效劳缺失、次序混乱等顽疾，还能以弱小信誉降低本钱。房源平台化的示范效应，将鼓舞更多房源上平台买卖，发掘供给潜力，处理信息不对称。至于供给契合需求的成绩，应交给市场来处理，市场自然会结合需求偏好、支出程度来推进供给。

相比新增地块，加大存量闲置低效商业办公用房盘生机度，个人土地建立租赁住房从试点转向片面推行，也是降低供给本钱的两个渠道。商业办公地价原本就低，在“互联网+”的冲击下，待盘活的商业办公用房存量空间很大，改形成本也不高。关键是，土地用处控制、片区规划限制要打破，公共配套要跟进。燃眉之急是放慢中央政府统筹和各职能部门任务协调，强化主体责任和客观能动性。个人土地建租赁房，不只农民可分享城市化红利，而且相比传统的农地征收，红利分享有细水长流的优势，应能取得农民和村个人的认可，因此也该放慢推进节拍，并从试点转向片面铺开。另外，做大3至5家租赁龙头企业，以规模化运营降低单位本钱，以流程规范化、效劳衍生化（REITs、房屋装修、租客生活电商）承受散租房屋托管，由龙头企业管理、维护和运营受托房屋，在添加供给的同时，以衍生效劳、流程规范化进一步降低单位租赁买卖本钱。