商业地产O2O怎样做是个难题，许多商业地产运营者做了一半才发现做了无用功。

全国有7个大悦城，多家大悦城的O2O都广受关注。明源君以为，西单大悦城的O2O则又是其中更为创新和优秀的。

西单大悦城依托wifi和Beacon（一种蓝牙零碎），在2年工夫里积聚下3000万顾客的大数据，并经过数据交流和剖析，用贴标签的方式完成了对顾客们的片面“描写”。
　　

依据这些描写，西单大悦城找到了本人的商业逻辑。随后，西单大悦城首先根据数据剖析不时改造了商场的动线、商户等理想规划，并在半年工夫里依托wifi上网零碎引导等，积聚下17万的线上会员。

最终西单大悦城凭仗微信轻使用，完成了两个O2O闭环效劳：1、线上“飞逛街”购置，线下实体店取货；2、线上发券，引导到线下完成消费。以及少量添加黏性的效劳：线上等位、实时引导找车位、卖场现场“飞领取”等等。

经过上述手腕，大悦城的商户称心度从90-91%提升到95-96%，商户称心度也大幅提升，餐厅翻台率普遍提升30%，购物中心“客流”也有迅猛增长。

这些听上去很神奇的事情详细是怎样做到的？西单大悦城O2O操盘手们向明源君停止理解读。
　　大数据的采集、交流和剖析

西单大悦城以为，做020的前提，是要拥有顾客的大数据。必需晓得某一类顾客喜欢什么活动、在意什么品牌、对什么东西感兴味，才谈得上开端做020，否则一切都是无本之木。明源君理解到，在2014年年底片面铺开做O2O之前，大悦城做了两年的后期预备。

大悦城经过两年大数据的采集、交流和剖析，拥有了已经进入西单大悦城的3000万顾客的大数据，并给其中许多顾客贴上了多达20多个的可辨认“标签”。

?搜集大数据的设备：wifi和Beacon

西单大悦城的数据采集，次要依托wifi和Beacon蓝牙零碎。

wifi次要是供进入西单大悦城的顾客上网用的。不是每个用户都会开蓝牙，但绝大局部客户会开wifi。

Beacon的硬件是一个很小的低功耗的蓝牙发射器，手机翻开蓝牙接纳相关信号当前，可以更准确地定位手机和顾客的地位。wifi可以准确到米，Beacon则可以准确到厘米。

经过相关精准的定位效劳，顾客可以更好的运用需求LBS定位的相关顺序和效劳。

?2年积聚下3000万部手机的大数据

2年上去，大悦城采集到的数据是惊人的。相关数据有200多亿条，触及3000多万部手机。而分辨相关手机，运用的是该手机的网络地址。

大数据记载下了手机们的活动，手机已经进入哪个店在哪里停留过都有记载。已经进入某个区域的手机、满足某些共同条件的手机，依照一定的算法，都可以抽取出来。

?与外界交流数据，更好的“描写”客户

大悦城所取得的数据是一个手机的婚配码，依据这个在外部查阅只能剖析其在大悦城的消费，而消费者的地域、任务、年龄等信息，大悦城一无所知。因而，大悦城拿出本人的数据，和百度、某些框架广告运营商、挪动公司、银联等交流数据。

而各方的接口就在于手机的网络地址。

西单大悦城的数据交流是“以我为主”的，即交流本人手中3000万客户的相关特点“标签”。

经过这样的交流，给每部消费者手机贴标签的任务就开端了，目前，每部手机的标签曾经添加到20多个，而随着标签的添加，消费者的辨认度也就越来越高。年龄、性别、活动的区域，去的中央的偏好，乃至资产支出情况，都越来越明白。

有了这些标签，以一定的购置倾向为条件就可以集中搜索出一定的人群，比方搜索朴素品，就会有1、2、3、4、5等级别，每个级别都对应着一团体群。而3000万客户总体的状况也越来越明晰，70%以上的消费者是18--25岁之间的，很多人都停止过高消费。

最终，大悦城本人搜集的数据、交流失掉的大数据、入驻商户本人的数据三者完全打通。

而打标签的任务还在持续，最终每个消费者被打上的标签能够会过百。

　　重整旗鼓积聚线上会员

西单大悦城掌握了3000万客户的线上数据，西单大悦城在停业以来的8年里，还积聚下40万的线下会员。同时西单大悦城的微信订阅号，过来也积聚下7万会员。

明源君以为，从实际下去说，西单大悦城可以辨别联络到这3000万、40万、7万已经的客户，并经过各种方式停止导入，从而拥有本人的线上会员。

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但西单大悦城并没有这样做，而是重整旗鼓积聚线上会员。他们选择的工具是微服气务号这一轻使用，由于他们觉得APP推行价钱有点高了，而轻使用更容易为顾客所承受。

?不做强行导入的缘由

西单大悦城以为：

1、非会员的导入会遭遇很强的“抗性”，即便导入成功一些，也会有很高的流失率。

2、西单大悦城作为一个商业地产运营商，最终目的并不是像电商那样把线下客户变成线上客户，而是给线下带来更多客流。

3、会员消费在整个销售中的占比到25%之间曾经很高，还有75%的客户是非会员，要把75%的客户也归入到O2O的范围之内，必需一开端就不依赖原来的会员资源，做“泛会员”的概念。西单大悦城觉得没必要纠结于一步到位把线下会员“电子化”，由于他曾经是会员，积分兑换、积分补录、积分查询都可以作为线上活动的附加，引导其转化。

最终，西单大悦城选择重整旗鼓做企业效劳号，从头积聚线上会员。而3000万客户的大数据则作为线上效劳“实际”的来源。

?从零开端积聚线上会员的方法

在半年工夫里，西单大悦城企业效劳号积聚了17万粉丝，这些粉丝大多是在店里经过扫码、摇一摇的举措，关注效劳号的。

积聚线上粉丝，西单大悦城次要有以下一些方法：

1、关注效劳号可以最方便地收费上网。

在西单大悦城收费无线上网有三种方式，第一是关注西单大悦城的微信号；第二是输出会员卡号；第三种就是输出手机号，取得一个短信密码。最终由于扫码关注微服气务号上网最便捷，选择关注效劳号上网的占了上网人数的80%。效劳号二维码在商场柱子、效劳台、电梯口等醒目地位都有展现。

2、商场内很多活动关注了微服气务号后可以收费参与，比方机器猫相关物品展览等。

3、很多效劳关注了微服气务号更方便运用，比方现场领取、找停车位等等。

4、众多的优惠券、现金券经过微服气务号发放。
　　商业地产O2O的4类秘籍

大悦城是一家线下企业，不能够本人取代本人，从商业地产转化为互联网公司。

大悦城置信电商对本人冲击不大，由于依据数据监测，1111等电商购物节对西单大悦城并没有什么冲击，大悦城自身的产品构造和普通电商是差别化的。大悦城通知明源君，他们的顾客普通对产品敏感，而不是对价钱敏感。大悦城在售的一些新品，网站和电商不会有，由于许多品牌的销售战略就是在网络上放老款走量。

大悦城置信，消费者从过来疯狂地追求线上消费，最终将回归线下。比方线上能够买了少量的衣服，就必需要出来展现。大悦城的定位是要社交化平台化，大悦城的顾客75%不是单纯来购物的，而是来休闲文娱的。

基于以上判别，大悦城一切的o2o努力的准绳，都在于：在线上帮线下疏解一局部需求，而不是去线上发明新的盈利方式。

?依据大数据调整实体动线和店铺

依据3000万顾客的大数据剖析，西单大悦城外部发生了一系列报表，这些报表可以很明白地通知大悦城招商推行和运营的任务人员，消费者喜欢什么，偏好是什么。

详细来说：由于每个通道的流量、每条动线的流量能可以看到，人员的密集水平、停留在某一个区域的时长，也可以剖析，最终每个店铺内的客流，客流停留工夫的比例，比方停留5分钟以内、6---10分钟的，都可以统计，最终可以有以下剖析：

1、门前缺客流，动线上没有人，阐明大悦城动线设计或许全体规划有成绩，需求找缘由改良；

2、门前有客流但没出来，阐明该店的品牌和定位有成绩；

3、顾客出来了，但停留工夫不够或许买东西的人很少，阐明品牌还可以，但货品大家不感兴味。

经过这样的梳理，责任可以分得很清楚。接上去，假如店铺的业绩不好，客流的状况也不理想，大悦城就会配合他做一些店内的促销任务，仍然不好的话，能够就要调整楼层，调到一个愈加适宜的地位，假如还不行，就面临“换平台”。总之，有大数据后，大家议论事情的动身点曾经发作基本变化。

?经过各种线上方式添加店内客流和消费

1、向店外会员精准推送优惠券诱导消费

（1）配合商铺活动推送优惠券

商铺品牌有相关活动的时分，大悦城会经过微信把相关信息推送给客户。当然，这些客户都是关注了大悦城微服气务号的线上会员。虽然实际上其实大悦城可以向3000万人推送信息，但大悦城觉得那样“不刻薄”，而且容易惹起恶感。

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推送是精准推送，也就是说推送给最能够消费的群体。这个月来过几次、什么年龄段、能否喜欢这个品牌，都属于相关标签。大悦城有一个计算模型，经过计算模型失掉一个客户定位，可以计算出将来一个月客户到大悦城来的能够性、逗留工夫总和、在某一个品类停留的时长能够是多少、消费额能够是多少等等。

与这次活动目的客户能够拥有的标签重合越多，被推送相关信息的能够性越大。

为防止顾客恶感，推送的普通都不是地道的广告，而是一张与活动相关的现金券。而且每天普通最多推送一次。

（2）坚持粉丝生机发放秒杀现金券

为保证17万粉丝的活性和关注度，微服气务号会确定一些工夫点投入几百张的现金券，比方500张20、50的券，让大家“秒杀”。

2、与第三方协作引流

西单大悦城以为把客户转化到线上，再从线上到线下，并不是真正的“引流”，引流应该来自第三方平台。

大悦城与线上电商机构协作，尝试把他们的用户变成大悦城线下的客户，二者的协作逻辑在于：很多品牌，线上与线下的产品本就是不同的，不一定要竞争，可以是互补。

大悦城与一些团购网站协作，往线下引流，同时取得团购网站的大数据。而团购网站则经过和大悦城协作，取得了线上排队点餐接口等“落地的效劳”。线下效劳对团购网站目前很重要。由于做团购的多了，价钱上不一定谁能拼得过谁，线下的效劳是竞争力的重要来源。

团购和大悦城的关系和只交流数据的协作对象的关系不一样，别的协作对象的的数据是一个月交流一次，团购则能够是实时交流。

之所以如此，是由于团购曾经开展得相当成熟了，购物中心里将近30%的业态是餐饮，团购次要也是做餐饮。其他东西可以网上购置，请人吃饭却必需去现场才有环境，所以餐饮对O2O的促进十分大，团购又是对餐饮十分有利的工具。假如大悦城本人去和餐饮谈团购，费工费时也不专业，效果未必会好，而找一个协作同伴一同来做，甚至可以提供更优惠的效劳。

3、游戏发放优惠券激起店内消费热情

不论是不是会员，只需进入大悦城，都有能够在手机上收到相关优惠信息。这些信息的目的都是为了进一步激起顾客的消费热情。

Beacon是一种衔接和营销工具，大悦城互动营销的很大一局部依托它，微信外面会有一个摇一摇的功用，当顾客在大悦城内的时分，不论能否会员，只需把蓝牙翻开，会发现摇一摇上面会多出一个选择，可以摇出商场的很多优惠券。有食物券、礼品券、兑换的现金券等。这些优惠券并不是随意发放的，发放有以下一些特点：

（1）起引流的作用。

针对人比拟少的动线，有针对性的发一些优惠券，让大家看法到这里还有这样的一个品牌这样的一家店，假如顾客感兴味，随后可以经过手机的导航把顾客领到该店铺。

假如顾客如今在一楼，普通不会摇到左近的券，而很能够会摇到一个六层商家的券。

（2）只发放顾客能够感兴味的信息。

券的推送会掌握一个度，不能够说顾客喜欢的10个品牌都推信息给他，普通只选择顾客最有能够消费的那家。“比方你普通就是来吃饭的，我就不能够推一个效劳的券给你”。

?线上逛街线下取货，拉升客流还有互动

在西单大悦城效劳号上，有一个“360度逛街”的入口。

进入入口之后，看到的是“飞街景”，也就是一个全景图的场景。每层商场有一个全景照片，照片可以点出来，进入一个店铺当前，就看到商品，点击商品，可以看到列表，列表显示的是一系列产品，点击出来当前可以直接完成买卖。

不过，假如只是这样，那还属于是电商的范围。有的商场本人做的电商甚至冲击了实体的运营。但西单大悦城经过一些制度和举措，不但消灭了电商和实体运营的抵触，还成就了西单大悦城的o2o闭环。其中最中心的准绳在于，不对货物停止快递，而要求线上购置的客户到线下实体店来取货。这样，线上的销售就带动了线下的客流。

大悦城研讨后以为，让客户来拿货，社区型购物中心的消费者能够会有恶感，而城市中心型的购物中心乃至辐射几个城市的购物中心，则不存在这种成绩，由于购物者原本就要出行，“假如他单为买这一件商品，未必会选购物中心线上的效劳”。

之所以强调线下拿货，在于西单大悦城o2o项目的基本定位：“我们不能损失客流，更不能损失我们店内的一些销售，我们不是为了做线上而作线上，我们做线上的基本目的是协助我们的客户把整个的业绩提升。”

1、线上线下流程拟合，没有抵触

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假如网上卖东西，不让客户来拿而是直接就寄走了，那么损失的就是客流。假如网上销售的东西不归入传统的销售零碎，会形成外部的抗性。比方：都让网上店铺卖了实体店铺怎样办？西单大悦城在规划整个功用和构架的时分，尽量防止相关矛盾呈现，他们以为：线上线下之所以会有抵触，是由于许多运营者丢弃原有线下实体和流程，做了一些线上的店。而在西单大悦城的形式下，一切顺序本着线下的流程来设置，二者就不会抵触：

AI已经渗透到了生活中的方方面面。在智能交通领域，人工智能技术也正在发挥作用。

（1）主体不抵触

西单大悦城没有做线上的新店，而是在线上对线下的店做了一些展现，店仍然是租户的，线上销售不会对其业绩形成任何影响，反而有宏大拉升作用。

（2）流程不抵触，还添加了客流

线上下了单当前，实践是给了顾客一个提货码，顾客需求要到店铺出示这个二维码提货，提货当前，和线下买东西付款取货当前的形态实践没有区别。商场和店铺依然活期结算。退货换货流程还是一样。

而之所以客户会先在线上买东西再来取货，是由于，线上产品普通都是爆款、限量版，很有能够会迅速卖光十分稀缺。

2、对普通商业形式有协助

大悦城的普通商业形式（中心商业形式见开头）在于商业物业的出租。

商铺和大悦城签署的租约都是两种：一种依照销售额的一定比例领取，一种则是绝对固定的租金。

假如是销售额提成，则线上销售越多，视同在店铺发生的销售，租金也越多。

假如是固定租金，线上拉升线下客流人气，整个商场做旺后租金也会下跌。

3、如今有交互，未来能够线上线下完全同步

即便客户在线上购置，商户和用户也会有交互。由于销售就触及到库存的成绩，大悦城不能够挨家挨户把库存的零碎和网络销售零碎衔接上，另外即便连通，也还有一个现场随时变化的成绩：有能够现场顾客曾经决议购置，只是还没有完成付款，库存没有变化，而网络这个时分完成买卖，就会构成抵触-----能够有人拿不到货物。

因而，有顾客在网上下单后，付款前，在实体店铺现场的店员或许店长会收到告诉，他们必需经过APP有一个确认的举措，线上顾客才可以停止领取。

将来，大悦城希望能把网上店铺做成实时的店铺，也就是那件衣服假如卖掉，在网络店铺的图片里也就立即消逝。这一点目前技术上曾经可以完成，但是本钱较高。

4、完全收费的效劳，大数据甄选商品

目前大悦城的线上效劳还完全是收费的，普通来说，线上需求做夏购季等活动的时分，平台会先经过大数据停止单品和品牌的挑选，自动找一些精品品牌沟通把商品放到线上。

一些新店铺倒闭，知名度不高，需求打广告，自动找来平台也会承受。

?线上神奇效劳添加黏性

西单大悦城经过挪动互联网技术，在平台上推出了许多神奇效劳，这些效劳在不时带来新的线上会员的同时，还极大的加强了老用户的黏性。

效劳很多，零碎也很复杂。明源君理解到，为了保证零碎波动，大悦城采用散布式模块，即每个功用绝对是一个独立的局部，一个局部损坏不至于影响其他模块的运用。

1、飞领取

只需翻开蓝牙并关注了西单大悦城的效劳号，在大悦城里，买衣服就不再需求到收银台去付款，吃饭也不需求让银行卡分开视野去买单。和导购有个沟通后，直接就可以领取了。

复杂来说，运用微信摇一摇，就会弹出领取的对话框，在外面输出一个金额，就可以直接领取。

付款完成的这么便捷，是由于大悦城和微信有协作。由于四周有Beacon和WIFI定位，顾客在领取哪家店的货款很清楚，不需求再做选择。而导购的手机上会装一个APP的客户端，顾客领取了当前导购马上可以看到。

导购在这个进程中不需求晓得顾客的任何信息包括微信号，而顾客有了一个快捷领取的场景，隐私也同时被维护了。

2、排队点餐

西单大悦城之前周末吃饭排队的状况特别严重，一些抢手餐厅门口能够会等70、80个号，等号的进程中会有二个成绩：1、等着等着就不等了，没有耐烦的顾客就流失了；2、等号区人太多会形成交通梗塞，有平安隐患。

大悦城希望顾客能应用等号的工夫在外面消费，把等号的工夫变成购物工夫，于是在效劳号上做了排号点餐的这个功用。

在大众号上排一个号，和理想拿号是一样的，拿号之后顾客就可以去逛了，等到后面只要10团体的时分，会收到提示，之后9、8……直到1个主人都会不时地收到提示，不必担忧会过号。

当然，为了防止歹意排号，大悦城应用定位功用，做了一个设置：手机地位一定要在大悦城外面，才允许排号。

3、停车位导航

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假如顾客是开车来的，一进停车场就会收到一条音讯，说停车位还剩多少个，每个区域还剩多少个，要理解更详细的状况，还可以点停车的按钮直接看全景图，每个停车位和顾客本人如今在什么地位，都可以标识出来。地图上的标志、颜色和停车场外面理想的导航灯，区域颜色是分歧的，完全和眼前所见对的上。停车音讯前面，普通还会附加一张顾客能够感兴味的消费优惠券。

停车之后，顾客按下停车按钮，等消费完到停车场找不着车的时分，不需求再通知平台要找什么地位，反向寻车功用就可以领顾客回到停车的中央。而停车费的结算，也可以经过手机完成。

4、互联网金融打通一切

西单大悦城以为，线上线下永远是别离的，要做成真正的O2O来，不在于这个O，也不在于那个O，重要的是那个“2”。

而这个“2”，西单大悦城以为就是互联网金融。

西单大悦城的网上订购、团购、领取停车费、飞领取，都是经过微信领取来完成的。线下的用户经过领取就成为线上会员，线上领取则积聚大数据指点线下线上，最终一切消费都进入闭环。

西单大悦城通知明源君，综合体做O2O必需满足综合表现在的运营形式和增值形式，而不能与现有形式相悖。

大悦城的中心商业形式，其实并不在于租金，而是把大悦城做成一个金融产品。

由于单纯的持有型的商业地产，一次性投资了很多钱，很久也收不回来，资产很重。

持有最大的目的是要完成增殖：1、物业本身的贬值；2、大悦城品牌的贬值。做o2o对这二者都很有协助。这种贬值最终可以经过上市公司市值完成，目前大悦城的估值曾经比大悦城这个品牌转手时高一倍多了。