北京易乐德征询效劳无限公司与新浪乐居结合制造，易乐德征询效劳公司总裁魏瑞安先生访谈，由易乐德CEO魏瑞安先生为您引见美国地产界的黑马亚特兰大的崛起，以及精品好项目亚特兰大第二乐章的相关引见。

　　亚特兰大为何被称为美国房产投资界的最大黑马？

　　掌管人：目前我们中国投资者是美国房产市场上最大的海内买家，那在美国的一些超级一线城市，比方说像纽约、洛杉矶、旧金山等地都能看到十分多的华人的身影。那明天在这儿呢我们要跟大家分享一个新的、美国房产投资界的黑马亚特兰大，那明天在这儿我们也特别荣幸的约请到了北京易乐德征询效劳无限公司总裁魏瑞安魏总来跟我们大家分享一下关于美国房产投资的状况，欢送魏总。

　　魏总：谢谢，掌管人好，观众冤家们大家好，很快乐明天无机会跟大家分享一下美国的投资时机。

　　掌管人：方才也提到了我们中国投资者是美国房地产市场最大的买家，那么我们也能看到如今这个中国买家在美国房地产市场的购置力是越来越强了，那么我们是不是可以从这个面前可以剖析出为什么我们中国人这么喜欢在美国投资房地产呢？

　　魏总：其实我开端做这个行业的时分，中国人不是第一也不是第二，可是目前这几年都是第一，这个话题可以从两个角度来剖析；第一就是中国这边的市场，近二十年随着房屋的增长，还有各个家庭资产的累积到如今这个阶段曾经颇具规模，从如今往后就是一个要思索全球资产配置的成绩，就是资产的保值；然后，换一个角度就是美国那边的状况，十年前我们都晓得由于金融危机，美国的房价就跌了不少，大约有均匀百分之三十，最近几年都是上升期，一开端前三年最受欢送的城市是纽约和旧金山，中国的客户就跟风去投。在接下，近三年你会看到超越百分之十的增长的只要一般的几个城市，比方说西雅图，还有丹佛这些城市，还没有那么多的中国客户投资到这些城市。可是，接上去三年不会是这些城市了，会是一些新兴的城市，比方说奥兰多还有亚特兰大。其实也可以思索美国际部人口的规划来剖析这个市场。

　　掌管人：总体来说纵观美国房地产市场，我们中国投资者集中在哪些市场比拟多呢？

　　魏总：晚期的就是纽约、旧金山、洛杉矶，就是美国一些最中心的几个城市，可是这些城市近五年、十年曾经涨得特别贵，它的涨幅空间，包括它最近的销量速度、买卖额没那么多，所以需求往其他的城市、其他的市场来走。

　　掌管人：既然投资的话一定要选择价钱低，涨幅空间比拟好的城市来投资。

　　魏总：这个是一个很好的投资战略，但是得看是哪个城市，有很多城市，要看哪一个接上去会涨的很快。

　　掌管人：对，城市很多，但是我们要看哪个城市值得动手，那么明天我们就跟大家来剖析关于亚特兰大。那亚特兰大我们很多中国投资者对这个市场并不是很熟习，或许对这个城市不是很理解，那您也在这儿跟我们大家复杂的引见一下亚特兰大这个城市的状况。

　　魏对于互联网金融P2P企业来说，支付市场完善的标准和管理系统将彻底改变互联网金融行业的格局，不仅给从业者提供了的巨大的发展机遇，也带来了全新的挑战。总：亚特兰大有着经济特别特殊的地儿，它是美国的一个十大城市，世界500强企业的总部十分多，是美国第三大的集中点，我置信大家最喜欢的美国的饮料就是可口可乐，它的总部就在亚特兰大，还有二十六个其他的500强的总部也设在亚特兰大，包括奔驰、保时捷，还有CNN。那是为什么呢？就是由于那儿的税收战争均的生活费都是比拟低，而且还有一定的文明底蕴。此外，很少有人晓得亚特兰大的机场是全球最忙碌的机场，比北京、上海、纽约、伦敦还要多，它是一个交通的枢纽，所以很多的飞机要经过亚特兰大，在亚特兰大停留；那儿的游客也很多，大约每年4200多万；而且明年会有“超级碗”美国的football，特别受欢送的一个节目。最终，要提到亚特兰大是全美除了好莱坞、纽约之外的第三大的影视基地，很多电影你看到的能够以为是曼哈顿，其实就是亚特兰大。

　　掌管人：对，由于亚特兰大它很宜居，而且森林掩盖率是比拟多的。

　　魏总：十分多，你站到五十来层，你看到里面，这儿虽然是一个十分大的城市，除了三个中心的商圈，其他的中央都是森林掩盖，两头才是房子，没有雾霾。

　　掌管人：中国买家在选择海内投资城市的时分其实都很关注教育，由于很大一局部群体是为了孩子的教育才选择到国外去买房子，那我想晓得亚特兰大这个城市的教育状况是怎样的呢？魏总：教育可以分几层，第一就是根底教育，小学、初中、高中，我跟很多客户说，他们选择在哪里生活，每一个大城市都有超级好的学校，也有差的学校。城市跟城市比也没有太大的意义，一流城市有一些地域、学区十分不错，可是我们这个项目是在市中心，旁边就有佐治亚理工大学，在美国只要三个排名最高的理工大学，第一当然就是麻省理工，第二个就是加州州立理工大学，第三就是佐治亚理工大学；而且这个学校在中国也预备建一个校园，是在深圳，可以收5000个孩子，阐明他们跟中国曾经有十多年的交往历史。

　　掌管人：而且亚特兰大是跟成都结为了敌对互动的城市。

　　魏总：对，他们是第一个承受熊猫的城市，第一批去美国的熊猫离开了亚特兰大。

　　掌管人：我在看社交媒体上有人这样描述亚特兰大，说跟我们国度的重庆很像，重庆也是一个国际化大都市，但是它房价程度没有那么高，但是人们享用的这种生活环境以及配套都很好。那么我想问亚特兰大房价的程度是怎样的呢？

　　魏总：亚特兰大是一个十分大的城市，它有市中心，不过大少数的人是住在郊区，金融危机以来，法拍房等特别大面积的房屋特别廉价，十几万就可以买得起，那如今这个趋向曾经完毕了，再也找不到那种法拍房了，我去的时分看的那个项目，都是在郊区，45分钟往外，也有30分钟的，一去就是一个多小时，由于有堵车。我就觉得这个房价特别廉价，可是这个项目不是在郊区，它是在市中心的市中心，那是完全另外一个概念。假如要在郊区买一套房，它能够增值空间如今也不算特别多，由于它的面积，四处都是土地，所以土地加上建立本钱根本上就是这么一个价。假如你是市中心的市中心那就是一个稀缺的房产，没有方法去复制，所以这个是很有价值的，很有增长的空间。

　　掌管人：我们说买房呢要找一个好的地段，郊区跟市中心其实不是一个程度的，那我之前看过一个报告，是在《2017上半年胡润海内置业投资报答指数》中提到，亚特兰大房价年增长率到达了7.8%，投资报答率到达了8.1%，这个程度其实是高于波士顿、洛杉矶等地的。那么您对这个数字您是怎样看的呢？

　　魏总：我自己来自于波士顿，波士顿是第一批或许第二批之间的增长速度的城市，它永远有它的价值在，可是它增值的局部如今是挺慢的，低于5%，或在5%左右，人口在疾速增长的中央，比方说亚特兰大，他是大都市中人口增长第二多的城市，所以由于人口在增长，它的房价也的确在增长，豪宅也就是高端公寓，二十年来都没有一个新的项目上市，所以这个项目能够是第一个可以满足累积上去的需求的项目。

　　掌管人：那么明天我们来跟大家分享第二乐章这个项目，我们这儿有一段视频，在我们理解这个项目详细之前，先给大家看一下这个视频，我们一同来理解一下这个项目。

　　魏总：视频里一切的景观，你看到的都是真实的，由于我们是用无人机来拍摄的，然后在放到这个短片里。这个项目的设计师和修建师都十分的著名。

　　掌管人：这个设计师已经给华尔道夫酒店做过室内设计的。

　　魏总：这个项目的概念就是把曼哈顿最顶级的质量的产品放在了亚特兰大，可是价钱却只要它的三分之一，享用的配套却是一样的。它旁边的公园叫做皮德蒙特公园就是一个十分著名的公园，跟纽约的地方公园一个程度。还有IMAX影院。很少有人晓得早晨亚特兰大的景观跟大都市，像曼哈顿或许其他的城市一样。

　　掌管人：好，我们这个视频先看到这儿，那么我们上面来详细的理解一下这个项目的状况。方才从视频中我们也看到了这个项目景观十分好，在中城区有很多高楼林立，能感遭到它其实是有一定地段优势的，那您也在这儿跟我们大家引见一下第二乐章这个项目它是位于亚特兰大哪个地位，都有一些什么样的地段优势？

　　魏总：对，亚特兰大虽然城市很大，但是它有三个商圈，第一个叫做下城，就像一个普通的美国城市的市中心；还一个叫做中城区，这个区就是我们项目所在地；还有一个商圈叫做Buckhead，Buckhead是历史上最富有的一个区；可是这个Midtown曾经变成了下一个市中心，我们这个地位四周有四栋楼，正对面有四季酒店，有的中国客户跟我开玩笑，说只需有四季酒店的中央，那个地段的房子都是值得买的，前面有两栋都是十分著名的写字楼，好几千的员工，而且都是一些高支出的员工，包括很多律师事务所在那儿。旁边就是Marta，就是轻轨和地铁，有一段是轻轨，一段是地铁，直接通到机场，所以你就可以不必开车就可以直接到家了。前面有W Hotel，还有其他的一些酒店都是在项目四周，包括万豪啊。还有正在建立中，全美最大的邮递超市。旁边也有一个叫做colony Square，它相似于北京的王府井，就是一个步行街。我十分早的离开中国，1999年的时分王府井步行街还在建立中，由于五十周年的活动，所以那段工夫是在维修，colony Square也是在维修，它预备做一个十分大气的商业中心，这儿呢就走一条路就到了，特别近，所以这个地位是无独有偶的。

　　掌管人：经过您方才的引见，的确周边有很多奢华的酒店，W酒店，万豪酒店的所在地，就像方才跟您开玩笑的那个冤家说的，这么多好的酒店它所在的一个中心的地位那一定是具有很大的投资潜力的，再一个就是生活十分方便，那您方才提到的有商场啊一些生活的区域啊，还有出行十分方便，我们从这些就能看出第二乐章所在的这个地位是十分优越的。那方才我们引见了项目周边的配套状况，那么我们这个外部的配套状况，我们方才看短片其实有看到一些，您给我们大家详细的引见一下。

　　魏总：这儿是亚特兰大最高的住宅楼，也可以这么了解，从迈阿密的南边，不断到曼哈顿北边，两头的最高的住宅楼就是我们这个第二乐章，它有两层的配套设备，一到二层是批发，然后再往上就是停车场，大约有七层的停车位，为什么？由于这样的话，我们卖了底层的房屋，它会曾经有视角，这样的话你就曾经有觉得了。9层就是一个配套设备，会有健身房、游泳池等，该有的都有，spa、IMAX，还有一个公家主厨餐厅是在42层，42层的视角特别的美，你可以看到，你可以想象，请大约十来个冤家一块吃饭，有主厨给你们做顶级的菜，这是一个十分特殊的感受。假如你有冤家或许亲戚要来，我们美国人假如只要一居室能够不方便请你的父母过去，会有大约六套的房子是可以租的，这样你可以为你的亲戚冤家租几天，不必在你本人的房间挤一挤，可以有公家空间，所以这种开发商想的这么周到，你就晓得他的目的就是提供应业主还有租客一个十分完满的体验。

　　掌管人：我们大家在国外买房子一个最关怀的成绩就是投资平安，毕竟是我漂洋过海在国外买房子，假如呈现成绩的话就会很费事，那我想晓得第二乐章的开发商的状况是怎样的？

　　魏总：你说的是一个风险成绩，每一个投资在哪儿都能够面临一定的风险，所以我们要研讨这些。第一个你要思索，很多中国的客户喜欢独栋别墅，别墅会是一个很大的担负，要留意别墅你要请一团体来管理，所以这个本钱会比拟高，公寓是有物业管理公司。第二个要思索的是二手房还是新房，二手房廉价，但是成绩就是在维修，我卖过很多不同的，新的旧的都有，我觉得新房子还是特别是宜居，所以我还是比拟倡导新房。我们这个开发商是曾经打破80多亿美金的团体资产，高净值人群，我不断从事房地产，那么这个项目有出资方包括Ashkenazi Associate，他们持有的那些地段，包括比弗利山商品街，Madison Avenue，曼哈顿的那个Plaza Hotel，波士顿的那个Faneuil Hall(就是我们那儿的王府井)他也持有，大约有100处项目是在美国的顶级城市，他的资产超越120亿美金。所以这种专门做房地产投资的团队去投这么一个项目，你就晓得它的一个定位是在哪里，它的实力没有什么成绩。

　　掌管人：我们从开发商之前开发过，或许投资过的一些房产来看开发商拥有着十分雄厚的资质的。那假如想投资第二乐章这个项目呢，大家一定十分关怀这个投资报答率以及将来的涨势是怎样样的？

　　魏总：对，这个是最中心的。由于某一个项目跟另一个往外走一百米的项目，完全不同的一个价值。所以房地产其实很复杂，有两个报答，一个是它增值，一个是它的租售比。在增值这一块，开发商这个地基曾经开工了，可是它的构造还没有完，很多美国的开发商，为了跟银行拿到一个更低的利息，需求卖出预售一局部的房屋，那这样的话开发商只能低价的让出它的利润，吸引晚期的客户，在曼哈顿是十分罕见的，所以这个项目，比方说卖出去十套，它一切的剩下的都会调价，加百分之一或加百分之一点五，这也是给买家一个紧迫感，越早越好。我们曾经卖了有20%左右，50多套曾经卖了，可是这个开发商曾经调过价一次，它随着卖就会随着调价，不断到最初大约有20%，美国的房屋你可以只投20%首付款，可以存款的。到最初房屋曾经增值了20%，这就是短短两年，假定原来只是投资20%的首付，你曾经翻倍了呢。第二个报答就是你计划持有一段工夫看看市场的状况，这样的话你这个房屋要思索租赁市场有哪些租户，第一就是对面四季酒店住宅，其实上面是宾馆下面是住宅，盯着你的这个楼，他们的是老楼，一个奢华的楼，不过他们的楼比我们的那个低的多，我们是每层三米高，十分开阔，对面的那些高租金的人就可以搬过去。还有四周的那么多的高层的写字楼，他们这些客户一定也会过去。然后，这个项目的物业管理费其实很低，你看到那么多的配套设备，可是他们每平方英尺只不过是五毛美金一个月，这样的话不会冲掉太多的租金，房产税也不高，总的来算就是一个6%到7%的租售比。

　　掌管人：在美国买房，我们可以发现很多客户比拟关怀这个房产税的事，但是亚特兰大它的这个税是比拟低的。

　　魏总：没错，美国在哪里买都是有房产税的，是不可防止的，每个州每个郡都是不一样的，美国有三千多个郡，是郡政府收这个房产税。亚特兰大这个地域的房产税是低于美国均匀的房产税，是房价的1.4%到1.5%，美国的均匀的是1.5%到2%。亚特兰大也有其他的税收的优势，它那个消费税十分低，所以shopping是十分不错的，然后他的团体所得税也不算很高，所以吸引很多美国其他中央的人口。

　　掌管人：明天也十分感激魏总做客我们直播间，给我们大家分享了一个十分值得投资的城市，另外给大家引荐了一个十分值得投资的项目，假如大家感兴味的话，欢送大家微信搜索大众号，那么我们明天的直播就到这儿了，感激魏总，谢谢大家！