编者按：“租购并举”是我国处理城市住房难题的一项重要政策。文章以为，随着城市圈时代的降临，人口静态散布必将对房地产市场发生新应战，房地产政策应前瞻性地呼应这一变化。

从基本上讲，城市人口的总量与散布决议了住房需求的总量与构造，一个无效的房地产政策框架外表是对住房需求的呼应，实质上是对人口散布规律的呼应，只要顺应人口的根本趋向，才干制定和施行恰当的政策。

回首变革开放40年，中国阅历了人类历史史无前高端智能装备、新一代信息技术、新能源、新材料、新制造、新零售、新技术、生物制药等新的产业集群正在迸发活力;创新驱动、科技支撑、知识产权转化、技术转移等新的动能正在超越旧的动力，新经济成为支撑经济发展的重要力量。例的城市化浪潮，以极疾速度完成了6亿增量人口的城市化，城镇人均住房修建面积由1978年的6.7平方米增长到2016年的36.6平方米。瞻望将来，中国的城市化正翻开新的篇章，以城市为中心的模型向以城市圈为中心的模型转变，这个转变不只会改动人口散布的空间构造，也会改动住房市场的供求构造，也必定要求房地产政策因势而变。

城市化巨浪集聚压力

中国1978年以来的城市化浪潮，以及由此带来的住房压力史无前例，是其他国度无法比较的：

规模大40年工夫，中国城市人口添加6.4亿，相当于以后的五个日本、两个美国。

速度快城市化工夫高度紧缩，美国城市化率由10%提升到50%用时约80年，而中国只用了一半工夫。直到1980年，中国城镇化率仍停留在10%左右，因而城镇化到50%实践只用了30年。

高度集中新增城市人口集中在沿海多数大城市，北京和上海人口早已逾越欧美大城市，深圳只用了20年工夫人口由33万增长至千万以上。

这样的城市化浪潮，使少量人口从乡村疾速转移到城市，从农业转移到工业，叠加中国参加全球贸易网络的大影响，其后果必定是疾速的消费率提升和国民支出的总体增长。2016年，中国GDP占全球比重达15%。而人均支出向兴旺国度疾速收敛，目前中国人均GDP已到达全球的80%，美国的14%。

支出增长最快的一定是吸引了少量转移人口的城市和省份，确切地说，是中国的沿海城市及局部中心城市。第六次人口普查数据标明，全国外来人口中，80%集中于上海、深圳、北京、广州等50个城市。

巨量的城市人口增长，疾速的支出增长，且人口和支出在城市天文的高度集中，给住房市场带来了十分明显的压力需求少量且集中地释放在多数城市，由此带来的供应压力和房价压力可想而知。

住房条件明显改善

在上述城市化背景和理想住房压力下，中国用了20年工夫，推进住房市场发作了明显变化。

第一，自1998年房改之后，中国开启了大规模的房地产建立浪潮。千人开工量从1998年的1.5套，到达2010年的峰值12套，临时维持在较高程度；开工或完工面积与存量住房面积的比例均匀坚持在6%左右，而兴旺国度只要缺乏3%；住房投资额占固定资产投资总额的比例，过来20年均匀在20%左右。

第二，城市寓居条件明显改动。疾速的开发投资带来居民住房条件的改善。中国城镇人均住房修建面积由1978年的6.7平方米增长到2016年的36.6平方米，接近日本的程度，正向兴旺国度看齐。从一线城市来看，过来40年，北京的人均修建面积从4.5平方米添加到32平方米，添加了7倍。

第三，商品房率超越90%，住房成套率明显提升。这意味着市场化住房供应占据相对比重，住房市场化变革的目的曾经达成。成套率的上升则大大改善了寓居条件，不只仅是住房面积的改善，也是寓居配套的改善，不只“有的住”，也能“住得好”。

第四，户均住房套数大于1，中国城市家庭总体上辞别了住房充足。2016年底，城市家庭户均住房套数在1.1左右，在总量上住的成绩已失掉根本处理，进入住房消费不时晋级的新阶段，下一阶段的新目的是“一人一间”“一人一卧”。

第五，在住房总量矛盾得以处理的同时，也完成了住房根本可领取，同时也防止了兴旺国度曾重复呈现的住房泡沫和经济危机。

从理想状况看，中国局部城市房价的确曾经比拟高，超越了支出程度的临时趋向，也超越了租金程度的临时趋向，甚至呈现泡沫化的倾向或现实。但总体上，中国绝大局部城市的房价根本处于绝对合理的程度，均价高于全国均匀程度的城市不到20%。更重要的是，无论是美国还是日本，都曾由于住房泡沫成绩引发部分性甚至全球性金融危机，学术研讨标明，当高房价与高杠杆一同呈现时，这种危机发作的概率会明显上升，危机的潜在冲击也将更大。到目前为止，一定水平的调控以及去杠杆的微观金融环境，将有助于中国防止发作这一成绩。

城市圈时代到来

中国的人口散布格式将随着城市圈时代的到来而调整，这将进一步重塑中国房地产市场的将来格式。

第一，中心城市人口密度下降。中心城市人口密度的下降是国际大都市普遍阅历的现实，也是城市化的一条根本规律，面前的动力源于：一是中心城市本身的天文扩张，从单一中心向多中心扩张，招致人口密度下降；二是人口从中心城市向周边城市迁移。

第二，城市圈的崛起。人口向城市圈集中是城市化的晋级阶段，特别需求指出的是，城市圈并不意味着城市的有限制蔓延和扩张，城市圈的中心是在更大的天文范围内，构建更普遍的城市网络效应。

虽然中心城市人口密度下降，但城市圈作为一个全体，它一定意味着人口的再集中，城市圈的人口密度必定会上升。从国际经历看，日本阅历了一种十分紧凑的城市圈开展，美国则阅历了一种绝对分散的城市圈开展，但它们都是人口集中的进程，只是集中的水平有所不同，面前的差别次要取决于交通、土地开发约束、天文限制等要素。学术研讨标明，更高的城市密度往往意味着更小的环境压力，同时，高密度并不用然带来高房价和交通拥堵。总之，无论是城市化的进程，还是城市圈化的进程，都需以一定的密度为前提，完成人口的不时集聚。

第三，当城市圈开展到一定水平，中心城市人口增加到一定水平，会呈现人口向市中心回流，这个进程在东京和纽约都已呈现。通常状况下，中心城市市中心往往是网络效率最强的中央，它不只意味着更多的任务时机，也意味着更开放、更容纳的文明气氛，这种吸引力将带来人口“逆向”活动。

第四，中心城市的“职住均衡”最终会有所缓解。一个详细权衡目标是早晨人口与白昼人口的比例，这一比例在东京的中心区已呈现延续十年继续上升，目前已超越85%。这一景象有能够在将来某个时期在中国的中心城市呈现。

住房供应新体系

随着城市圈时代的降临，人口静态散布必将对房地产市场发生新应战，房地产政策应前瞻性地呼应这一变化。

首先，应树立有弹性的住房供给体系。

少量实证研讨和国际经历标明：房价下跌的基本缘由不只仅在于供给缺乏，更在于供应的弹性缺乏。城市人口疾速增长的阶段，住房总量缺乏，供给主体是新房，新房供给往往取决于土地供给的数量、土地开发和投资的周期，供给弹性十分小，供应时滞十分长。绝对而言，需求弹性则要大得多，面对支出、政策等诸多预期的变化，需求都有能够疾速释放，在这种比照下，短少弹性的供应无法应对需求的增长，必定发生房价压力。

在城市圈开展阶段，住房需求仍会坚持根本量。从美国看，在其郊区化时代，每年住房新开工量仍坚持在150万-200万套的程度。为防止房价过快上升，就要添加住房供应的弹性：其一是顺应人口趋向，进步土地供给的前瞻性；其二是新房、二手房、租房“三管齐下”，三个市场协同处理成绩。

其次，施行更容纳的住房政策，把2亿多活动人口明白归入住房政策框架。以后保证性住房实践次要倾向本地居民，或是契合条件的特定人才，少量的活动人口不在保证范围之内，这局部人群的住房需求没有失掉相应的照顾。在城市圈开展的新阶段，这局部人有能够从中心城市流出，但他们绝大局部并不会直接回到乡村，而是跟随产业的转移进入周边城市或其他城市。某种水平上，“住有所居”次要是指这局部人口的成绩。

第三，租购并举。中国租赁市场在处理居民住房需求方面的作用依然较弱。在租的范畴，大城市市场供应缺乏、机构化租赁发育不成熟。而租购并举，中心在“并”，租赁房源80%以上都要来无私人市场，要打通买卖市场与租赁市场的关系，居民正常的改善性二套房需求要合理满足，也只要这样，租赁房源才干有所保证。

第四，一二手房市场偏重。将来周边城市次要以新房供给为主导，中心城市次要以二手房为主导，在多渠道的供给体系中，二手房作为供给的重要渠道不容无视。

第五，树立可循环再生的体系。中心城区的房龄和设备绝对老旧，越来越难以顺应居民美妙寓居生活的需求，应该让中心城市的“老龄化住宅”完成循环再生。