房价再高、首付再高、利率再高，楼市总是不缺购房者。那么，在三高压力之下，去哪里买房则成为大家最关注的话题。

　　对此，华安基金首席经济学家林采宜以为，从综合数据的比拟来看，目前成都、重庆、长沙三个城市的房地产价钱风险指数最低。遭到一线城市溢出效应以及人口往中心城市集中的影响，这些城市的潜在购房需求绝对较大。

　　不同城市的房地产风险指数不一样

　　林采宜从供应、需求、房价泡沫程度三个方面，选取租金支出比、年化租售比、房价支出比、常住人口增速、老年人口占比、居民可支配支出增速、居民负债率以及土地财政依赖度和投资销售增速差等9个维度的目标，对国际24个次要大中城市停止房地产市场风险程度剖析，并评价其风险指数，得出不同城市的风险指数如下：

　　从房价泡沫程度来看，2017年房价泡沫程度最高的城市顺次为北京、厦门、深圳、上海、三亚，房价支出比均到达20倍以上。租金支出比拟高的城市为三亚和北京，到达40%左右，曾经没有太多的下跌空间(依据全球各大城市经历数据显示，租金的下限最高不会超越大学毕业生薪酬总额的45%)。同时这24座城市的年化租售比都在3%以下，低于无风险收益。低租金收益率反映了居民对房地产的投资次要是为了价钱下跌的资本利得，一旦房价下跌的预期改动，投资性房产将遭到少量兜售，外地房地产价钱面临下行压力。

　　总体来看，2016年人口增长最快的是以广州、深圳为中心的珠江三角洲地域，常住人口增速超越4%。其次为中西部地域中心城市，如成都、长沙、郑州，成都常住人口增速高达8.6%。京津冀地域常住人口增速低于1%，老龄化最严重的是上海、北京，65岁以上老年人口比重辨别超越30%和24%。同等人口规模状况下，老年人口比重高的城市对住房需求绝对较弱。

　　从居民负债程度来看，最高的是深圳、厦门，居民负债超越可支配支出两倍以上，其次为杭州、南京、广州、福州、苏州，负债率到达150%以上。2005年以来我国居民总负债增速处于12%到43%之间。

　　2017年，人均可支配支出增速最快的城市为武汉、南京，到达9.2%左右，24城支出增速均值为8.5%，杭州、大连则低于8%。显然，以后的支出增速低于负债增速，负债程度不时进步将进一步加大房地产市场的风险。

　　从供应端来看，目前土地财政依赖程度最高的城市辨别为杭州、南京和济南，均超越130%，依赖度最低的是深圳、上海和长沙，低于25%。上海、大连、合肥、苏州投资增速超越销售增速30%以上，三亚投资增速远落后于销售增速，超越90%。

　　一线城市的房地产风险要高于二线城市

　　从综合要素考量后果来看，一线城市的房地产风险要高于二线城市。实证数据显示，本轮小周期中，一线城市房价增速下降的工夫拐点及幅度均快于二线城市。

　　察看北京、上海、广州、深圳四座一线城市人口变化，北京、上海内来人口增速逐年下滑甚至呈现负增长，深圳、广州人口增速绝对较高。2017年北京、上海常住人口同时下降，为1978年以来初次。这一方面跟人口老龄化有关，同时也跟超大城市的人口控制有关(依据规划，到2020年，北京常住人口将控制在2300万以内，上海到2035年常住人口控制在2500万左右)。同时，思索到我国户籍制度、学籍制度对人口往大城市集中的限制，以及城市民工在进入老龄化后多会选择回乡村养老，将来一线城市，尤其是北京、上海，靠人口迁移拉动的消费性住房需求将逐渐增加。

　　这三大城市风险指数最低

　　林采宜指出，聚焦消费升级、多维视频、家庭场景、数字营销、新零售等创新领域，为用户提供更多元、更前沿、更贴心的产品，满足用户日益多样化、个性化的需求。从综合数据的比拟来看，目前成都、重庆、长沙三个城市的房地产价钱风险指数最低。遭到一线城市溢出效应以及人口往中心城市集中的影响，这些城市的潜在购房需求绝对较大。

　　对此，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进指出，单纯从这个报告来讲，抓住了市场关注的重点，在这一轮市场这个继续下跌当前，究竟是哪些城市风险小，哪些城市投资时机大，是整个地产行业，大家比拟关怀的一些成绩。

　　我以为长沙、成都、重庆的不断是作为一个优质市场，长沙如今这两年也崛起了，所以报告结论自身我以为也根本上是认同，就是属于经济实力开展比拟好城市规模扩张比拟凶猛，整个根底设备配套比拟好的，各种优势资源具有的这样一个区域。当然，他们本人的一个观念，就是作为一个参考，还是要关注这些城市的政策面，由于像如今长沙也呈现了一个这个所谓这个优购政策。

　　所以关注一个城市的投资时机，也要关注他们一些政策调控风险，由于往往如今的政策风向的就是枪打出头鸟。换个角度来讲，假如他这个投资时机比拟大，大家都出来，能够会惹起一个政策的一个晋级或收紧，反过去就得要求这个开发商和投资者做出一个比拟疾速和灵敏的战略。