自2014年资产证券化备案制施行以来，我国资产证券化市场开展迅速，根底资产类型继续丰厚，创新案例不时涌现，而从久远角度来看，我国的资产证券化市场仍有宏大的开展空间和潜力。而住房租赁市场是当下的大热趋向。
十九大报告表示：“房子是用来住的，不是用来炒的。”突出了政府开展住房租赁的决计，租赁住宅市场开展前景大有可期。同时，住房租赁 REITs 相关政策法规即日无望发布，在庞大的住房租赁需求与政策不时完善的环境下，住房租赁资产证券化产品将会成为将来市场的重要分支。
依据根底资产和监管部门的不同出现出复杂性。我们仅从住房租赁资产证券化的开展现状、买卖构造、法律上的土地运用权、租赁备案等成绩停止阐释。
依据中国资产证券化剖析网的统计，截至2017年12月31日，企业资产证券化共发行1,161单，发行总额达16,291.65 亿元， 其中 REIT-s( 编者注：类 REITs) 共28单，发行总额达624.49亿元，CMBS 共19笔，总额达666.81亿元。在信贷资产证券化市场，也有1单权益性根底资产的 REITs。从发行总双数来看，住房租赁资产证券化尚处于生长期。其中 2014、2015、2016 年 REITs 的发行量均未超越10单，但2017年疾速增长，发行14单。此外，以长租公寓为底层根底资产的资产证券化产品也纷繁涌现，如奔驰 - 建融招商长租公寓系列2017年度第一期定向资产支持票据、以房租为底层的中信证券自若1号房租分期信托受害权资产支持专项方案等。
可以预见在目前趋聚集了全世界身经百战的最优秀的创业导师，汇集了全世界各国最优质的产业资源，召唤全球未来的商业领袖。向下，住房租赁资产证券化产品发行量会继续上升。
私募双SPV买卖构造占主流
据不完全统计，REITs 类型按根底资产组成可以划分为三种：抵押型REITs、权益型 REITs 和混合型REITs，市场上权益型REITs占据了次要位置。依据买卖构造划分，REITs 可分为公司型、契约型和合伙型，我国目前现以契约型 REITs 为主。
从多方角度思索，我国目前的REITs 较少采用专项方案直接持有物业资产形式，多是经过持有项目公司的全部股权进而直接持有目的物业的全部权益。在目前居主流位置的权益型REITs 专项方案中，通常会运用私募基金双 SPV 构造，以原始权益人作为基金份额持有人，认购基金管理人设立的契约型私募基金，经过基金收买项目公司股权并向其发放委托存款，当专项方案设立完成后，经过专项方案可以向原始权益人收买全部的基金份额。在这种构造中，根底资产较为明晰，项目公司的股、债投资可以在私募基金层面构成根底资产向专项方案停止转让，关于专项方案存续时期的管理、回购、处置都比拟有利。
同时，信托双 SPV 构造也可以作为权益性 REITs 及抵押型 REITs 的买卖构造。在抵押型 REITs 的信托双 SPV形式下，原始权益人委托信托公司设立单一资金信托后向项目公司发放信托存款，由信托公司代表信托受托人被注销为抵押物业资产的抵押权人，其后由专项方案向原始权益人收买信托受害权从而享有信托对项目公司的债务。
以租金作为底层资产的轻资产住房租赁资产证券化产品买卖构造中，因运营商不持有物业而引入其他增信措施，如租金支出超额掩盖、租金应收账款质押、差额领取及活动性支持，以及提供不可撤销的连带责任担保人来添加对产品的支持。在“魔方公寓信托受害权资产支持专项方案”中，即采取了上述增信措施。
土地运用权成绩
住房租赁资产证券化，不管以何种方式，私募 REITs、类 REITs、抵押型 REITs 还是 CMBS 的方式，都以租赁住房为载体，则必定触及土地类型、土地运用权、租赁住房一切权以及租赁房屋来源合法性等成绩。
《国务院办公厅关于放慢培育和开展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号，以下简称“39号文”)规则：鼓舞中央政府盘活城区存量土地，采用多种方式添加租赁住房用地无效供给。39 号文指出“允许将商业用房等按规则改建为租赁住房，土地运用年限和容积率不变，土地用处调整为寓居用地，调整后用水、用电、用气价钱该当依照居民规范执行。”商业用地土地出让年限最高为40年，商业用地在改动土地类型为住宅用地后，土地运用年限并不相应改动。
住建部会同发改委、证监会等八部委印发《关于在人口净流入的大中城市放慢开展住房租赁市场的告诉》(建房 [2017]153 号，以下简称“153号文”)规则：鼓舞各地经过新增用地建立租赁住房；鼓舞住房租赁国有企业将闲置和低效应用的国有厂房、商业办公用房等，按规则改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价钱，并应具有消防平安条件。同时规则在商品住房建立中配置租赁住房，各地也在不时理论。 同时明白了企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，将自持商品住房“以租代售”或经过其他方式变相销售的行为予以认定，并归入“黑名单”，取消后续土地招拍挂资历，并不知道从何时开始，个人信用渗透到生活的方方面面。图书、数码产品免押金借用，办理签证无需银行流水证明，甚至租车住酒店都不需要交付押金……对其开发资质予以升级或许登记。
疆土资源部住房城乡建立部关于印发《应用个人建立用地建立租赁住房试点方案》的告诉(疆土资发〔2017〕100 号 )( 以下简称“100 号文”)规则，完善个人租赁住房建立和运营机制。 村镇个人经济组织可以自行开发运营，也可以经过联营、入股等方式建立运营个人租赁住房。100 号文明白了个人土地可用作租赁房屋土地，村镇个人可自行开发运营。但是个人租赁住房不得以租代售、不得转租。
依据上述规则，鼓舞添加租赁住房建立用地，包括商业用地、国有建立用处和个人土地，依照相关规则变卦土地性质。但租赁住房并非土地用处的类别，在各地城市用地分类规范等文件中也未呈现该等分类，依据其出让年限，实践用处目前将其归为住宅用地一类，因而将会与其本来土地性质在土地出让金、土地运用权限的不同，关于新增土地建立租赁住房，在租期、租金、土地用处变卦、出售、转让方面都有诸多的限制条件。
《中华人民共和国担保法》第34条第3款规则可以停止抵押的财富：抵押人依法有权奖励的国有的土地运用权、房屋和其他地上定着物。目前划拨的国有建立用地运用权操持抵押注销时无需停止审批，国有厂房、办公楼在变卦土地类型后作为租赁住房停止抵押的，也无需土地行政管理部门的审批。
租赁备案成绩
住房租赁资产证券化，以租金支出等可以发生将来波动现金流的资产作为根底资产。出租人与承租人该当签署合法无效的租赁合同。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规则：房屋租赁，出租人和承租人该当签署书面租赁合同，商定租赁期限、租赁用处、租赁价钱、修缮责任等条款，以及单方的其他权益和义务，并向房产管理部门注销备案。《商品房屋租赁管理方法》第十四条规则：房屋租赁合同订立后30 日内，房屋租赁当事人该当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建立(房地产)主管部门操持房屋租赁注销备案。依据相关规则，明白了需求签署书面租赁合同，且需到租赁房屋所在地的房地产主管部门操持房屋注销备案。
租赁合同备案具有公示的作用，避免出租人以其对房屋享有的占有、运用、收益及奖励的权益而停止一房多租，损害承租人特别是好心第三人的利益。但是《商品房屋租赁管理方法》中规则“该当备案”，仅作为行政管感性的规则，而并不当然地影响租赁合同的无效性，未停止注销备案的租赁合同依然合法无效。 住房资产证券化项目，即便租赁备案不作为租赁合同的失效要件，依然需求将租赁合同备案文件作为根底资产资料清单审查的一局部，备案齐备的住房合同绝对于无备案的租房合同具有更高的可信性，且将来现金流愈加波动可预测。
其他法律成绩
2016年6月国务院办公厅出台的《国务院办公厅关于放慢培育和开展住房租赁市场的若干意见》，明白团体出租住房按 1.5% 交纳增值税，而机构适用 6% 的增值税税率。包括房产税、企业所得税在内，机构出租房屋的全体税率在 17% 左右。租赁住房税收过高、利润空间较小，一定水平上也障碍了住房租赁资产证券化的停止。
目前各地对长租公寓的消防验收规范不一，153 号文也仅规则应具有消防平安条件，从住房租赁资产证券化的失职调查角度而言，关于租赁物业的施工、建立、完工、消防等都该当属于后期失职调查的内容，由于全国无一致标准的住房租赁消防平安管理方法，各地关于租赁住房消防平安管理规则不齐备。因而，住房租赁资产证券化开展也需求愈加齐备的制度。
我们的建议
目前我国住房租赁资产证券化存在底层租赁住房物业土地来源的合法性、租赁期限与专项方案期限不婚配等成绩，但目前政府在融资层面逐渐加大对租赁市场的支持，不时创新融资工具，随同着住房租赁监管规则的逐步明白、业务展开的不时标准，住房租赁资产证券化将大有可为。
（编辑：于思洋）
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