（原标题：美国如何征收房产税？ 中央政府以需定收，支出用于公共开支）
经过几代的开展和变革，目前美国已构成了一套较为完善的房产税税收政策体系，它以对不动产及其修建物等一致征收财富税为主体，具有了税率由郡、市政府依据各级预算制定、完善的税基评价机制、抢先的评价技术和体系化的税收优惠政策等特质。其纳税主旨次要在于为州及中央政府提供继续牢靠的财政支出，为城市基建提供波动的资金支持。
房产税是美国州以下中央政府的主体税种，以及最重要的支出来源。美国的房产税是州以下中央政府的主体税种和最重要的支出来源，同时也其是均衡中央财政预算的重要手腕，均匀占到中央政府总财政支出的50%以上（调整后口径）。房产税征收完成后，美国政府也规则房产税收入要次要用于外地的公共效劳，包括消防、治安、路途交通、教育、环境改善等一系列内容，其中用于中央公立学校的学区教育费用占据了房产税收入的绝大局部比重，约占全部税支出一半。
美国房产税税率“以需定收”，征收制度和交纳制度完善。美国房产税税率普通“以需定收”，全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。税基以房地产评价价值为主（乘以一定纳税比例），评价方式次要包括市场比拟法、重置本钱法、入息支出法等等，不同州采取方式不同。美国各个地域征收的房产税会依据税率、税基的调整而变化，在房价下跌较快的时分也会静态调整税负压力，曾经成为了居民在住宅消费上的第二大收入。财富注销制度、网络化房产信息管理、争议处理机制等构建了较为完善的征控制度和交纳制度保证了纳税流程的效率，但拖欠的状况仍然无法防止，每年还是有超越100亿美金房产税金拖欠。
有税收优惠、有税负限制，差异化调控家庭税负。目前美国房产税制度包括对征税人的税收优惠，以及限制中央政府无节制上调税负权益的条款，这也是征税人和政府互相博弈的后果。优惠政策包括对特定人群免税、减税、延期征税和税收抵扣。限制条款包括一系列税率限制、房产税支出增速限制、评价价值增长限制等等。美国房产税制度经过差异化政策降低了不同支出征税人的税负压力，目前房产税占家庭支出的比重在3%左右。
从3月7日财政部副部长史耀斌对房地产税的表述来看，将来我国房地产税的设计会参考国际上的个性制度，包括评价价值（目前上海房产税税基是新购房单价对应的应税价值）、税收优惠、中央税种、完善税收征管形式等，而从美国近两个世纪完善下的房产税制度以上元素都有所包括，无疑能给国际带来很好的参考。中国房地产税的推进曾经在减速，经过国际上的比拟能让我们愈加正视将来能够的方向，美国房产税报告是我们国际房产税系列研讨第一篇，后续也请关注我们对其他国度内容的深化研讨。
美国房产税制解析
美国房产税的历史两轮制度变迁
房产税作为国际通用税种之一，最早由英国在1601年在《贫穷救援》法案中以家庭税（(Domestic Rate）的名义停止征收。而作为世界上税制最完善的国度之一，美国在1787年宪法的第一条第二款中授予了联邦政府可征收直接税的权利，其中就包括房产税，其征收目的次要是为了满足独立和平中巨额经费收入的需求。伊利诺伊州从1818年开端实行普通财富税制度，对各类动产、不动产实行同一税率征收。到19世纪中期各州相继独立后，为了克制事先普遍存在的财政危机，各州政府开端引进这一制度，陆续针对房屋停止课税。
第一轮制度
二十世纪初期，随着美国城市化进程的减速，房屋价钱随之水涨船高，其带动的税收增长带来了宏大的大众收入压力，各级政府开端推进美国房产税的第一轮制度变迁。针对低支出家庭和老年人的减免税收政策、房产税高于一定税额后的自动减免的断路器（Circuit Breaker）等制度陆续在各州树立。同时由于绝大少数税负压力由从州政府转移到了中央政府，房产税的征收和支配主体也发作了异样的转移。
第二轮制度
到了20世纪70年代，由于美国的经济开展堕入“滞涨”窘境，房产价钱的下跌带来税负的急剧提升。美国各州再次大规模出台以税收限制为特征的新房产税政策，开启了房产税的第二轮制度变迁。时期最具有影响力的就是加州在1978年的第13号提案，该提案囊括了计税房价调整、买卖环节减免反复纳税、税收增长限制等方面，为其他各州重构房产税制度提供了底本。
#p#分页标题#e#经过临时的运作和调整，目前美国业已构成了一套较为完善的房产税税收政策体系，它以对不动产及其修建物等一致征收财富税为主体，具有了税率由郡、市政府依据各级预算制定、完善的税基评价机制、抢先的评价技术和体系化的税收优惠政策等特质。其纳税主旨次要在于为州及中央政府提供继续牢随着中国经济向消费型模式的转型， 电子商务和移动电子商务的快速发展带来了支付行业强劲的增长。靠的财政支出，为城市基建提供波动的资金支持。
美国房地产市场概略和家庭税负
美国实行多元化的土地一切制，土地属性具有公家一切、政府一切等多种方式。在902万平方公里的疆土中，次要散布在东部的公家土地约占58%，联邦政府和州及中央政府的土地约占40%，此外印第安人自留地占疆土面积的2％。
美国的房地产市场具有较高保证度和较高自有化率两个特征。前者得益于美国政府将“居者有其屋"设定为法定目的，并早在1998年《寓居质量和任务义务法》就提出了“为一切公民提供面子的、担负得起的住房”的理念。依据美国国度统计局界定的年住房开支超出年支出的30％即为“住房担负过重”的口径，2015年全美有近3900万户家庭“担负过重”，比例为32%。同时，在美国对住房公有化相关政策的支持下，美国各州的住房自有化率续提升，由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危机及房地产市场泡沫幻灭的影响，近年来住房自有率有所下滑。
据美国人口普查局掌管的美国社区调查的数据显示，全美各州均匀家庭房产税收入的中位数（按年度预算口径）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭支出中位数中的比重由3.66%逐步攀升至3.96%。其中纽约州及其周边新泽西州的家庭交纳的房产税最高，中位数超越7000美元，而密西西比、阿拉巴马等州最低，不到1000美元。
谁来征收？用于何处？征收主体和用处引见
征收主体为中央政府，也是其最重要支出来源
目前美国在房地产保有环节相关的税种为不动产税，纳税对象为土地和房屋，这也是财富税的次要组成局部(依据美国统计局2015年统计报告的数据，约占财富税支出的75%)。由于美国实行联邦政府、州政府和中央政府的分税制，三级政府各有其税权范围。因而税收立法权归属于联邦和州政府，而中央没有立法的权利，只能在各州制定的税法约束下纳税。但与此同时，房产税的征收主体为中央政府（郡政府、市政府和学区），次要用于提供消防、治安、路途交通、教育、环境改善等公共效劳。
从财富税的口径权衡，财富税在各级政府所占的比重各有不同。州政府的税收支出来源较为多样和平衡，销售税、所得税、财富税和政府间的拨款等均占一定比重，从2015州和中央政府财政统计的数据来看，财富税只占其中的18%。而关于县、市镇、学区、特区等中央政府来说，财富税的占比则较高，次要在50%-75%之间，其中特区更是高达约95％，简直全部依赖于财富税。
单从房产税来看，历经两个多世纪的改良，美国的房产税已开展成为州以下中央政府的主体税种和最重要的支出来源，同时也其是均衡中央财政预算的重要手腕。美国统计局的数据显示2002年以来房产税占中央政府的税收支出不时进步，目前约占中央政府税收支出的70%-75%，剔除联邦和州的转移领取支出后，占总财政支出的50%左右。例如在新泽西州和密西西比州，2015年房产税支出占总支出高达90%以上。
次要用于中央政府公共开支，也是该地学区质量的重要保证
#p#分页标题#e#美国房产税次要用于中央政府的公共开支，同时具有较为通明的房产税收入披露体系，每个业主在年末亦会收到政府的征税单，其中就包括上一年度所交纳的房产税的收入用处。收入通常次要分为三大类：一是学区教育，二是消防、警务、残疾人援助、老年人效劳、地域路途桥梁建立维护等公共根底设备和效劳，三是中央政府的日常开支。其中用于中央公立学校的学区教育费用占据了房产税收入的绝大局部比重，约占全部税支出一半。典型的如新泽西州的李堡市，2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超越50%。
美国的大多市、镇均设有独立于市、镇政府之外的学区，其次要职责在于管理学区内教育事物，为学区内青少年提供教育效劳。同时学区的经费也次要来源于房产税，并且多由市、镇政府税务局代为征收。美国人口普查局的数据显示在2007年到2008年之间，全美公立教育中，只要8.1%来自联邦政府，其他48.3%来自州，43.7%来自中央，而正如前文所述，中央政府财政支出的主体即为房产税。因而在房产税率较高的地域，由于失掉了更大的财政支持，其提供的公共教育质量也往往更佳。
如何征收？如何交纳？税基、税率、交纳方式引见
“以需定收”方式确定税率
美国房产税的法定税率普通在中央政府预算立法顺序中规则。在税率方式方面，采取绝对复杂且易于操作的比例税率，经过“以需定收”的方式来确定税率。详细为每年中央政府依据当年财政预算要求，再综合思索非房产税来源的其他支出，两者相减得出需求征收的房产税收的缺口总额，然后除以房地产评价净值失掉名义税率。推导计算公式为：
法定税率=(预算收入-非房产税支出) ÷房地产评价净值
=(预算收入-非房产税支出)÷(总评价值-豁免-减免-折扣)
目前美国全国的51个州在房地产的保有环节都开征了房产税，各地税率差别较大，依据美国数据网站WalletHub的统计，总体散布在0.2%～2.5%的区间之内。房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔，其税率均超越2%；最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那，税率均低于0.5%。
中心在于不动产价值的预算
税基为评价价值的一定比例
美国房产税的税基由房地产评价价值的一定比例（纳税比率）确定，次要经州政府掌管完成。由于前文提及的美国在联邦和州之间实行彻底的分税制，房产税作为中央的主体税种，各州估值办法和纳税比率都不尽相反。例如宾夕法尼亚州的相关法律规则，房屋价值的评价采取可比价钱法，法定纳税比率仅为32%，而加利福尼亚州则采用了重置本钱法评价房屋价值，纳税比例到达40%。某一处房地产的税额可以由以下计算公式表示：
房地产净税额=税基×法定税率-税收优惠=（评价价值×纳税比率）×法定税率-税收优惠
三种估值办法：
市场比拟法：又称可比价钱法,即经过比拟最近在市场被售出的相似财富的价钱来估价，详细为比拟近6个月内三四个在左近已售房屋的价钱，依据地块大小、房屋面积、房型、房龄、房屋设备等停止调整。这是美国征收不动产税最常用的估值规范，也为绝大少数州所采用。该办法关于自有住房类不动产的价值评价较为合理和无效，但对工业和商业财富的适用性较低。
重置本钱法：次要思索重建异样房屋所需本钱，然后依据地价以及折旧停止调整。次要适用于通常不会发生所得，且可比买卖很少的房产的估价。同时重置本钱作为评价规范, 使房产税的评价任务大大简化, 管理者只需坚持房地产的销售记载。目前美国有多数几个州，如加利福利亚、佛罗里达、密歇根等州采用了此办法。
#p#分页标题#e#入息支出法：经过估计财富的预期收益来估量财富的价值，关于继续发生收益的不动产，如公寓、商店、写字楼、停车场和农业用地等，此办法较为无效。例如纽约曼哈顿公寓的房产税税基就是依据其租金来预算的，不同租金层级的房屋具有绝对应的房产税。
三类重估周期：
在对房产价值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，次要分为年度重估、局部重估和全周期重估三类：
年度重估：依据市场的变化，每年都对一切不动产重新估价。
全周期重估：是指不动产在特定的年份被估价后，直到下一次规则的估价年份之前，其估值不变。但假如不动产在这时期被新建、损坏或改动用处，则需重新估价，估价周期通常在2-10年之间。
局部重估：是指在全周期重估的同时，每年都对一局部不动产停止重新估价。例如某地域法定重估周期为三年，则每年区内三分之一的不动产停止重估，同时在第三年，一切不动产都将被重估。
征控制度与交纳顺序
美国房产税的征收管理任务普通由州和中央政府共同完成。详细职能分配上，州政府担任制定一致的全州评价规范和流程，而中央政府则需求在树立评价委员会、划定税收评价区的根底上，接着对辖区内的房产价值停止预算，最初报备州政府一致后转由中央税务部门执行。若评价价值发作争议，中央政府还需担任相关调停任务。
在美国交纳房产税的手续较为简易，各地按季度、半年或按年度征收，每个房主会于活期收到中央税务部门寄送的征税告诉，房主在规则期限内经过支票或网络领取的途径完成领取即可。通常法定一年征收一次的地域的房产估值办会在当年12月向房主寄发房产税表，而房主则需在次年一季度末之前一次缴清税费。
延期权益和处分条款
在美国国际税务局（IRS）税表申报的页面的文件中显示，美国房产税的征税人享有延期申报的权益，期限通常为30日。若未能按期缴清税费，税务机构会处以罚款和加收滞纳金，同时估价员也可在现有估价根底上施加10%的惩罚。若临时欠税（普通为三年以上），许多中央的政府将有权处置并出售房主财富以抵扣税费。据美国税收容置权协会(NTLA)最新的数据显示，全美每年拖欠的房产税金的规模在120亿美元上下。
有何优惠？有何限制？美国房产税优惠及限制条约
纷单一样的税收优惠政策
如前文所述，美国房产税税制阅历了两轮大规模的制度变迁，而相应推出的惠及征税人的税收优惠政策和限制中央政府税负权利的限制条款，也是征税人和政府互相博弈的后果。在美国国际税务局（IRS）的征税人享有的权益和低支出者征税指南的页面，我们可以看到现行的美国房产税优惠政策次要分为三大类：
1、实行直接的减税和免税方式，例如居民在购置的第一套非运营性自用房产时免税，同时会按各州规则的免征面积和免征额度，对居民的普通住宅给予免征优惠，往往从第二套住房起征房产税，而之后的住房税率将会增长。
2、针对弱势群体的延期征税条款，同时当征税人的房产价值大幅贬值时，征税人可先按该财富的原价值交纳税款，而差额则可以延期交纳。
3、次要针对低支出人群的税收抵免制度，局部区域对低支出群体施行住房抵免，抵免额可以抵减团体所得税或许退休现金等，无效加重征税人的税负担负。当征税人交纳的财富税与其团体支出（或交纳的个税）的比例超越了税收抵免的法律规则（各州设有不同的比例），则政府会将超出局部按比例返还给征税人。
体系化的限制条款
#p#分页标题#e#虽然美国房产税的征收主体为中央政府，同时拥有着经过年度财政预算调整税率的权利。但为了制约中央政府关于税负的无节制上调，美国各州均制定了一系列的限制条约。在美国林肯土地政策研讨院（Lincoln Institute of Land Policy）中发布的重点政府报告页面内，罗列了较为完全的美国房产税税收限制条款，次要分为税率限制、税收支出和收入限制、评价价值增长限制、充沛披露要求等几类。
1、税率限制
详细操作上既有对总税率的限制，也有分州、县、市、镇、学区等区域辨别限制其税率，目前全美有超越三分之二的州制定了相应的限制条款。例如在亚拉巴马州，在规则州的总税率不超越0.65%的同时，还辨别规则了县政府用于普通用处的房产税税率不超越0.5%，用于债权还本付息用处的房产税税率不超越0.25%，用于债权还本付息以外用处的房产税税率不超越0.5%，学区的税率不低于1.0%等。
2、支出和收入限制
全美约有9个州对房产税收支出或收入的增长设置了限制。其中有将支出和收入综合考量限制，也有独自限制收入或支出。例如在加州规则，州和各中央政府房产税税收支出的增长不得超越生活本钱的变化和人口的变化。
3、评价增长限制
全美约有19个州及特区对各类型房产评价价值的下跌幅度设定了限制。同时局部州将不同类型用房的评价价值相联络制约，例如假定自住用房的评价价值增长率低于3%，则另一类别的农用房地产的评价价值也将受其限制。
4、充沛披露要求
次要分为三类，一是要求对绝对上年增税时的披露、二是要求对绝对上年不增税或许减税的披露，三是要求对恒定税率的披露。目前全美有11个州存在此类限制条款。
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