2018年3月17日，在一场主题为“存量时代中国房产资产证券化”的分享会上，旭辉领寓VP/CMO高杰从旭辉领寓类REITs项目动身，引见了领寓产品的全运营形式，瞻望将来打造中国的EQR。

　　高杰在演讲中提到，旭辉是民企首单储架式租赁住房类REITs，先期只放了两栋楼，后续会有很多资产投入，到2018年底能够计划放8到10个左右的项目，争取把金额全部用完。

　　以下是高杰分享完好内容

　　

　　旭辉首个REITs项目的全体架构

　　我们2016年启动项目，2017年3月项目开端运营，运营不到一年就放到REITs外面，它脱离了旭辉的主体，没有让旭辉兜底，真的是跟公募REITs只要半步之遥。为什么我们能做这么多，特别是首单的民企储架式REITs呢？次要是政策红利，去年6月国务院出台《关于放慢培育和开展住房租赁市场的若干意见》，已明白提出‘稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点’，为住房租赁市场提供金融支持。这项政策我估量还会耐久地施行下去。

　　REITs试点往年会放的更多，碧桂园一放就是400亿，分期来做，会有越来越多的大鳄出去。如今长租公寓行业是个风口，大家重复提到的规范化操作十分重要。中国如今没有金融创新的一个重要缘由是大家关于创新性的东西不作为。

　　我们在2016年就想做这件事情，但是谈了很多家银行，没有人理我们。到2017年下半年开端就有银行甚至券商自动来跟我们磋商，是由于他们曾经敏锐地感知到市场会变，往年能够会有更多银行或金融机构参与出去。

　　接上去引见一下我们的根本状况，有点像国有银行要做的事一样，都想把社交、文娱、办公等一切的东西加起来。但是生态链怎样搭？十分困难。它独一可以完成的前提是IT信息化能不能支撑，假如不能支撑，一切的事情都是瞎扯。

　　我们测算过，租户在我们公寓里停留的工夫最少是8小时，我们想让这8小时发生的一切链接都在我们的平台上出现。大家可以看到，在2017年时，这种线上线下的交融是十分亲密的，但到如今为止还没有一个社区能做到真正交融。中国大约有1000家公寓运营商，成规模化做集中式的公寓只要极多数在赚钱，一切人都在亏钱。我大范围跟他们聊过，假如本人掌握100间到150间房子，租出去大约两个月左右就可以把投资收益赚回来，但一旦上规模当前，对平台的要求添加，后台一做大就亏了。

　　所以我以为，假如各位还想做长租公寓行业，大公司就不要做了，本人做小的二房东，你也能过得很好。

　　而我移动互联网在带来全新社交体验的同时，也或多或少使人们产生了依赖。移动互联网使网络、智能终端、数字技术等新技术得到整合，建立了新的产业生态链，催生全新文化产业形态。们旭辉如今想做的事情是“租房的人究竟在想什么？”租客在空间的8个小时内想体验的东西是什么？我们都不晓得，我们只是想让年老人生活的更美妙。

　　

　　旭辉领寓开展战略图

　　这是我们的战略规划。我们在2016、2017年对重资产收买和持有比例很少，但今后重资产持有比例会上升，2017年占10%，2018年要占30%，2019年就要占到90%。

　　大家可以想象下，美国最牛的打车公司Uber，它没有本人的车辆。我们希望把一切的二房东聚集到线上，提供线上平台，大家一同做成规范化的东西，由于小房东是没有实力做REITs的。但假如在一个平台上用一致的规范规划，就可以应战请求ABS和REITs。假如加上这个（平台），房源能够可以到达200万间。

　　

　　关于我们的项目规划，最早我们是去新新生的改变世界的企业将会诞生，从而更好的服务整个人类世界，走向更高科技的智能化生活。派公寓学习的。我们的产品可以在学习中不时迭代，这就是我们的一种实力。 之前一切人都在强调客户思想，但在公寓行业不能讲客户思想，一定要讲用户思想。中国有一句老话叫“客随主便”。假如把用户当做你的主人的话他是不挑的，租到了就住，有什么成绩就忍，忍不住就换，不止你一家。而用户则是只买对本人最有用的，最好的，所以我们强调的是用户思想。

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　　这是我们的产品线（上图），我们有效劳公寓、白领公寓、青年公寓，最初想打通客户的购房环节。2017年的时分我请了家很专业的公司调查客户内心想什么，叫做客户洞察，依照需求排序，最中心的是价钱，然后是交通、住房的质量、效劳，最初是小区。回归到实质上，客户看重的就是这些要素。

　　假如你不尊重知识确实会失败，很多人在这个圈子里出不来。以为我就是要赚利息差，没有什么太大的意义。几个亿砍上去不赚钱，除非你做一个溢价。我们去年下半年开端想清楚，一定要用轻重结合的方式。

　　我们以为产品一定要做好，产品不好，对客户不理解，就没方法让客户住上去。比方这个是曾经请求专利的进入式衣帽间（下图1），做了一对情侣需求贮存的衣物所需求的空间。

　　

　　

　　

　　我们第一期做的时分属于无知者无畏，前面所做的一切都围绕深度客户研讨，在这个根底上迭代晋级了产品。很多做长租公寓的供给商没有处理的寓居强需求就是隔音，房子不隔音很可怕，年老人是住不下去的，他需求一个比拟安静的环境。

　　而我们的底线是：“平安是第一要务”。一切的项目依照最高平安规范来做，平安不过关一定一票否决。然后是规范化，我们需求集采全部掩盖，这样效率会高。然后是本钱模块化，我们会把每一个节点全部前置。我们想做的全方位获客渠道，链家正在跟我们尝试项目协作。

　　目前国际重资产形式运营的长租公寓正处于起步阶段，存量资产绝对较少而开展进度很快，储架式发行的形式与之自然婚配，为打通资产运营与资金配置提供强无力的支撑，为放慢推进住房制度变革与长效机制建立做出突出奉献。这是旭辉将来的瞻望，打造中国将来EQR的雏形。