3月27日，成都一场触及5宗合计356亩土地的土地拍卖会落下帷幕，这场年内首场触及传统主城区的土拍在过来的一个月工夫里都是成都房地产行业热议的话题，在3月27日尘埃落定之后，仍将持续引发人们的考虑。

 

成交后果

　　先跟着锐理来回忆一下3月27日土拍的进程和最终后果吧：

　　1号成华区建立路10.84亩地块，起拍楼面价9100元/，在经过9轮竞价后，由106号房企成都金座置业无限公司以楼面价10000元/竞得，成交总价2.17亿元 。

　　2号锦江区三圣乡26亩地块，起拍楼面价9568元/，经过33轮竞价后，在13168元/处成交，最终需自持租赁住房比例为15%，成交总价5.7亿元，竞得人为16号本次涌现的 AI、区块链和物联网热潮不同于以往，将对产业、社会和生活产生真正堪称“颠覆性”的变革。IT 技术人员需要全方位地“换脑”：对原有的知识结构进行全面刷新，全面升级。房企华熙地产。

　　3号武侯区武侯新城206亩地块，起拍楼面价8500元/，因报名人数缺乏，最终流拍。

　　4号金牛区王贾村56亩地块，起拍楼面价为9000元/，经过19轮竞价，由56号房企泸州（楼盘）益佳房地产开发无限公司（佳乐地产子公司）以成交楼面价10900元/摘得，总价为39.08亿元。

　　5号金牛区茶店子57.6亩地块，起拍楼面价为8983元/，由于报名人数缺乏，这宗土地遗憾流拍。

　　关于这5宗土地详细的踩地报告可以参考3月25日由锐理数据大众号推送的《锐理土地|主城区5宗土地3月27日入市 实探356亩好地成色几何》一文。

　　土地综述

　　在综合了3月27日的拍卖状况之后，锐理再对5宗土地停止冗长的概述。

　　1号宗地

 
成交楼面价：

　　拿地房企义务：建立用于返迁的5780住宅。

　　宗地周边参考房价：招商地方华城2期上批次获批均价约1.5万元/。

　　土地优势：位于成熟抢手区域，周边配套和环境都较为优越，贴近2环路，关于有车的客户来说极端便当。

　　土地优势：面积小、外形不够规整，返迁面积较大，离地铁线路有一定间隔。

　　2号宗地

 
成交楼面价：13168元/

　　拿地房企义务：自持租赁住房 15%。

　　宗地周边参考房价：2018年新房成交备案均价约1.3万元/，周边二手房参考均价约1.7万元/。

　　土地优势：面积适中，外形规整，位于成熟抢手板块，周边配套和环境都较为优越，接近地铁2号线洪河站。

　　土地优势：自持的租赁住房无法销售，影响现金流。

　　3号宗地

 
成交楼面价：流拍。

　　拿地房企义务：自持不少于50%即12.04万商业面积，建立不少于8.5万电子商务载体，并引入一家20亿元的电子商务总部企业，建立并引进规模不小于3.5万五星级酒店一家。

　　宗地周边参考房价：中铁建西派城上批次获批均价约1.5万元/。

　　土地优势：位于高端豪宅区武侯新城板块，面积大，周边后续配套有保证。

　　土地优势：总价较高，产业配套要求苛刻，自持面积大。

　　4号宗地

 
成交楼面价：10900元/

　　拿地企业义务：无偿移交不少于总修建面积15%的租赁用房，并在宗地旁配建一所幼儿园。

　　宗地周边参考房价：宗地所在的五块石板块2018年成交均价约为1.2万元/，周边二手房参考均价约1.3万元/。

　　土地优势：接近地铁一号线，周边有学校配套资源。

　　土地优势：宗地外形不规整，周边环境和配套较为普通，无偿移交拉高本钱。

　　5号宗地

 
成交楼面价：流拍。

　　拿地企业义务：自持48%修建面积商业物业，合计持有30330，引入一家五星级酒店，配建幼儿园。

　　土地优势：接近7号线茶店子地铁站，周边配套、环境成熟，地块外形规整、面积适中。

　　土地优势：自持局部商业物业无法构成现金流，产业引入要求较高。

　　房企的市场判别

　　锐理之所以说3月27日的这场土拍将引发市场的沉思次要是基于以下的几点：

　　首先，3号武侯新城和5号茶店子宗地的流拍出人意料。

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　　依据锐在互联网思维的影响下，传统服务业不再局限于规模效益，加强对市场的反应速度成为传统服务业发展的首要选择。在互联网思维下，通过对传统服务业的改革，为传统服务业发展创造了全新的天地。理现场踩地评价，3号宗地是本场土拍中规模最大的一宗，武侯新城板块在近两年的土拍中都屡创低价。假如说3号宗地过高的拿地门槛关于房企来说难以承受的话，5号宗地的流拍愈加让人吃惊。

　　5号宗地在3月27日拍卖的5宗土地中交通、配套、环境、大小等综合条件均位于前列，关于房企拿地之后疾速开发去化颇具便当。宗地要求拿地企业自持至多48%也就是约30330的商业修建面积，并引入五星级酒店，这个条件在2017年当前的成都土地市场上也并不算苛刻，为什么这宗土地惨遭流拍呢？

　　在此前锐理宣布的关于2018年房地产市场的观念中，有两个根本的判别：

　　1.2018年的房企资金链接受的压力将甚于之前的两年；

　　2. 成都在短期之内加入严峻的房地产调控政策的能够性不大。

　　实践上，在2018年开年以来我们看到的市场状况的确验证了这两个根本的判别：

　　1. 某些大型房企呈现了现金流缺乏的信号、融资的本钱上升分明；

　　2. 局部热衷于拿地的房企在2017年年底曾经不再在地下市场拿地，而是转向追求股权协作和收买项目；

　　3. 一些存货量大的房企开端经过优惠少量出货，补充现金流；

　　4. 成都近期获得预售答应的项目获批的价钱都不算高，致使于呈现万人排号的盛况。

　　基于这些判别，房企的拿地热情相比前两年下降就说得通了，为了防止在2018年呈现的难以预测的风险，慎重拿地的口号能够再次呈现在各大房企的投资部门。

　　第二，在土地出让中，单纯“卖地-开发”的旧形式的主流位置分明遭到了应战。

　　在3月27日出让的每宗土地都附带有一定的开发之外的其他要求：1号宗地的返迁、2号宗地的自持租赁用房、3号宗地的无偿移交租赁用房、4号和5号宗地明白的要求产业引入。

　　在这样的要求下，土地市场要求拿地企业拥有更强的持有运营物业的才能以及整合资源才能，缺乏这些综合实力的传统房地产企业连进入“竞技场”的资历都没有。而这样的要求也同时催生了许多时机房企引入擅长不同范畴的其他企业，如长租公寓、酒店、金融机构、文旅产业、安康产业等，共同组建结合体，并制定灵敏的加入机制，这关于市场的多元化当然是不无裨益的。

　　锐评

　　综上，锐理以为，3月27日的给了成都土地市场一个信号继续两年之久的土地市场高热逐步显得冷静，各家房企都该当对各自的临时规划和面临的风险停止考量。而在另一端，这场土拍带来的变化能否会传导到住宅市场？这个成绩短期内能够还无法失掉解答，但是敏感的房地产市场绝不会对此视若无睹。

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（责任编辑：李兴隆 HF015）