由中国社科院财经战略研讨院、城市与竞争力研讨中心共同主办的“财经院严重专题研讨效果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上，社科院上司院所房地产范畴相关专家携手会诊以后中国房地产成绩，共同把脉下半年房地产市场开展走势。

中国社科院经济政策研讨中心主任郭克莎：

建议在部分扩展房产税试点范围

关于房地产成绩我有三点看法：

第一，我很赞同把房地产跟微观经济联络起来研讨。房地产的开展影响微观经济增长，经济增长反过去也影响房地产开展。

如今的成绩是，除了经济增长速度、投资、消费遭到房地产市场影响，更大的成绩是，经济波动、社会波动也受房地产影响，由于房地产成绩前面是债权风险和金融风险。由于购置住房需求少量货币，房地产的典型趋向是买涨不买跌。从经济学根底原理来说，供求决议价钱，按道理是互相作用的，但是房地产市场有特殊属性。如今房地产市场要去库存，地方希望开发商降价促销，但是一旦价钱一跌上去，市场就不行了。也就是说，降价促销跟去库存形式相矛盾。

如今中国经济面临一个比拟长工夫的转型周期。我粗略研讨过，世界各国房地产市场的定位，在近两百个国度和地域中，大少数国度的政府都运用房地产市场的两个功用：寓居功用和经济功用，即经过房地产市场拉动经济增长。最初发现，用房地产的非寓居功用拉动经济，很多国度都陷出来了，房地产绑架了经济，惹起了金融动摇。如今我们正处于这种阶段，所以将来走势及影响比拟费事。我以为，需求更好地把房地产市场的走势跟微观经济的走势结合起来研讨。

第二，房地产市场的走势。如今总体来说是阶段性过剩，但部分市场分化很凶猛。这个时分，房地产的周期也是歪曲的。正常的房地产周期，是在大的上升进程中有周期性的动摇，可是我们一下子走完了大的周期。假如扶持政策不出台，也许有一个几年的调整进程，但是自从去年政策出台后，市场呈现分明反弹，区域市场呈现分化和歪曲。但是市场毕竟有其本身规律性，我以为市场调整的趋向并没有走完，将来还会回到调整进程中，没有什么弱小力气能支撑它继续性下跌，少数城市仍将回归下行趋向。

在政策没有加入的状况下，房地产市场调整幅度不会太大。由于政策呈现了重复，即总体上扶持了一阵子市场，又反过去调控局部城市，后果就会使调整周期延长。但调随着中国经济向消费型模式的转型， 电子商务和移动电子商务的快速发展带来了支付行业强劲的增长。整的大趋向能够改动不了，最终还是要渐渐下去。严厉来说，中央政府没无力量改变市场调整的趋向，由于大的趋向次要取决于微观政策，就是地方政府部门的政策，包括活动性的宽松，直接的房地产税收和住房信贷。假如靠中央政府折腾，普通状况下难以改动市场，即便有作用也很短工夫。

将来地方再出台大的宽松货币政策、支持购置住房的税收和信贷政策的能够性比拟小，所以大的方向，我以为调整趋向还会呈现，还会继续，同时短期动摇会比拟多。

第三，关于政策的取向。如今研讨房地产市场的政策取向曾经很难了。政策调控面临一些矛盾，什么矛盾?第一，政策工夫不能很长，不能撑到“十三五”时期这么长。“十三五”经济增速要到达6.5%以上，但是房地产市场撑不了几年，政策的作用就一两年，甚至更短。第二，市场是分化的，扶持政策很难处理分化的成绩。一调控，钱都流到一线和二线热点城市，区域市场分化愈加突出。第三，政策只能安慰市场的需求，去库存，但不能无效安慰房地产投资。而对经济真正起作用的是投资，住房销售添加多少，抵消费、经济的拉举措用不大，我们前几年测算过，真正的影响就是投资。

下一步政策怎样办?总体上坚持市场绝对波动的条件下，重点增强两个方面：

第一，增强临时性政策，尽快明白房地产市场临时开展的政策目的。从经济开展、城镇化角度明白国度的临时政策，这样关于波动预期，引导预期有作用。同时，也可以跟短期政策结合起来。

第二，政策要处理市场分化的成绩。如今最大的成绩是房地产市场分化。可以把推进房产税变革做试点，扩展试点范围，至多可以阻止房地产市场大幅反弹的连锁反响。由于一线城市热起来，调控一线城市会惹起二线城市热，假如二线真热了，再去调控它，能够三线城市也会热起来。最初能不能热到四线城市，让四线的库存消化。这样一来，房地产投资投机需求就会再起作用，刚需就不是次要力气了。最终很能够是投资投机需求又转回到一线城市。由于市场活动性较多，投资投机需求的力气很强，短期很快会使局部市场转向充足。因而可以试一试房产税的作用，也就是先在部分扩展试点范围，起一定警示效应，处理区域市场分化的成绩，抑制连锁影响。

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还有一个政策取向，就是对房地产开发商、房地产企业，在政策上促进其放慢转型开展。如今房地产即便可以拉动经济增长，它拉动的也就是钢铁、水泥这些产业，这边去过剩产能，那边又拉回来，市场很容易被不同政策左右，摇晃不定。我国经济开展进入新阶段，在新常态条件下，房地产带动传统产业的阶段根本上完毕了。假如想让资金流向新经济、新产业，就要控制这方面的投资，让资源完成重新配置。

《房地产蓝皮书》执行主编、社科院城环所副研讨员王业强：

下半年房价构造性下跌 总体趋向稳中有升

2016年，从整个房地产市场情势来看，由于去年出台了一系列去库存的安慰政策，招致政策面和资金面片面宽松，推进了购房需求的集中释放，市场成交量迅速上升。往年上半年，开发投资和新开工面积增速曾经触底上升，少数城市商品房成交量高于去年同期，局部城市单月成交量创新高。但是，二季度末呈现了高位回落的迹象，估计下半年房地产开发投资增速会持续回落，虽然上半年新开工面积有了大幅增长，但总量没有太大打破，年内新开工面积不会有明显提升。

随着房地产市场的分化，一线及局部二线热点城市房地产政策开端收紧，由于后期需求的过度透支，成交量走高后，房地产将进入市场调整期。我们以为，政策收紧将直接招致成交量下降，短期下跌空间无限。同时，由于去库存依然是下半年行业的主旋律，尤其是对三四线城市来说，由于去库存才能缺乏，压力依然十分大，政策应该会持续坚持宽松态势。关于房价初步的判别，应该是维持构造性下跌场面，总体趋向稳中有升。

将来次要有四方面要素影响房地产市场走势。

第一，经济增长成绩。关于微观经济增长成绩，我们倾向于“波段式下行”说法。即总体趋向是向下的，但下行进程中会有上升的趋向。这种说法用来描绘房地产市场也十分贴切。假如没有看法到这种趋向，尤其是往年上半年对一二线热点城市稳扎稳打地停止打压，很有能够会招致房地产市场表现进一步好转。由于我国地域差距分明，房地产市场分化是必定趋向，市场的分化还需求市场消化。限制市场买卖，只会形成市场的愈加歪曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%，还是一种往下的趋向，这对房地产市场会发生向下的压力。

第二，货币与汇率成绩。近年来房地产价钱飙升，至多在2012年之后，与货币超发关系亲密。一方面经济增速不时下滑，实体经济利润报答不时降低，另一方面以房地产为代表的资产价钱疾速下跌，形成货币价钱与资产价钱过度背叛，如今需求在两者之间找到某种均衡。

从历史经历看，随着流量往智能终端设备迁移，新的机遇“物联网商业社交时代”也将迎来，通过人的第六器官（智能手机）和智能设备终端的联网互动，从而改变了人的行为习惯和消费方式。线下流量通过LBS定位重新分配，又通过物联网终端智能推荐引擎引导到网上任意有价值的地方，至此互联网下半场拉开帷幕。有两个比拟极端的例子，日本和俄罗斯。日本事先维持货币价值，保持了资产价钱，形成了房地产泡沫幻灭。俄罗斯是另一种极端，保持货币价值，拖住高企的房地产价钱，形成货币逐渐升值。中国政府目前的汇率政策，不论是人民币盯住美元还是一揽子货币，都是在控制人民币升值的速度，以工夫换空间，找到平衡点，防止形成经济失控。如今要找到这样的平衡点是很难的，这也是我们急于调控一二线热点城市房价的面前逻辑。房价疾速下跌是政府所不能容忍和承受的，房价的下跌又有能够惹起经济失控，所以目前政策处于一种两难的场面。我们判别，房价疾速下跌的场面不会再呈现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还十分大。这对房地产市场将发生一个向下的压力。

第三，城镇化成绩。中国城镇化程度在2012年曾经超越了世界均匀程度，目前从阶段的划分来看属于城镇化加速推进的时期。关于城镇化的预测，综合来判别，大约在2020年可到达60%程度。

从地方的城镇化政策来看，到2020年要处理“三个1亿人”成绩。这“三个1亿人”中有1亿人口要完成在中西部地域城镇化，也就是说当2020年中国城镇化率到达60%时，新增的1.26亿人口中，中西部地域能够占到80%。中国城镇化将来的空间格式实践上是向中西部地域走，城镇化将来推进趋向重点在中西部地域。

成绩的关键是：将来中西部地域城镇化可以支撑中国的房地产市场吗?中西部地域2011-2014年的城镇化率程度高于全国均匀程度，但是在“十二五”时期，商品房销售面积占比是下降的，而东部地域是增长的。这就是空间互相抵触成绩，中西部地域作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场，与房地产市场的开展空间格式是相悖的。

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第四，市民化成绩。如今有说法以为，经过农民工市民化处理房地产的去库存成绩。但是，重新增活动人口和新增农民工的数量目标来看，2015年新增活动人口是负值，也就是说活动人口的相对数是下降的。新增的农民工也是逐渐增加的进程。

从2014年农民工市场化的志愿调检查，我们发现农民工进城的志愿在50%以下，意味着农民工市民化的志愿严重缺乏，也会对我国城镇化和房地产市场发生严重影响。

社科院世经政所国际投资研讨室主任张明：

货币要素是本轮房价反弹次要缘由

我们的研讨以为，本轮房价的走势，底部在2015年二季度。本轮的房价反弹中可以看到，依照官方数据深圳房价下跌了70%左右，上海大约是40%，北京、广州约为20%。假如看二线城市涨幅，领涨的包括南京、合肥、郑州、武汉，其它二线城市房价比拟低，所以本轮反弹一个次要的关键词是“分化”。

本轮反弹跟过来有什么不一样?中国房地产市场是三年一个短周期，这个周期假如按阶段划分，可以分为四个阶段：房价减速上升，房价加速上升，房价减速下跌，房价加速下跌。依据这轮周期，假如从去年二季度开端，将来这几个月恰恰处于房价从加速下行到减速下跌的阶段的切换进程，假如历史要重演的话。

假如说本轮反弹和过来的反弹有哪些分明不同的话，我们发现一个很重要的规律，比方2009年、2012年都是房地产成交量回暖，带动房地产的开工回暖，最初才是房价的反弹。可以把前几轮房价的反弹看作是房地产市场的自发调整，市场自动去库存，库存降到一定规模，成交量上升。但是本轮房地产市场一个明显特征是：房价先反弹，房价反弹再带动房地产成交量回暖，最初带动房地产投资。价钱反弹先于数量反弹。

为什么本轮房价先反弹?去年底房价的反弹跟中临时的存款利率下行有分明关系，也跟去年下半年以来M1的疾速反弹有很亲密的关系。跟过来房地产市场的自然周期不一样，这轮房地产市场反弹很大水平是政府减速去库存招致的，减速去库存很重要的前提就是货币和信贷的抓紧。

本轮这波房价的涨速，各个城市十分不一样，我们特别关注上海和深圳的状况。经过走访上海、深圳的金融机构，我们发现有两方面缘由。一是根本面的要素，深圳的房价下跌跟其根本面有很多不一样。二是金融面的缘由，遭到活动性推进的。

一是与杠杆有关系。过来一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资十分类似。

二是国际过多活动性追逐过少的平安资产。如今平安资产太少了，很多金融大机构开端把本人的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。

三是资产价钱的轮动。2015年中国股市阅历了一次暴跌、暴跌，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海内配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比拟猛的一线城市都是金融市场比拟兴旺的城市。

四是仅限于深圳，香港的资金活动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到边疆来停止投资，深圳就是一个重点。

五是虚伪买卖。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时分，经过制造虚伪买卖，哄抬房地产价钱，可以把从银行的实践融资规模一下子陡然进步。

归结起来，一线城市房价暴跌的六个要素中，有五个都是金融层面的活动性推进的，只要一个跟根本面有关系。

我们判别，经过上半年下跌之后，如今一线城市的房地产曾经不再像一个必需品，越来越像金融品。假如房地产像金融品的话，将来价钱不一定会暴跌，但是动摇性会上升。

本轮房价为什么会分化，特别是深圳房价为什么能上升这么多?经过构建目标体系，我们发现无论从流入人口规模比上户籍人口、城市任务年龄人口比上常住人口、房价支出比还是人均狭义库存，深圳房价蓬勃发展的行业不仅给从业者提供了巨大的发展机遇，也带来了全新的挑战。的下跌都有一局部根本面推进，但绝大局部是受资金面推进的。

我们以为，假如国际这种过多的活动性追逐过少的平安资产游戏继续的话，以下七个城市将来会成为资金暴跌的焦点，辨别是：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。

中国房地产最好的十年曾经过来，将来也不会回来，所以中国房地产市场总体是一个下行趋向，要把中国目前整个房地产市场的库存恢复到一个比拟好的程度上，至多还需求好几年的工夫。总体的下行是一个大趋向，一线、二线回暖觉得不到这个大局。过来一线、二线暴跌当前，中国房地产市场短期的风险正在积聚，将来会在冲击下发作一些大的调整，一个很重要的缘由是人民币升值预期的加深，以及资本流出的加剧，这是我们应该担忧的风险。