目前国际家族企业正在迎来传承顶峰，将来5年~10年将有300万企业面临传承交接的考验。不只如此，国度金融与开展实验室在2017年底发布的报告显示，2017年我国高净值人群估计到达了197万人，其中23.21%面临子女教育与财富传承的成绩。

但是，在家庭财富传承需求如此激烈的背景之下，由于受制于信托注销的相关法规局限，家族信托必需以资金作为信托财富设立且不得是债权性资金，这让国际家族信托出现出了十分单一的现金形式，更多的包括房地产、股权在内的家庭信托传承方案难以付诸完成。

不过，当理想的激烈需求与信托高度灵敏化的设计碰撞在一同的时分，国际首例房产家族信托成功试水。

先是北京银行为北京某居民的亿元房产传承设计了可行的信托方案；随后，江苏省老龄事业开展基金会和南京公证处签署协作协议，开启了国际首例遗言捐赠不动产信托方案的探究。紧接着，2017年12月28日，中国外贸信托宣布国际首单不动产传承家族信托签约落地。

这能否意味着，国际的房产或不动产家族信托正在迎来一个新的时代？

成功绕道注销壁垒

我国《信托法》第十条规则，“设立信托，关于信托财富，有关法律、行政法规规则该当操持注销手续的，该当依法操持信托注销。 ”

“未按照前款规则操持信托注销的，该当补办注销手续；不补办的，该信托不发生效能。 ”

与此同时，2017年10月1日正式失效的《物权法》第九条规则，“除依法属于国度一切的自然资源，一切权可以不注销外，不动产物权的设立、变卦、转让和消灭，经依法注销，发作效能；未经注销，不发作效能。”

对此，中国政法大学王涌教授曾表示，“注销制度是国际不动产信托开展的一个宏大的壁垒，由于无法操持相应的信托注销手续，直接招致了这些信托关系从一开端就难以失效。”

北京京都律师事务所主任律师韩良也通知记者，“区别于普通法国度和地域操持信托无须注销，以及大陆法国度或地域比方日本、中国台湾，信托注销仅仅拥有对立效能的规则，我国的不动产信托注销是失效效能，换句话说，不注销就是有效的。”

由此，处理“不注销不失效”成绩，成为了国际不动产信托（次要是房产信托）的重要生命线。

来看一下北京银行是如何处理这一成绩的。关于北京银行来说，其客户宋芳（化名）提出的需求是，如何对总估值曾经超越亿元的十几套房产停止传承，这些房产留给儿女的同时要防止儿女婚姻呈现成绩时发生的联系成绩。应该说，关于北上广深的很多“地主”家庭来说，这一成绩具有相当的普遍意义。

北京银行给出的处理方案是：经过该行协作方北京信托，宋芳要先出资设立一个单一资金信托，然后该信托再出资购入宋芳的房产，最初将该信托受害人制定为“直系血亲后代非配偶承继人”。

从法律关系下去看，宋芳自己为信托的发起人和委托人，北京信托作为受托人，而包括其儿女在内的“直系血亲后代非配偶承继人”则为信托受害人，之后由该信托对宋芳指定的房产收回购置要约，完成该信托对房产的控制。

显然，假如仅仅从外表下去看，这个信托的设计不过是“左手转右手”，但是经过信托完成了财富的隔离维护，假如将来子女呈现婚姻风险，这些房产照旧能保证属于宋芳所希望的传承人。

但是，在专家看来，正是这样的“左手转右手”，完成了很多法律关系的上的合规。

“首先，设立单一资金信托防止了不动产信托必需面临的注销成绩；其次，宋芳的房产被放到了信托的名下，意味着该信托对这些房产拥有一切权和处置权，从而完成了真正的信托关系下的财富转移，而不再是复杂的委托管理。”

韩良通知记者，“在理想中，信托关系与委托关系有很大的区别，在信托关系中，信托的委托人、受害人通常只能要求受托人依照信托文件施行信托，受托人根据信托文件管理、奖励信托财富，享有充沛的自主权，委托人通常不得干涉。而在委托代理关系中，委托人可以随时向代理人收回指示，甚至改动主见，代理人该当听从。”

在理论中，很多业内人士会争议我国信托法究竟是信托关系还是委托关系，由于我国《信托法》第二条指出，“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财富权委托给受托人，由受托人按委托人的志愿以本人的名义，为受害人的利益或许特定目的，停止管理或许奖励的行为。”立法中用到了“委托”一词，究竟该怎样看这一成绩呢？

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韩良通知记者，“其实立法者要表达的意思是‘委托’+‘给’的意思，很多人无视了 ‘给’字，这是由于我国早年在信托立法进程中呈现了争议，最终立法以‘委托给’的描绘停止了均衡，但实践上，一个‘给’字还是强调了信托财富的独立性。”

在韩良律师看来，依据立法肉体，信托关系下的信托财富与委托人、受托人或许受害人的自有财富相区别，委托人、受托人或许受害人的债务人均不得对信托财富主张权益。但委托代理关系中，即便委托代理的事项是让代理人停止财富管理或许奖励，该财富仍属于委托人的自有财富，委托人的债务人仍可以对该财富主张权益。

应该说，正是信托财富的这一权益隔离，才干无效完成北京银行案例中宋芳的需求，在其子女遇到婚姻成绩不得不停止财富联系的同时，不至于分走宋芳留下的房产，从而保证子女日后绝对波动的生活。也就是说，这一权益隔离的结果直接满足的是信托当事人对风险隔离的需求。

只是由于在以后法律环境下，直接设立房产信托面临不经注销不能失效的成绩，所以先设立现金信托再将房产买入不失为一个十分巧妙的设计。

遗憾的是，由于中国外贸信托所停止的国际首单不动产传承家族信托短少愈加详细的地下信息，外界还难以看到其信托设计的形式，也就不能在此停止剖析解读。但在专家看来，无论形式如何设计，躲避不动产信托面临不经注销不能失效的成绩依然是不动产传承家族信托面临的首要成绩，这个成绩不处理，权益就很难取得保证。

本钱不应成为房产家族依托的妨碍

除了注销的成绩，在上述北京银行和北京信托设计房产家族信托中，还有一个成绩十分突出，那就是税收成绩。

细心人会发现，在这个信托设计构造中，宋芳需求先设立资金信托然后购置其房产，但是购置房产需求按北京外地的要求交纳二手房买卖费用，这还不算，在信托持有这些房产后，每年还需依照国度和中央政府规则交纳0.84%的房产持有税。

粗略计算一下，这两笔税正数字并不低，仅以二手房买卖税费来看，税务部门向买卖单方征收的各类税费，包括：增值税（原营业税）、团体所得税、土地增值税、印花税、城市维护建立税、契税、教育费附加等。其中，对居民团体转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009年至今暂免）；团体所得税的计税根据为以转让财富的支出额减除财富原值和合理费用后的余额为应征税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。而且，需求留意的是，二手房买卖进程中买方和卖方都需求承当不同的税费。

关于宋芳的房产家族信托来说，其“左手倒右手”的进程中本质上本人要担负买卖两个方向上的税负。

不只如此，宋芳设立的家族信托在购置房产后，要依照公司持有房产计征房产持有税。关于信托下持有的超亿元的房产来说，每年0.84%的房产持有税意味着每年要收入上百万的税负。 “这是由于在我国信托法律关系下，信托法律关系设立依然被视为买卖行为，有买卖就需求征税。”韩良通知记者。

而在英美法系国度，普通把信托关系视为一种法律关系，委托人把本人的财富委托给信托机构（受托人）管理，这时信托就在法律上切断了委托人与其财富之间的一切权链条，表现在税收上，普通对财富一切人委托给受托人的财富所得不再征收，同时只需受害人不从信托机构失掉分配的利益，受害人也不必就信托财富交纳任何税收。

而欧洲大陆法系的国度普通不把信托视为一种法律关系，只是将其视为委托人与受托人之间的一种合同关系。表现在税收上，由于不供认信托财富独立的法律位置，所以关于财富一切人的信托财富及其收益有时也要纳税。

从我国的《信托法》来看，实践上把信托行为界定为“代人理财”，也就是说，依照我国的法律，信托并不能割断信托财富与其委托人之间的一切权链条，委托人和受托人之间只是一种合同关系。由此，合同项下的税收成绩必定也就触及到税收交纳的成绩。

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现实上，不只仅在我国，比方在澳大利亚，假如要把投资房产（现房）列作信托资产，也需缴两次房产印花税：购房时缴一次印花税；而将房产转入信托基金时，会被视为新的买卖买卖，因而还需再缴一次印花税。而当房价下跌后，将该物业转入信托基金，还需交纳资本增值税。

在加拿大的一些省份，简易信托下的房产信托可以免交房产过户税，但运用这一形式也有很多前提条件，比方信托委托人受害人必需是外地的税务居民等。当然，指定该房屋为信托持有的独一住宅一年以上，该房屋仍享有独一住宅的增值免税优惠。

“不好看出，英美法系国度对信托的税收处置方法可以给征税人提供一定的国际避税时机。这也是为什么这两年离岸家族信托很火的一个重要缘由。”韩良通知记者。

不过，在盈科律师事务所初级合伙人李魏律师看来，“（税收）本钱不应该成为国际设立房产家族信托的妨碍。由于对信托当事人来说，家族财富的平安和传承是第一位的，其次才是增值的成绩。”来自某公家银行的初级客户经理马红（化名）也通知记者，“从我们接触的客户来看，家族信托的次要需求依然是财富维护和传承功用，而他们对财富管理的报答率要求并不高。”

受托肉体仍是关键

在北京银行的房产家族信托中，一个十分巧妙的设计是由宋芳自己设立了一支单一资金信托，这保证了宋芳及其家人对信托下房产仍拥有自在的处置权。但是，需求留意的是，假如委托人自己不是受托人的话，那么，信托关系下的法律义务和受托肉体就会变得极为关键。

关于这一点，从近日银监会下发《关于标准银信类业务的告诉》（下称“55号文”）就可以看出端倪。韩良通知记者，“55号文对银信类，特别是银信通道业务予以标准，实质上强调的就是信托不能仅仅承当起银行的资质通道，同时还要承当相应的义务。从这个维度来看，55号文有很大的提高性。”

那么，信托关系下的法律义务和受托肉体究竟是怎样回事儿呢？

众所周知，信托最早来源于1000多年前的英国，事先，来自国王的权利与教会的权利发作了抵触，国王发布法则，宣布教徒死后捐赠给教会的财富需征得国王的赞同才干失效。

为了躲避这一法则，有一位教徒在死前订立遗言，将本人的财富（次要是土地）赠与另一名教徒一切，其条件是受赠教徒需求将土地上一切的收益上交教会。

“这一赠与很好地躲避了国王的法则，从而降生世界历史上的第一个信托关系。而这一信托关系甫一降生，信任关系和忠实义务就是它的生命，由于宗教信仰的缘由，教徒与教伴随着互联网和移动生活的日趋成熟，芝麻信用高分和良好的个人征信记录，不仅可以办理贷款、申请信用卡延伸你的财富，更能大大便利我们的生活。徒之间有很激烈的信任关系，由于理念上是替上帝管理财富，受赠教徒甚至比管理本人的财富还要尽心尽力。这也就是最典型的受托肉体。”韩良通知记者。

不只如此，东方信托阅历了上千年的开展，有一套十分完善的法律体系，即便在普遍法系国度，比方英国、美国，关于信托关系的调整不只有诸多的判例，还有少量的成文法，比方《受托人法》等等。但是，在我们国度，由于信托法律体系的绝对滞后，在信托的落地和施行层面仍有很多关键环节有待确立，加上比拟活泼的信托机构都是在银监会的管理之下，依然走的是银行和信托的协作形式，这就让少量的信托关系成为了 “代客理财”的关系。在这种法律关系下，“代客理财”次要是一种委托代理关系，区别于信托关系需求具有的“忠实”、“诚信”、“慎重” 的投资人义务来说，委托代理人只要在呈现十分严重的过失（比方违背法律或合同的规则）或存在欺诈的状况下，才负有赔偿义务。而信托关系则不同，它是一种十分特殊的法律关系，信托下的“忠实”义务要求投资人在没有尽心失职的状况下呈现的损失，都要负有赔偿义务。

从55号文来看，银监会限制银信通道业务，就是限制银行从事信托业务，从我国理想状况来看，信托机构普遍还比拟强大，少量客户集中在银行的公家银行手中，他们需求与银行一同捆绑协作来取得客户，但是在取得客户之后，信托不应仅仅作为通道存在，信托应该真正承当起受托人的任务，享用相应的权益和义务。只要这样，我国的信托效劳尤其是家族信托效劳的权益才干失掉保证。

信托立法有待推进

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2017年12月15日，中国对外经济贸易信托结合波士顿征询公司发布《中国信托行业报告》（以下简称《报告》）显示了我国信托业将来的制胜中心在“效劳”二字。《报告》指出，效劳信托有三层外延，一是基于信托的自然制度禀赋，完成风险隔离和事务管理功用。二是基于信托构造的灵敏性以及多投向的优势，设计可行性高、风险低且便当高效的投融资买卖构造。三是经过受托、账户管理、IT支持等平台类效劳，提供运营增值，添加客户黏性。

尤其是围绕家族财富传承的信托效劳，《报告》提出要以高净值客户财富管理需求为中心，充沛发扬信托制度优势，将效劳与财富管理无机交融，提供包括财富保证与传承、资产配置等综合效劳，成为高净值客户的财富管家。

但是，反观这些高净值客户的财富内容，除了现金财富之外，包括房产在内的不动产、股权、艺术品（朴素品）、知识产权等财富管理和效劳依然有待提上日程。

那么，如何完成这些非现金财富在信托效劳下的保值增值呢？显然，立法推进是一个重要推手。

“目前，在我国，无论是不动产信托，还是股权信托，由于短少相应的可落地的注销制度，招致这些信托效劳在推进下面临重重应战。”某信托机构担任人通知记者。

以股权信托为例，股权信托的设立异样需求注销，只不过区别于不动产信托，注销是不动产信托的失效要件，关于股权信托来说，注销起到的是对立效能，也就是说股权信托即便不注销并不影响它的失效，但是一旦呈现争议，注销了就可以起到对立好心第三人的效能，而不注销就无法有这种对立效能。

“另外，关于不动产信托的注销来说，以后的物权注销机关并不能也很难承当起信托注销的义务，由于复杂的物权注销只负无形式审查的义务，而不动产的信托注销机关则需求对信托关系停止本质审查，对信托的委托人、受托人、受害人及其权益义务关系等相应的信托法律关系停止确认，包括对相关现实的掌握，信托关系的成立还需求公示等等，因而有很强的专业门槛。”韩良通知记者。

从地下信息来看，从2014年至今，中国信托业的监管体系发作了自2007年的又一次天翻地覆的变化，2014年以来，《信托公司条例（征求意见）》、《信托行业保证基金管理方法》、信托注销公司成立、信托业务重新分类等一系列监管政策施行或行将施行。但是十分值得留意的是，在这一系列利好面前，却恰恰掩盖了真实的信托法立法需求。

一位不愿泄漏姓名的家族信托机构担任人就通知记者，“银监会监管下的很多信托提法混杂了真正的民事信托的概念，信托注销公司成立并不是民事信托所真正需求的注销机关，而仅仅是对信托公司的产品信息停止注销。”在他看来， “信托立法实质上是推进金融体制变革的一个重要抓手，而不应仅仅放在银监会管理的框架下，它需求一个更庞大的视野，是与当下《证券法》等的修正异样重要的事情。”