原标题：碧桂园5000亿的面前和将来

　　3月20日，新晋销冠碧桂园集团（以下简称“碧桂园”）披露全年公司业绩。2017年，碧桂园完成合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%，完成合同销售面积6606万平方米。此外，报告期内，碧桂园完成营业支出2269亿元，毛利587.9亿元，同比增长辨别达48.2%和82.4%，毛利率也同比添加4.8个百分点至25.9%，股东应占利润到达260.6亿元，增长126.3%。

　　业内人士剖析以为，碧桂园受害于企业规划的优势，凭仗重仓三四线城市，成功踏准了包括城镇化、去库存等政策利好导向，获得抢先优势。但依照以往经历，“登顶”之后房企通常会采取更稳健的开展战略。现实上，碧桂园往年也稀有的没有披露业绩目的。

　　5000亿后不设目的

　　从2014年初次打破千亿元的黑马地产商到如今登顶行业头把交椅，碧桂园用了四年的工夫，与此同时，地产行业销售额的榜首门槛也被进步到了惊人的5000亿元级别。

　　从碧桂园披露的全年业绩看，不管是合同销售金额还是合同销售面积均领跑行业，与此同时，该企业的净利润、毛利润以及毛利率均失掉颠簸增长。“受害于碧桂园后期充足的土地储藏，优秀的内控管理及高周转的战略，集团完成了高速开展。”在3月20日举行的碧桂园2017年度业绩发布会上，碧桂园管理层表示，完成高增长次要是该公司掌握了国度新型城镇化进程，完成了投资的平衡规划。

　　在完成了高速增长后，碧桂园又将设立什么样的新目的？对此，碧桂园总裁、执行董事莫斌表示，2018年碧桂园将不设合同销售目的，该公司将依据市场状况推出货量，尽力做到更好，持续完成增长。业内人士表示，这与此前数年间碧桂园冲击榜首时的态度变化分明。通常而言，冲击榜首时企业无不以销售目标增长为导向，一旦目的达成则会思索颠簸和优化各项管理机制。

　　莫斌进一步表示，不设定销售目的不代表没有要求，外部的方案是有分解的。从将来的投资规划看，莫斌称：“碧桂园不断是平衡规划，哪里有市场，哪里就有碧桂园。将来公司会提出一些详细目的，做一个成一个。估计2018年市场照旧坚持波动，公司业绩与2017年相比仍会有所提升。”

　　持续押宝三四线？

　　关于将来投资及重点规划，碧桂园公司管理层泄漏，截止到2017年12月31日，已摘牌或已签约的土地储藏约2.8亿平方米，另有根本锁定但尚未签约的潜在土地储藏约1.4亿平方米，足以支撑2018年全年的销售，因而该公司可以更为灵敏掌握市场，一旦时机适宜，仍然会购置土地，但不会专门为往年的销售目的设置土地购置的方案。

　　莫斌再次强调，碧桂园的高增长离不开在中国新型城镇化进程中的平衡规划，2017年公司的目的一二线和目的三在互联网思维的影响下，传统服务业不再局限于规模效益，加强对市场的反应速度成为传统服务业发展的首要选择。在互联网思维下，通过对传统服务业的改革，为传统服务业发展创造了全新的天地。四线的销售对集团奉献各占一半聚焦消费升级、多维视频、家庭场景、数字营销、新零售等创新领域，为用户提供更多元、更前沿、更贴心的产品，满足用户日益多样化、个性化的需求。 。材料显示，在去年底，碧桂园共运营1468个项目，掩盖30个省、220个市、768个县镇区。按天文地位计算，约58%的销售来源于三四线城市。

　　实践上，在国度分级调控背景下，去年调控对一二线城市形成的压力显然很多朋友说，共享纸巾机是一个广告机，但我们不是这样定义它，我们定义它是一个互联网跟物联网结合的终端机，从线下吸入流量，重新回到线上，以共享纸巾项目作为流量入口，打造全国物联网社交共享大平台。要更大，三四线城市则迎来一波销售热潮。据机构统计，2017年，全国一二线城市全体销量呈现下滑，但全国600个三四线城市，销售占比从60%上升至67%的历史高位。各大房企也早已把次要市场放在三四线城市。

　　三四线楼市去年升温次要是得益于政府的去存库政策。详细措施包括推进棚户区住房改造、持续开展公租房等保证性住房、以多种方式进步货币化安顿比例等。尤其是应用棚户区改造，去三四线城市库存曾经成为最老手段。其中，经过国开行等机构发放棚改存款带来的效果十分明显，拿到钱的棚改家庭完成了疾速置业，外地也完成了疾速去库存的效果。

　　此外，高周转也是碧桂园所推崇的手腕之一。据理解，该公司一方面提出摘牌即开工，进步周转效率，另一方面以销售去化和现金流疾速回笼作为中心目的。而在一定水平上，可以完成疾速周转，依托的也是城镇化及城市群开展的高速推进。

　　但是在一些行业人士来看，没有少量人口流入，加之缺乏产业支撑，三四线城市的盛宴能否延续还有待商榷。

　　链家研讨院以为，三四线城市面临人口流出、老龄化等成绩，支撑房地产市场的临时动力缺乏。研讨显示，这一波三四线楼市成交人潮次要由刚需、改善和拆迁置业组成。这些城市后续成交将难以维持高点。同时，随着各地去库存压力加重，支持政策能否继续，即使继续，市场购置力后期曾经失掉无效释放后，市场需求也不可防止地下降。

　　中原地产首席剖析师张大伟预测，2018年房地产调控能够会侧重三四线城市。去库存与抑制过热将是三四线城市调控的次要内容。随着继续加码的房地产调控政策，叠加收紧的信贷，估计往年市场涨幅将持续放缓，商品房销售面积、销售额能够在2017年根底上有细微回落。依照市场风险来看，以碧桂园为代表的重仓三四线城市的房企还需求留意进一步优化全体规划。

　　现实上，碧桂园也在尽力均衡规划。依照方案，该公司在一二线城市城区为初次购房的客户提供主流产品；在一二线城市周边的卫星城开发项目以支持业绩；在三四线城市中心区，为改善型客户提供好房子，防止同质化竞争。

　　融资本钱降低 借贷比上升

　　现实上，除了不时扩展规模外，如何降低本钱也成为房企面临的共同课题，尤其是融资本钱。在此方面，碧桂园的数据显示，截至2017年底，碧桂园加权均匀融资本钱下降44个基点至5.22%，期末加权均匀融资本钱延续五年下降，为历史最低程度；此外，2017年销售款现金回笼5003.3亿元,回款率91%，扣除领取土地款、工程款等运营性现金收入后,运营性现金流净额为240.8亿元，延续2016年运营性现金流为正的态势。

　　数据进一步显示，报告期内，碧桂园可动用现金约1484亿元，为上市以来最高程度，同比增长54%，碧桂园方面以为，在微观调控收紧、短期资金归还压力增大的状况下，无力地保证了运营的良性循坏，支撑了规模的积极扩张。另有约2485.1亿元银行授信额度尚未运用。

　　不过，2017年碧桂园的负债有所添加。数据显示，截至2017年12月31日，碧桂园银行及其他借款、无限票据和公司债券分別约为1355亿元、319.13亿元、473亿元。这比上年同期的692亿元、292亿元及377亿元均有所添加，其中银行及其他借款同比添加近96%。

　　更进一步看，银行及其他借款中，约为476.7亿元、870.9亿元和7.5亿元分別将于一年内、1-5年内和五年后归还。这也就意味着碧桂园1-5年内借款最集中。

　　碧桂园公告进一步显示，碧桂园的净借贷比率由2016年12月31日的48.7%，上升至2017年12月31日的56.9% 。此外，碧桂园公告还披露，截至2017年12月31日，该公司活动资产净值约为983.8亿元。2017年12月31日，活动比率（即活动资产除以活动负债比率）约为1.1，比2016年12月31日的1.2有所下降。

　　据悉，活动比率通常用来权衡企业活动资产在短期债权到期以前，可以变为现金用于归还负债才能。活动比率高表示资产变现才能越强，短期偿债才能亦越强。

　　对此，碧桂园CFO伍碧君表示：“2017年碧桂园的负债率上升不是很多，资产报答超越8%，利息本钱是5%多一点。碧桂园很好天时用了杠杆，从上市到如今，净负债率没超越70%。”伍碧君补充表示，往年融资环境趋紧，一切地产商的融资本钱都有能够比去年上升，碧桂园3个月之内没有融资方案。

(责编：孙红丽、伍振国)