一年降250万，为何还难卖？
挂牌近一年，先后5次下调报价，一共降了250万元，但仍然没有卖出去。这是海淀东南旺地域一套二手房在北京楼市“3·17新政”后的命运。
材料图：购房人在楼盘看沙盘并征询售楼任务人员。中新社发 汤彦俊 摄
这套普通的二手房恰是“3·17新政”实施一年楼市风云变幻、买卖单方深度博弈的缩影。数据显示，2017年3月18日至2018年3月15日，北京二手住宅共网签121946套，相比新政前的一年降幅达52.2%；二手房成交价钱也呈现了延续11个月的下跌。买卖单方在历时一年、三个回合的交手过招中逐步趋于感性。
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卖家死扛，买家持币张望
从去年4月正式挂牌出售至今，东南旺百旺茉莉园小区的这套二手房已在中介叫卖了近一年。
1100万元是这套二手房的最后报价。按108平方米的面积计算，均价约为10.19万元／平方米。
远在北五环外的东南旺，均价竟能如此高？这是实情。由于临近中关村永丰高新技术产业基地，旺盛的需求招致这里的二手房价钱居高难下。“一年以前，10万元的成交均价是这个区域的常事。”链家担任东南旺地域业务的经纪人小陈述。
链家网显示的成交记载揭开了这一地域在“3·17新政”前的疯狂。2016年3月，有十多年楼龄的百旺茉莉园，成交均价还根本维持在五六万元左右；当年底曾经涨至每平方米七八万元左右；而到了2017年3月，又涨到了八九万元左右。
另一位中介经纪人小周回想，去年3月初，二手房报价常常“一天一个价”，买房的人抢着看房，业主卖房则是看谁的报价高。比方去年3月13日，茉莉园一套只要87平方米的房子以900万元的价钱成交，之前挂牌价本来为890万元。这套房以打破10万元的成交价，创互联网电子商务和移动商务消费渠道的普及，使得支付市场将在不久的将来继续呈现更加美好的增长前景。下历史纪录。
等到“故事主人公”——这套108平方米两居室挂牌时，“3·17新政”刚出台不久，业主和中介仍然依照新政前超10万元的行情报价。
“报价确实有点高，但是卖家还是深信市场会再度回暖，所以仍然死扛这个价，这也是事先业主普遍的心思。”小陈述。
但买方已看到楼市退烧的曙光，开端进入张望形态。再加上首付门槛的抬升，二手房成交量骤降。仍然以该小区为例，2017年2月17日到3月17日一共成交15套，仅3月14日一天就成交3套；但从3月17日到4月17日仅成交一套房。
第二回合：
市场触底，卖家松口降价
成交量下降不单单呈现在这一个小区。本市二手房网签量在去年三月还是近2.6万套，到6月已跌破万套；10月，更是掉到了6162套，被业内以为是“二手房市场触底”。
急于卖房的卖家们扛不住了。
链家中介门店出示的调价记载显示，去年5月底，百旺茉莉园这套108平方米二手房的报价从1100万元调整为920万元，降幅到达180万元。
卖家松口降价越来越普遍。我爱我家集团市场研讨院提供的状况显示：由于价钱具有一定黏性，“3·17新政”后北京二手住宅成交价钱在4月份持续惯性下跌了一个月；自此之后，价钱便进入延续下跌形态，截至目前已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。
其中，顺义区跌幅绝对较小，下跌了8.1%，通州区跌幅最大，29.1%的跌幅远超其它各区。
大幅降价后，这套二手房也开端不时引来看房人。链家网带看记载显示，从6月11日开端，3个月内，这套房子共被带看20余次。即使如此，仍然未能完成成交。
“时期有买家看中了房子，但出价只要845万，这比920万的报价还低75万。”小陈述，业主觉得买家报价真实太低，因而没有容许。
殊不知，市场持续下行，逼着业主不得不下调报价。该业主尝试了小幅下调的法子：2017年9月，报价从920万降至900万，下降20万；10月，报价再降20万，降至880万；11月，报价降10万，降至870万。
延续4次降价，让这套房源遭到买家的关注，不时发生带看记载。但仍然没能如愿成交。
“与调控前业主频繁上调报价不同，调控后业主调价行为中跌价占比分明回落，降价占比上升。”链家研讨院人士引见，目前跌价业主的占比拟去年同期增加了50%；链家新增房源挂牌价从去年5月开端延续下跌9个月，累计跌幅达14.3%，“业主的市场预期逐渐向市场真实的成交价靠拢”。
第三回合：
趋于感性，买家主导市场
或许是感遭到了买家们压力，本月初，这套108平方米的二手房启动了第五次调价：报价从870万变为850万，又一次下降了20万。
真实状况不只仅是降了20万。小陈私下泄漏，卖家的心思底价其实曾经降到了800万至810万左右。也就是说，假如买家有意，卖家在价钱会谈时仍会降价来促进买卖。
其实，每一次调价，面前都有中介经纪人的身影。记者理解到，调控所带来的市场降温，让一些中介开端自动限制代理房源的价钱，倒逼业主下调报价。“每个小区都有一个价钱下限，业主报价一旦超越下限，就无法在网上挂出。客户在网站上看不到房源信息，房子就更难成交。”一位从业多年的房屋中介管理人士婉言，中介劝业主降价，在他的从业阅历中还很少见。
卖家在变，买家也在变。“随着市场向感性回归、买家预期绝对颠簸，后期恐慌心情不再，成交周期较去年同期延伸了30天左右。”链家研讨院人士披露。我爱我家集团市场研讨院也引见，新政施行一年后，成交二手房的均匀被看次数曾经从前一年的8.31次增长为13.87次；成交客户均匀看房次数也由2.88次上升到了4.86次。
调控新政下，买家购房本钱和压力也在加大。相比抬高首付、堵政策破绽，下半年信贷手腕更分明。北京的住房存款利率逐渐攀升，本来的8.9折、9折利率优惠消逝不见，取而代之的是1.1倍、1.2倍基准利率。
这也促使买家更激烈地要求议价。链家研讨院另一份数据显示，与调控前买家话语权较弱不同，调控后买家位置不时上升，议价才能不时加强：去年四季度议价空间在5%以上，较一季度2%左右的程度分明扩展。
“从严从紧调控已是大势所趋。”我爱我家集团副总裁胡景晖以为，北京二手房市场将持续延续高温，网签量会大约率波动在单月万余套程度，价钱上坚持小幅下调趋向。在刚需主导、买方主导的情势下，将来市场将愈加安康、波动，价钱向价值靠拢。
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