关于手头资金宽裕的房企而言，如今或许是拿地换仓、调整城市规划的好时机。

开年来，中部二三线城市推地力度加大、房企积极收并购以完成三四线城市规划，这些信号都标明，随着东部沿海城市土地市场调控严峻，中部城市的土地市场时机渐显。

房企拿地热情依然低落，据中原地产研讨中心统计，往年截至2月26日，50大城市土地出让金高达5918.7亿，同比下跌60.6%。成交金额最高的城市是杭州591.27亿，同比下跌249.35%；其次是北京土地出让金558.11亿，同比下跌341.57%；第三苏州土地出让金498.82亿，同比下跌150.65%。包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等14个城市卖地超100亿。

但热点城市溢价率根本在10%左右，分明低于2015-2017年均匀30%的程度。热点城市在土拍市场逐渐恢复感性，泡沫逐步变小。

同策征询研讨总监张雄伟指出，2018年的房地产市场或仍将延续去年的态势，截至目前，开发商拿地热情照旧低落，虽然土储不是越多越好，但土储的比赛已逐步成为房企综合实力的意味之一。假如企业本身资金面富余，在房价低谷期，房地产市场冷淡，拿地竞争强度较小，拿地后控制项目进度，可以随房价进入上升通道获取较大收益，算得上拿地的好机遇。

中西部拿地窗口期

中估联数据显示，2017年全国住宅用地供给的地块规划修建面积为19.0亿平方米，同比增长15.1%，拉动成交量下跌，成交量为15.4亿平方米，同比增长17.3%。成交楼面均价下跌幅度略有收窄，均匀溢价率同比下跌。2016-2017两年都呈下半年土地供给同比增长较快的趋向。

2018年终，中部一些城市显示出积极推地的姿势。继2月份推出18幅地块后，郑州3月份将推42幅土地，集中于下半月，总面积约2262.09亩。地下材料显示，这些地块多为城中村改造与合村并城项目用地，共36幅。

中估联数据研发总监颜莉指出，一二线城市房地产市场的严控及三四线城市后期被释放出的少量购房需求，令2018年三四线城市的房价能够会面临较大分化。估计2018年土拍市场的主战场能够会转向二线新秀城市及优质三四线城市。

从中估联设置的全疆土地市场价钱泡沫指数来看，泡沫较大的城市次要集中在东部沿海；中西部大局部区域土地市场竞争不是特别剧烈，低价地块数量较少，风险偏弱，存在很多开发介入时机，小局部区域如重庆、成都土拍市场竞争已开端白热化，土地泡沫指数大幅上升。

该机构测算以为，西安、石家庄、郑州3城的拿地能够利润率排在前三，辨别达39%、36%、34%。能够利润率高于10%的城市共12个，次要是中西部二线城市。

据剖析，往年积极推地的城市都不是去年土地成交溢价较高者。新的人口流入型城市是往年房企关注的区域。去年均匀溢价率最高的前三甲合肥、嘉兴和南昌，辨别为124%、96%和69%，紧随其后是杭州、沈阳和成都。这些城市在年终并没有太多土地出聚焦消费升级、多维视频、家庭场景、数字营销、新零售等创新领域，为用户提供更多元、更前沿、更贴心的产品，满足用户日益多样化、个性化的需求。让。

数据显示，2017年人口流入超越100万的中西部城市有郑州、武汉、重庆、成都。以安徽阜阳为例，其往年2月商业用地成交以7509.24万元位列安徽榜首。阜阳下辖的阜南县，在2018年也将少量推地，估计出让土地195幅，出让总面积高达12578.66亩。其中商住用地推出量达8728亩，是2017年的6倍。有四幅超500亩的住宅地块备受房企关注。外地业内人士指出，阜阳市空间规划泄漏阜南县至2030年，县城建立面积将达335平方公里，县城总人口或达100万人。

阜南城市建立大框架已拉开，目前，县政府与张江高科、九友基金正在洽谈协作事宜，拟启动京九新区建立；祥源、名邦、中信等房企已入驻阜南。

房企的换仓时机

融资渠道继续收紧，销售情况不理想，现金为王的楼市背景下，即便是龙头房企也有扩张的资金压力，因而在投 资规划上更慎重。2月全疆土地市场继续降温，成交地块呈“低溢价、低总价”特征。

张雄伟以为，由于房企规模化的诉求和市场竞争度添加，招致市场格式迅速转变，企业在现阶段依然有拿地的激动。且现阶段企业经过拿地换仓，以追求2019-2020年即下一轮市场的开展时机。所以，企业拿地仍然坚持一定热度，尤其是典型的大牌房企。

据同策研讨院统计，2018年1-2月，龙湖地产、中海地产、碧桂园拿地金额均超越200亿，位列行业前三甲，碧桂园收储868.79万平方米位列第一。

颜莉以为，2017年土地市场出台的各类调控政策如“熔断地价、双限、竞配建、竞自持”等已让土地市场渐趋宁静，党的十九大提出 “放慢树立多主体供应、多渠道保证、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。估计2018年，土地市场将加大租赁用地、保证房、自持用地等的供给量，以缓解寓居而非买卖的供需矛盾。目前一线城市已全部呈现租赁用地，估计二线城市将放慢推出租赁用境地伐。此时中部地域一些二三线城市，或许是房企最初的“补仓、换仓”时机。

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她指出，2017年的土拍溢价率虽低，但价钱已到一定高位，对开发商开发、价值整合、圈层营销、运营才能等综合才能提出更高要求。开发商以结合体方式拍地的景象将增多。同时，中小型开发商还将面对2016年低价拿地后加剧的生活危机。估计行业集中度将进一步加大。

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