（原标题：为难的长租公寓证券化）

银行存款、发债融资等渠道相继遭遇监管堵路后，租售并举时代开发商们的活动性更为紧迫。尚未阳光化的类REITs成为首选。2月5日，碧桂园获准发行百亿级长租公寓REITs产品，这也是首个百亿级的长租公寓REITs产品，业内以为，虽然目前不时有房企联手金融机构获准发行REITs产品，但简直都是以私募方式发行，属短期融资行为，大众投资者无法参与，未能将REITs规则落实到操作细节层面,要处理投资者范围的成绩，将REITs规则落实到操作细节层面,推出公募REITs产品，才干降生临时限、高活动性的权益投资型REITs产品。

百亿规模

所谓房地产信托投资基金(REITs)，是房地产证券化的重要手腕，即把活动性较低的、非证券形状的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融买卖进程。

随着国际长租公寓REITs产品开闸，越来越多规划住房租赁范畴的开发商试水这一新蓝海。2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项方案”（以下简称“碧桂园租赁住房REITs”）取得深圳证券买卖所审议经过。值得一提的是，这也是国际首单规模体量到达百亿级的REITs产品，同时该项目也是目前租赁住房范畴规模最大的证券化产品。

据悉，碧桂园租赁住房REITs产品是由碧桂园控股无限公司结合中联前源不动产基金管理无限公司共同开发，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。

本次REITs产品是碧桂园集团在租赁住房范畴的又一次金融创新尝试。此前，碧桂园曾经创始长租范畴的银企协作形式，相继与中信银行、中国建立银行等签署长租公寓融资战略协议，并陆续承受放款。

“这是千亿级别的战略性规划，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来宏大应战”，碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示。

地产大佬新“钱途”

在租赁租房市场开展温床以及相关政策西风培育下，长租公寓REITs产品自去年四季度进入规划高发期。

去年10月，新派公寓权益型房托资产支持专项方案在深交所正式获零售行，为国际首单长租公寓资产类REITs产品创始先河，不久后，保利地产发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项方案收到上海（楼盘）证券买卖所出具的《无异议函》，去年12月，招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项方案、“奔驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”相继成立。

现实上，随着整个房地产行业从增量市场转为存量运营，租房市场站下风口，但长租公寓后期投入大、回收周期长，且盈利空间无限等难题临时以来备受诟病，作为盘活存量物业资产、处理企业重资产成绩无效途径的REITs产品遭到房地产商的喜爱。

关于房企扎堆规划长租公寓REITs对行业带来的影响，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表示，相似资产支持方案或许REITs产品的创新，从微观层面看，契合租赁市场开展的规律。长租行业会在将来具有高速开展的潜能，成为后房地产市场的新增长点。实力房企逐渐进入长租公寓市场，关于承租者来说有了更多的选择。关于房地产企业来说，在开发增量市场竞争加剧的前提下，存量市场存在着宽广的前景和商机。房企纷繁抢滩长租市场，有利于盘活市场存量房，降高空置率，让房屋回归寓居属性，促进房地产市场进一步开展。

阳光化难题

北京商报记者留意到，虽然已在中国市场冬眠十多年之久，但仍未有严厉意义上的REITs产品面世，目前国际房地产开发商试水的REITs产品简直都是以私募方式发行，次要面向机构投资人，对投资者人数、资金终点均有较高门槛要求。

在业内人士看来，我国类REITs产品本质仍多为房地产面向合格投资者的短期融资行为，大众投资者无法经过类REITs产品 参与房地产投资，而要处理投资者范围的成绩，需求推出公募REITs产品，让投资者投资于REITs产品，才干降生临时限、高活动性的权益投资型REITs产品。

同时，高税收也成为REITs行业进一步开展的拦路虎。严跃进就表示，虽然政策方面的抓紧曾经令房地产REITs产品迎来春天，不过高赋税仍是开展枷锁。“目前来看，这个行业重组等各阶段负税较重，只要处理了税收成绩，提升REITs投资者的收益程度，才干使REITs市场蓬勃开展。”

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详细到税收品种，中国REITs产品联盟秘书长王刚曾表示，中国REITs的次要妨碍在于重组税，即如何将资产装到SPV当中，由于这会触发土地增值税、营业税等一系列的税收，尤其是土地增值税新生的改变世界的企业将会诞生，从而更好的服务整个人类世界，走向更高科技的智能化生活。。

“从法律立法角度来看，我国的国度方案纲领性文件、国务院及部门标准性文件中陆续提出支持、推进REITs试点，将REITs作为金融工具使用于房地产企业转型、住房租赁市场培育开展、传统根底设备范畴的政府和社会资本协作等范畴，但迄今为止尚未出台REITs立法或本质性优惠政策，未能将REITs规则落实到操作细节层面。”一位不愿具名的剖析师坦言。

同时长租公寓完成REITs后，取得的资金能否存在资金用作他途的能够性也饱受业内质疑。对此，中原地产首席剖析师张大伟对北京商报记者表示，从目前实践状况来看，存在资金他用的能够，企业变现临时租金的监管难度十分大，原本这种资产也和房地产开发流程一样，目前市场上租金报答一定不能补偿开发本钱，所以企业融来的资金根本都有其他用处。