楼市环境仍然严峻，地产股乍暖还寒

　　陈淑贞

　　香江传奇人物刘銮雄创建的华人置业运营业绩节节溃退，2017年公司支出及毛利均同比下滑近六成，年报中独一的亮点是投资中国恒大（03333.HK）股票，浮盈99.28亿港元。

　　但还没来得及变现，浮盈已在退减。恒大股价在2017年27港元的低价回调至22港元左右。而此时，华人置业的活动性趋紧，活动负债超越活动资产28.04亿港元。

　　无论是旧时的港式大佬，还是当下的地产大鳄、妄想赚尽市场最初一滴血的行业投资者，都需求面临异样的成绩：2018年地产业向何处去？地产股行情能否还能持续？这两个根底性成绩直接影响接上去的投资决策，正如要选择辞官归故里还是星夜赶科场。

　　一些地产公司股东及高管正在减持股票，日前，安全分三次减持碧桂园股票，沙河股份、中交地产、华联控股、中弘股份、嘉凯城、华远地产等展开房地产业务的公司也（预）披露公司股票或遭减持的公告。

　　窗外风声正紧。金融去杠杆、行业强监管的地产开发环境并无改动。多名市场人士在承受第一财经采访时，毫不粉饰其关于行业的担忧。又一年过来，局部投资者觉得行业照旧云遮雾罩走势不明，但也有能够是他们不愿供认新次序。

　　多家地产股遭减持

　　进入2018年，地产股的表现上下崎岖，大开大合。

　　随着房企年终销售业绩的陆续发布，地产股迎来一波行情，这波行情从2017年底绵延至2018年终，多只业绩良好、增速高的地产股都走出新高，拉开一条长长的阳线。

　　这波地产股下跌的逻辑是低估值的修复和行业集中度的提升。短工夫内逻辑不变，但这波涨势很快就被抑止了。

　　2月初，由美股重挫道指暴跌惹起的股市震荡传导到A股和H股，高歌猛进的地产股偃旗息鼓，恐慌性格绪延续至春节前的最初几个买卖日。

　　在此时期，2月6日、2月7日和2月14日，安全在二级市场三次减持碧桂园股票，辨别减持碧桂园340万、910万和1882万股，共套现4.546亿港元。安全对碧桂园的持股量由此前的10%降低至8.96%。

　　特殊时期下的减持举动格外敏感。不过，临时关注内房股的国泰君安剖析师刘斐凡更情愿将其解读成安全正常的投资行为，而非地产行业风险叠加而惹起的兜售举动。

　　春节后，地产股持续震荡，但全体走势绝对颠簸，不过个股有不同的计划。

　　3月2日，沙河股份宣布，公司股东中科汇通于2月23日至3月2日经过深交所竞价买卖减持其持有的304.95万股，占公司总股本的1.51%。本次减持后，中科汇通仍持有公司5.00%股份。

　　日前，中交地产也宣布，共持有公司8.09%股份的华夏集团及其分歧举动人方案在六个月内减持公司1.99%股份，减持缘由是财务需求。

　　而华联控股1月29日发布董事、高管减持股份方案的公告，触及的多名高管方案减持不超越各自持有公司股份的25%，算计减持将不超越171.475万股，占公司总股本比例为0.15%。此时，华联控股尚处于年底开端走出的阳线上，公告宣布后的两天后，公司股价开端下行。

　　1月，华远地产股价处于阶段性高位，而持有华远地产5.596%股份的首创阳光减持0.601%股份，不再是华远地产持股5%以上的股东。

　　这份减持名单，或将会加上中国恒大，不过操作者是华人置业。

　　华人置业2017年年报相当惨淡，年支出为15.17亿港元，同比增加59.5%，毛利为9.7亿港元，同比增加54.8%。能告慰众股东的，只要其拥有的上市公司证券投资产品，截至2017年末，这个组合市值约250.9亿港元。华人置业言明，“需求时可变现为现金”。

　　其于中国恒大在股本投资未变现收益为99.28亿港元。华人置业表示，思索到香港股市的动摇性，当恒大股价到达称心程度时，公司会思索将其变现。

　　市场趋向下探

　　在国际地产资管公司协纵战略管理集团结合开创人黄立冲看来，目前曾经到了调整、增加地产股配置的节点。“风险在不时累积，如今尤其需求减持的是去年涨得特别多的大地产公司。”

　　于内房股而言，黄立冲对第一财经表示，“2017年次要是一些可以归入深港通和沪港通的龙头地产公司的股价下跌，这反映了香港股票市场和边疆股票市场愈加深度的交融，目前中国际地的地产开发环境总体来说是不利的，根本面并没有恶化。”这个逻辑异样适用于在A股上市的房企。

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　　2018年以来，微观调控政策并未抓紧。中原地产研讨中心统计数据显示，2018年全国房地产市场政策密集发布，截至2月28日，2018年全国房地产调控政策发布超越40个城市与部门，发布政策内容超越50次。昆明、三亚、淄博近日陆续发布最新的调控政策。

　　另一方面，房企尤其是民营房企的资金面不时收紧，开发贷、债权融资一度熄火，基金、PPP资金流入房地产的通道遭到严峻控制，行业主动降杠杆。

　　同策研讨院总监张雄伟通知第一财经，往年市场的趋向是下行的。“资本市场融资本钱上升、一二线城市楼价下滑，上市公司的利润难以失掉保证，股价也很难悲观起来。”

　　张雄伟以为，龙头房企的规模应能持续提升，但利润能否同步攀升尚且存疑，而中小房企的风险系数攀升。

　　房企往年前两个月的业绩陆续发布，三巨头中，恒大的销售金额是1125亿元，万科是1035.8亿元，而碧桂园尚未发布官方数据。据中指院监测到的数据，碧桂园销售额接近1176亿元。

　　也有与之相反的观念。天风证券剖析师陈天诚以为，“房产税目前正在放慢停止起草完善法律草案、重要成绩的论证、外部征求意见等方面的任务，推出工夫晚于市场预期，短期地产股的政策风险释放。临时来看，行业集中度提升的产业逻辑不变。”

　　国信证券的报告以为，经过一年的下跌，少数优势地产股2018年静态PE已到达10~11倍。从静态PE角度看，目前优势地产股估值已合理，建议从规划中长线的角度配置优势地产股，遵照“低估值+双增长（合同销售口径与损益表口径）”的思绪。

　　该报告指出，地产股后市超额收益能否持续扩展，需求更强的催化剂，比方，政府对房价下跌的容忍度提升、房地产调控失掉抓紧。不过，目前为止，国际地产环境尚无抓紧迹象。