万科扩张新途径

　　来源：北京商报

　　龙头企业的意向一向具有信号意义。近日，万科以17.82亿元的总价接盘杭州钢铁集团公司（以下简称“杭钢”）地产项目资产包事情，让行业关于房企参与国企混改的尝试有了更多的关注。在万科看来，初次参与浙江省属国企混合一切制变革任务，对万科将来的开展形式和途径探究具有深远的示范作用和自创意义。业内人士剖析，这项被万科外部称之为“潜力业务”的参与国企混改，或将成为万科等龙头房企将来获得优质土地资源的一个新途径。

　　试水国企混改

　　万科此次从杭钢手中接盘的资产包括8个项目，触及杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨5个城市。外界关于万科此次举动的解读为曲线添加土地储藏，但万科集团初级副总裁、上海区域本部首席执行官张海则点出了面前的战略意图“此次协作是万科初次参与浙江省属国企混合一切制变革任务，对万科将来的开展形式和途径探究有十分深远的示范作用和自创意义”。

　　据理解，杭钢是浙江省属大型国有企业，创立于1957年。该集团产业以钢铁为主业，同时也在停止房地产、环境维护等多元产业协调开展的业务规划。材料显示，1月23日，杭钢上司房地产项目资产包在浙江产权买卖所挂牌。依照之前浙江省国资委出台的一则意见，将来房地产业务将不再作为省属国有企业的主业，并要求省属国有企业在3-5年内，颠簸有序剥离房地产业务。

　　浙江国资委的变革方案无疑给龙头房企带来新的土地资源扩张途径。其中，杭钢剥离地产业务的态度较为鲜明，资产包中出让各家项目公司股权成数均超越50%，例如，杭州紫元康盛房地产开发无限公司65%股权、嘉兴市东菱房地产开发无限公司95%股权等，这在以往并不多见。

　　最终，万科以底价17.82亿元获得了8个项目资产包，将来万科将成为这些公司及项目的大股东和操盘方，而杭钢将扮演小股东和投资人的角色。“参与混改是各方多赢的方式，参与国企混改是万科正在做的业务之一，而且万科自身也是混改的代表，有着较为丰厚的经历。本轮万科与杭钢的协作是初次参与浙江国企混改，很能够仅仅是万科在浙江参与国企混改的末尾。”易居智库市场研讨总监严跃进如是评价。

　　万科的“潜力业务”

　　近年来，地产行业的规模之争愈演愈烈。在“没有规模就没有将来”的行业共识下，众多房企发布公司的千亿元战略，而龙头房企已将目的锁定在万亿元级别。包括万科、碧桂园、恒大三家房企在往年前两个月内已完成千亿元的销售额。

　　但在销售业绩疾速提升的同时，开发商异样也面临规模化的压力。随着土地本钱日益提升，房企利润日渐走低，如何以低本钱获得更多土地储藏是开发商永久的课题。数年间，为放慢扩张步伐，众多房企经过本身企业特点和资源来完成这一目的。如碧桂园、恒大等凭仗下沉战略，大手笔规划三四线城市战略，并借助政府强无力的“去库存”战略从中受害，并在当下获得抢先优势。

　　同时，由融创等公司率先掀起的并购大潮也席卷大江南北。其中不乏百亿元并购案，去年7月，融创600多亿元收买万达资产的超级并购大单震惊业内。

　　另一个成为景象级的房企扩张手腕则来自企业之间的内内部整合。数年间，招商系重组、中海与中建兼并、绿地与金丰，新城系、中交系、上实系、中粮系等地产重组话题不绝于耳。尔后，中海与中信住宅的商业资源置换整合、五矿与中冶的整合、保利与中航的整合，也都无一例外成为行业焦点。

　　“即使如此，也没有一种方式能让企业取得继续的土地资源储藏。不进则退，不进则退。”一位业内人士指出，以上取得项目的方式都在进入下降通道。如三四线城市在上一轮各地去库存政策推进作用下，需求已失掉无效释放，后续恐怕难以为继。而并购市场上优质货源已根本被各大公司清点过一遍，尚未买卖的土地要么是股权复杂费事缠身，要么土地价值无限，并购市场也将进入下降空间。开发商亟须寻觅更新取得土地资源的渠道和空间。

　　假如以往房企的整合次要来自央企外部，将来企业间的地产资源整合能够会越来越多发作在民企与国企之间，其中，以龙头房企参与国企混合一切制变革最具代表性。“将来万科参与混合一切制变革大家不要奇异，这也是我们正在参与的业务之一”，万科董事会主席郁亮在去年8月年中大会上就曾提到关于万科正在参与的国企混改本着网络面前人人平等的原则，提倡所有人共同协作，编写一部完整而完善的百科全书，让知识在一定的技术规则和文化脉络下得以不断组合和拓展。 业务，混改是公司两个潜力业务之一。他表示，万科自身是混合一切制变革的代表，万科收到了越来越多参与混改的约请。

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　　材料显示，万科管理层把公司业务分为五类：中心业务、优势业务、潜力业务、拓展业务、探索业务。第一是中心业务，包括房地产开发和物业管理。第二是优势业务，商业开发和运营的印力以及物流。第三拓展业务，包括冰雪度假和长租公寓。第四是探索业务，养老和教育。第五是潜力业务。房地产开发和物业管理将来十年整个幅员里中心业务依然占据最重要的地位。但参与混改曾经成为万科最次要的潜力业务之一。

　　目前，万科方面尚未有更多有关公司目前参与的混改业务，以及其中所包括的协作企业、项目及进度等相关数据的披露。但外界估计，一旦参与国企混改业务展开顺利，不扫除将来万科与更多省市国企的纵深协作不时涌现，而这项“潜力业务”无望晋级为拓展业务、甚至是优势业务。

　　股改新机遇

　　在证券剖析师侯丽科看来，国企变革将是近年来变革的重点方向，经过混改可以给参与公司带来新的资金与生机以及其他各项资源。

　　实践上，不只万科，其他龙头房企也在试图参与国企的混改。去年融创虽然表示，“基于公司现阶段战略思索，将不参与天房集团混改”，但16家企业参与天房集团规模达百亿元的混改，也让外界得知包括融创在内的众多房企正在积极经过寻求参与国企混改来寻觅时机。 此外，去年6月，泰禾以17.49亿元受让宁波科桥持有的北科建23.32%股权后，成为北科建第二大股东，也被外界看做民企试水国企混改的代表案例。 

　　克而瑞机构剖析师朱一鸣以为，在房地产行业，将来无论是国企、央企，还是民营、家族企业，都能够迎来一轮股权变革的浪潮。严跃进表示，房企借助参与国企混改可以介入此前未能涉足，或是规划规模小、实力较弱的范畴，从而给企业多元开展带来时机。同时，经过混改可以构成单方资源的互补与协同。

　　但关于房企而言，并非参与混改就是时机，能否合适企业特点和上下游资源也非常关键。郁亮就曾表示，目前公司混改时机很多，但选择前提是能给公司带来价值增量，不搭界的业务不会思索。

　　另外值得一提的是，参与国企混改的门槛也不低。以相似方式获得土地储藏的形式也并非一切房企可以复杂复制，毕竟在选择协作房企时，国企是挑剔的。以杭钢资产包转让要求为例，要求受让方需位于2016年度中国房地产企业销售金额前30名；且拥有中国证券市场或银行间债券市场资质评级机构认定2016年度主体临时信誉评级为AAA级。相似条件也呈现在各地产权买卖所挂牌资产中，由此可知，此类收买无疑会向龙头房企倾斜。

　　随着三四线城市市场饱和度降低，一二线城市调控压力不减；随着中国经济向消费型模式的转型， 电子商务和移动电子商务的快速发展带来了支付行业强劲的增长。加上从去年开端并购范畴呈现缩水，开发商开拓新战略空间至关重要。同时，参与国企混改有利于强化企业本身已有和初涉的板块业务虚力，契合许多房企努力于战略转型为城市配套效劳商的战略目的。但值得留意的是，参与混改项目应与公司业务具有较强的关联度，例如万科正在试图收买老旧酒店开展养老业务。北京商报记者 董家声/文 代小杰/制图