（一）商品房供销状况
1、商品房供给量
2017年上半年，市中心城区累计同意预售商品房98.64万㎡，与去年同期相比增长-26.21%,其中同意预售住宅面积77.08万㎡，与去年同期相比增长-23.17%。往年上半年，中心城区商品房总体供给移动互联网在带来全新社交体验的同时，也或多或少使人们产生了依赖。移动互联网使网络、智能终端、数字技术等新技术得到整合，建立了新的产业生态链，催生全新文化产业形态。表现缺乏，出现下滑趋向。开发企业推盘速度放缓、严厉把控推盘量是招致往年市场不断处于供给的不饱和形态的次要要素。一季度和二季度比照，二季度的市场供给绝对抓紧，商品房同意预售面积环比增长66.16%，其中住宅同意预售面积环比增长200.68%。
2017年上半年，中心城区新建商品房供给状况划分城区来看，蒸湘区新增商品房供给面积占中心城区的48.25%，仍为中心城区新增供给量最大的城区，但供给量同比呈负增长形态，减幅达36.70%。从供给占比值可以看出，蒸湘区在中心城区新房市场主导位置不变，虽然后备建立用地虽然不多，但在建大项目数量依然较多。雁峰区上半年新增商品房供给城区排行第二，是往年独一一个新增供给同比呈正增长的城区。该城区在全市供给紧缩的场面中逆流而行。上半年商品房供给量增幅达76.84%，住宅供给量增幅达172.06%，可见住宅放量为其主因。珠晖区的新增商品房供给城区排行第三，一季度该城区住宅为零供给，4月份该城区的几大项目集中放量。相比其他城区，该城区往年的供给量减幅绝对较小。石鼓区为四城区中新增供给量最少的城区，且同比减幅最大，次要表如今住宅新增供给上，该城区两个季度的市场新增供给状况根本相当，房源推新速度绝对较为陡峭。
2、商品房销售量
2017年上半年，中心城区累计销售商品房20837套、面积231.48 万平方米、金额109.93亿元，与去年同期相比辨别增长15.46%、14.75%、27.90%，其中住宅销售18073套、面积209.32万平方米、金额92.09亿元，同比辨别增长17.78%、15.90%、30.51%。往年衡阳中心城区商品房销售可谓一片炽热，套数、面积销售同比目标涨幅均坚持在15%以上，受房价下跌影响，销售总金额涨幅更是到达30%以上。往年衡阳获批“中国制造2025”试点示范城市并归入长株潭试点示范城市，并定位于“湘南地域中心城市”，这无疑是完成衡阳各方面开展的严重契机，衡阳房地产行业也搭乘这趟开展列车进入疾速开展的上升通道。
从上图月销售面积比照走势图可以看出，往年上半年中心城区各月的销售状况崎岖不大。5月全国楼市调控、长沙限购等大环境一定水平上安慰了衡阳购房人群的敏锐神经，加上五一、端午节等一系列节目活动添加了衡阳楼市“红五月”活泼度，所以上半年中心城区销售最高点呈现在5月，商品房销售面积达45.17万平方米。同时可以看到，往年中心城区商品房市场销售的顶峰节点均呈现在每个季度的中旬，可见市场销售规律也是有迹可循。
2017年上半年，中心城区新建商品房销售划分城区来看，蒸湘区仍为中心各城区中的销售霸主，该城区的商品房销售面积占中心城区的43.66%，但销售面积同比增幅略低于中心城区均匀程度。蒸湘区的房地产开展曾经较成熟，配套抢先，消费前景祖先一步，临时以来占据市场销售的主导位置，该区域内华新开发区更是政府投巨资打造的重点建立区域，将来市场潜力仍不可限量。其次为石鼓区，该城区商品房销量同比增幅达57.74 %，住宅销量同比增幅更达64.71 %，成为往年以来中心四城区中迸发力最强的城区。虽然该城区在成交量上与蒸湘区仍有较大差距，但目前已逐步开展成为中心城区商品房销售的第二战场。雁峰区销量排行第三。截止至目前，该城区商品住宅销售面积同比回落10.40%，为以后中心四城区中住宅成交独一下滑的城区，但非住宅成交方面却有所攀升。雁峰区为南城老城区，前几年房地产开展增长迅速，往年市场的住宅需求有所缩减，但市场商业开展趋向分明。珠晖区商品房销量仍排在中心各城区的末位，商品房销售相比去年增长幅度不大。该城区房地产起步绝对较晚，曾经逐渐跟上其他城区的脚步。酃湖片区优越的自然条件及高铁的交通优势，被市场分歧看好，将来开展潜力有限。
3、商品房面积供销比照（商品房同意预售面积:商品房销售面积）
2017年上半年，市中心城区商品房供销比为0.43，商品房面积住宅供销比为0.37。往年市中心城区新增住宅供给处于低位，但成交量却波动增长，构成较大的供销差别，市场库存失掉疾速下降。上半年雁峰区的新增商品房供销比值绝对稍大，但未超越0.6；石鼓区的供销比值最小，仅为0.22。从近12个月中心城区商品房供销比照状况可以看到，往年以来各月的供销比值均处于较低的程度线上，市场新增供给不断处在“供不应求”的形态，每月新增住宅供销比值均在0.45（包括0.45）以下。
4、商品房住宅套型构造（按套数计）
我市仔细贯彻落实地方关于促进房地产市场颠簸安康开展的政策，坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。以后销售数听说明，我市中心城区房地产处在颠簸安康的开展程度中，并未有房产泡沫之说。同时中心城区房地产销售的“住宅属性”较强，根本为刚性需求和改善性需求，市场存在的投机性炒作成分较少，购房人群较为感性。
2017年上半年，市中心城区新建商品房住宅（套数）供销比为0.38，供给套均面积为111㎡,销售套均面积为116㎡。中心城区市场受二胎开放政策影响较大，为了投合二孩刚需，市场加大了大户型的供给比例，往年120㎡以上的户型比例相比去年同期分明添加。从各户型供销构造来看，市场小于90㎡面积户型供销比值为0.25，往年累计消化库存2387套；144㎡以上户型供销比值最低，仅为0.18，为库存下降率最快的区间；90-144㎡面积户型为供销比值绝对稍大，但尚不过0.45，为库存消化量最多的区间，往年以来共累计消化住宅库存7436套，该区间为市场住房刚性需求释放的主力区，消化体量很大，同时市场供给占有百分比已超越总体供给的84%。
二、商品房价钱剖析
2017年上半年，中心城区新建商品房网上住宅签约均价为4399元/㎡，与去年同期相比增长12.61%；非住宅签约均价为8051元/㎡，同比增长10.48%。衡阳属于三、四线城市范围，不断以来房价绝对其他城市处在一个“洼谷”地带，但近一年衡阳房价迎来两拨大幅度的调价，首当其冲的便是品牌房企旗下的质量大盘。目前，衡阳房地产市场综合质量高、开发实力强的楼盘已成为市场的主流，而天文地位、产品欠佳、企业资金实力差的楼盘成交表现乏力。
从价钱走势图可以看出，往年以来我市中心城区各月住宅均价均在2016年当月程度之上运转，走出了一条稳步上升的价钱曲线。6月份衡阳中心城区住宅均价曾经到达4667元/㎡。近几年我市开发的楼盘质量越来越高，本钱自然也越来越高，加上往年新房市场供给量不断处于“供不应求”的形态，所以房价越走越高。非住宅方面，中心城区非住宅受成交类别的构造性要素影响较大，价钱动摇很难失掉真实的反映。
分城区看，蒸湘区住宅均价尚处在中心城区均匀程度之下，同比涨幅各城区中最小。团购项目海博星都、鸿昌花园这两个项目一定水平上拉低了该城区的全体均价。现实上，蒸湘区销量排行前20的楼盘中，4000-4500元/㎡占40%，4500-5000元/㎡占30%，5000元/㎡以上占5%。珠晖区往年房价涨幅最大，为19.79 %，现已成功摆脱了衡阳中心城区房价“高地”的称号。往年以来，该城区的住宅质量大幅提升，开展势头锐不可当，佳源.罗本次涌现的 AI、区块链和物联网热潮不同于以往，将对产业、社会和生活产生真正堪称“颠覆性”的变革。IT 技术人员需要全方位地“换脑”：对原有的知识结构进行全面刷新，全面升级。马都市、冠诚.东城国际、美的·梧桐庄园成为该区房价的领衔者。雁峰区商品住宅均价同比涨幅超越中心城区均匀程度，价钱表如今各城区中排行第三。据统计，该城区销售排行前十的项目全体均价在4500元/㎡左右。石鼓区住宅均价遥遥抢先其他城区，高出中心城区均匀程度479元/㎡。该城区高端、平装项目的成交比例较大，均价在4500-5000元/㎡、5000元/㎡以上的住宅辨别约占该区总成交比例的25%。
三、商品房库存统计
截至2017年6月底,我市中心城区商品房累计库存量面积401.72万㎡（其中住宅累计库存量面积245.47万㎡；非住宅累计库存面积156.25万㎡）。我市中心城区住宅库存量曾经延续6个月失掉下降，目前库存状况已创近两年中心城区历史的最低程度。库存急速下降的进程中，衡阳中心城区房地产市场已悄然发作改动，有局部开发企业曾经面临“产品充足”、无房可卖的销售状况。所以以后市场亟需放慢对无效房源的供给速度。
住宅库存方面，依据前12个月中心城区住宅的均匀销量计算，我市以后住宅库存量去化周期约 为7.32个月，相比上月末库存周期又延长0.52个月，我市中心城区以后住宅库存曾经降到合理范围之内。划分区域来看，蒸湘区、石鼓区、雁峰区、珠晖区住宅库存面积市场占有比辨别为40.18%、20.56%、22.43%、16.83%，去化周期辨别为5.95月、5.02月、7.57月、14.53月。我市中心城区蒸湘区、石鼓区库存周期曾经降至6个月以下，亟需添加市场新增供给，珠晖区库存量最小，但销量程度较低所以库存周期绝对较长。从各区间面积段住宅库存套数状况看，小于90㎡、90-144㎡（包括90）、大于等于144㎡面积户型库存套数去化周期辨别为19.36月、5.31月、10.23月。从此数据来看，中心城区应该依据主流客户的自住需求来定位产品，加大小于90㎡的库存释放量，大幅添加90-144㎡产品供给。
非住宅库存方面，商业营业性用房、 办公楼、其他（次要为车库）实践库存面积辨别86.79万㎡、9.69万㎡、59.77万㎡。依据前12个月这三类非住宅的均匀销量计算，其去化周期辨别为31.26月、34.79月、111.83月。各类非住宅库存量有迟缓下降趋向，但去化周期仍未延长，办公楼以及其它类别的非住宅库存周期还在添加。
非住宅商品房的销售周期要善于住宅的销售周期，同时由于非住宅商品房库存的去化方式除销售外，还包括了开发企业自持运营和出租。因而，在以后基于月均销量计算去化周期的办法下，市中心城区非住宅商品房构成了绝对住宅较高的去化周期。
四、商品房购房人群剖析
（一）购房人户籍统计
截止至6月底，往年衡阳市本地居民商品住宅购房占比为86.85%，其中县（市）区占61.10%；省内衡阳周边城市购房占比为7.72%；省外购房占比为5.43%。往年衡阳市本地居民非住宅购房占比为84.90%，其中县（市）区占45.95%；省内衡阳周边城市购房占比为5.09%；省外购房占比为10.01%。以后衡阳中心城区商品房市场的主力购置人群来源于衡阳市下辖各县（市）区，县（市）区居民消费程度不时进步，对寓居质量需求提升，投资性房地产的购置志愿增强，所以消费战场逐步转向上一级的中心城区。而本城区居民，大局部早已入市，资金实力强的倾向于转战衡阳的下级城市。从中心城区商品房购房人群占比状况表可以看出，上半年购房人群户籍次要为衡阳市的本地居民，而省内衡阳周边城市户籍的购房比例少于省外户籍的购房人群比例。同时，省外户籍的购房人群更倾向于对衡阳非住宅的投资。
（二） 购房人群年龄构成
2017年上半年，中心城区商品房住宅的购房人群中30岁之内的比例稍大，然后随着年龄段增长购房比例逐步增加，50岁以上的购房客户仅占9.10%。非住宅方面，除了50岁以上这个年龄段外，其他购房比例随着年龄段的增长而添加，40-50岁这个年龄阶段的人群为非住宅购置的主力军。我市中心城区住宅市场潜在需求次要是自住性需求和改善性需求，而自住需求次要局部来自于婚房的刚需，所以30岁之内这个年龄段的比重较大，而非住宅的购置客户次要为投资性购置需求，需求有一定的原始资金积聚，年龄大的购房实力绝对较强。
五、商品房购房付款方式
商品房购房付款方式按成交套数计算比例，往年上半年衡阳中心城区商品住宅销售的银行按揭比例为62.78%，公积金的存款比例为16.80%，现金付款比例为20.42%。据每月的统计数据，住房银行按揭、公积金购房付款方式比例逐步添加，现金付款比例相应减少。随着房价的进一步下跌，选择付全款的人群比例将越来越少。非住宅销售的付款方式未触及公积金，以后现金付款比例超越总比例的6成。
2017年上半年，衡阳中心城区商品住宅银行存款金额为40.80亿元，公积金存款金额10.36亿元，辨别占住宅市场销售总金额的44.30%、11.25%；非住宅银行存款金额3.41亿元，占非住宅市场销售总金额的19.11%。
六、二手房买卖统计
（一）买卖量
2017年上半年，中心城区二手房买卖面积38.77万㎡，其中住宅买卖面积35.84万㎡。二手房住宅买卖面积同比去年增长3.08 %，增幅不大。
分季度来看，二季度二手房成交面积相比一季度增长27.52%，其中住宅同比增长27.27%。而从近12个月中心城区二手房销售走势图可以看到，2月份后中心城区二手房成交行情便一路走高，6月份为二手房月销售的最高点。
（二）住房一、二级市场买卖量比照
2017年上半年，中心城区住宅一级、二级市场累计买卖量之比为5.84:1，比值逐步减少。衡阳正处于一级市场疾速开展期，二级市场受一级市场的冲击较大。往年中心城区新房市场炽热，相比之下二手房表现并不热情。衡阳属于三、四线城市，受传统观念的影响，购房户更倾向于新房市场，所以新房、二手房市场开展不均衡景象仍将临时存在。追根溯源，衡阳房地产市场的梯级消费观念尚未构成，二手房中介市场缺乏诚信和市场监管，同时二手房市场的政策推力和市场培育力度不够均是影响我市二手房市场销售的次要缘由。
七、房地产开发投资数据
（一）投资状况
往年5月份我市中心城区累计完成房地产开发投资34.59亿元，与去年同期相比增长19.78。施工面积到达1300.80万平米，同比增长13.39%；其中新开工面积到达190.46平米，同比增长33.49%。截止至5月底，中心城区房地产开发投资进一步上升，企业投资志愿添加，房地产开发投资各项目标均呈正增长形态，其中新开工面积同比增幅最大。5月份完成房地产开发投资5.87亿元，与去年同期相比增长10.39%。
我市中心城区房地产出现销售旺盛场面，现金流的疾速回笼为房地产开发企业的后续开展提供微弱的资金保证，往年中心城区房地产开发投资也失掉颠簸增长。房地产投资施工是市场前期供给的风向标，关于感知市场走势的敏感度相当高，中心城区商品房销售心情热情低落，分明带动投资和新开工企稳上升。
（二）资金来源
2017年5月份我市中心城区银行对房产、地产和修建业的消费运营发放存款金额为247.29万元，环比上月辨别增长1.26%。其中对居民购房、建房的消费性存款金额为184.48万元，环比上月增长3.08%。
腾讯房产衡阳站声明： 腾讯房产衡阳站是衡阳房地产网、衡阳房地产信息网类第一品牌，提供片面精确的衡阳楼盘概况，衡阳房产政务信息资讯，排名第一，及时反映衡阳房地产市场价钱趋向，具有弱小市场影响力和召唤力。衡阳看房买房卖房，就上腾讯房产衡阳站！
企业海
