2018年2月4日，《中共地方国务院关于施行乡村复兴战略的意见》 作为“地方一号文件”正式对外发布。依据文件部署，我国将探究宅基地一切权、资历权、运用权“三权分置”，过度放活宅基地和农民房屋运用权。笔者以为，进一步放开宅基地政策是促进我国经济社会变革的严重决策。这次变革势必带来深远影响，一个新的难得的变革红利机遇期将随之到来。

由于宅基地关系到住有所居，关系到广阔农民的切身利益与取得感，因此此次宅基地“三权分置”取得了各界普遍关注。2018年中国迎来变革开放40周年,此前我们先后阅历土地联产承包责任制、城镇住房制度变革以及参加WTO三次大的变革红利机遇期。此次宅基地的“三权分置”变革将使中国面临又一个10年一次的变革红利机遇。

1、宅基地三权分置政策能够激起出下一个十年一遇的变革红利

察看我国变革开放以来的经济社会开展历程，可以发现我国每隔十几年便有一项严重的政策创新，释放宏大的政策红利。截至目前为止的三大创新辨别是：197呼吁行业者在政府部门出台相关政策标准的之前，从业者一定要规范自己的行为准则健康有序的快速发展。8年十一届三中全会后乡村家庭联产承包责任制的树立，束缚了乡村消费力，完成从充足经济到富有经济的转变；1994年的城镇住房制度变革（简称“房改”），将城镇住房商品化、货币化带动了随后几十年房地产市场的昌盛；2001年参加世界贸易组织（WTO），让整个中国与世界市场严密联络起来，从而完成了中国由富变强生长为世界第二大经济体的奇观开展。那么此次宅基地的变革不但可以完成乡村闲置宅基地的集约应用，促进新型城镇化建立，推进城乡双向活动，还将有助于乡村留守儿童留守老人等一系列社会成绩的处理并无望成为我国将来十年经济开展的新动力从而释放出宏大的变革红利。

2、放开乡村宅基地流转限制，可以让生活在城市的农民工尤其是80后和90后曾经“城市化”的农民工享用土地流转增值的收益，为他们融入城市奠定根底

以后我国城市常驻人口与户籍人口还存在宏大的数差。据统计2017年北京市常驻人口为2170万，其中外来人口822万。上海常驻人口2418万其中有981万外来人口。变革前沿的深圳市1252万人口中有近848万为外来非户籍人口。而这些外来人口中大多来自乡村，其中80后90后一代有很大比例是随着父母在城市里长大，曾经顺应了城市生活无法再回到乡村了。宅基地的变革让乡村人与城里人一样取得宅基地的运用权、处置权，取得土地流转贬值的财富价值不但可以提供应一局部人购房的初始资金，同时也可以借此消化城市的少量房地产库存盘活房地产市场。

3、放开乡村宅基地流转可以极大地促进内需，处理留守老人和儿童成绩

近年来，我国经济面临较大下行压力。2017年末，我国有8.13亿城镇人口，城镇化率为58.52%。这与兴旺经济体80%的城镇化率相比还有很大的提升空间。假定有1亿乡村人口变为城镇人口，则无望再释放1/4人口的消费才能，安慰经济增长。同时，依据统计，2017年，我国在义务教育阶段有2300万左右的留守儿童。此外广阔的乡村还有亿计的留守老人。这都是中国社会面临的宏大成绩。放开乡村宅基地流转，推进乡村人口落户城镇，享用城镇教育、医疗效劳，则可以无效处理我国乡村留守老人和儿童成绩。

当然宅基地变革也并非一挥而就，在变革进程也许要做好预案，避免呈现变革初期形成混乱和不利影响。我以为可以思索设置专门的土地基层出让金管理部门和监视部门，设指点价钱，避免宅基地被炒作。详细可以采用以下措施：

（一） 坚持土地个人一切制不变，赋予个人一切土地与国有土地同等的上市流通权限

如今的宅基地是无偿运用、划拨，相似于上世纪90年代前的城镇住房由单位和国度提供的方式。土地是供应无限商品，无法继续地为乡村人口分配宅基地，该当让拥有宅基地的乡村人口承当土地运用权本钱。

未来的乡村宅基地市场化，可以先过渡到由个人、团体共同承当住房本钱（这种状况下，宅基地流转取得的收益两者共同持有），到最初开展为相似以后较为成熟的城镇住房制度，即规则乡村宅基地土地仍为个人一切，但运用权可以依照市场供需确定价钱后流转；从个人一切制土地上市流转，要交纳一定的土地出让金后，才干拥有运用权。

可以参照物权法对城镇住房用地的规则，规则乡村土地一切制异样具有70年产权，与城镇住房同等候遇。以此允许城镇资本购置宅基地；取消之前对个人一切制土地只能卖给乡村。

（二） 设置专门的土地基层出让金管理部门和监视部门

土地出让金作为乡村个人一切，可以由乡村个人经济组织/村民委员会，或乡（镇）乡村个人经济组织运营、管理。但是宅基地放开后，个人土地支出会极具添加，需求设置专门的出让金管理部门，让专业资金管理人才来管理。由于个人一切制的特殊性，政府部门不宜直接参与，而可以派出专业人才帮扶，和作为监视机构保证资金平安。

（三） 设置指点价钱、成立宅基地土地管理部门

乡村宅基地与粮食平安毫不相关，完全依照市场规则，一旦市场失灵，偏离正常价钱，招致乡村休息力迅速流失，将直接影响短期内的粮食产量。需求设置制度，如短期内，可以设置宅基地价钱指点价，先转移一局部曾经在城市生活、定居，但没有城市固定住房或户籍的乡村人口进城；临时内，可以尽快进步农业规模化开展，将农业从业人员支出先进步下去，让农业与城镇其他产业异样具有高利润率和吸引力。

依据《城乡规划法》的规则，我国不少村庄的土地规划并未归入政府指点体系，也就是很多村庄的土地规划并不受硬性约束，可有可无。建议修正《城乡规划法》，将全国村庄土地一致规划。建议成立专门的政府部门，管理宅基地，研讨宅基地的集约运用政策。