旧事提要   　大家对情势很感兴味，我们看到实践上我们固定资产融资和房地产融资在低位彷徨，最高的时分房地产融资35%的增长，如今是很低很低的，这是节大家一个概念，房地产投资是在5%左右，低于GDP。  

中华写字楼网（）：土地供应侧变革假如不改，整个房地产的供应侧变革就没戏

2016年10月19日，全联房地产商会（英文称号：China Real Estate Chamber of Commerce，简称CRECC）在北京召开“第四次会员大会暨2016年会”，停止理事会换届，选举发生商会第四届理事会指导个人。作为中国房地产界最具影响力的行业组织之一，商会的换届惹起了房地产全行业的极大关注。

　　商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士做《房地产行业创新与养老产业》的主题演讲,以下为她的发言实录：

 

　　聂梅生：方才两位专家都讲到了房地产的变革，我前一段对房地产的供应侧变革做了一个考虑，我觉得其实就是三件事，第一件事就是土地供应侧变革，就像王所长讲的，假如不改，整个房地产的供应侧变革就没戏。一个积极推进同地、同权、同价农地出世，一个是完善改良土招挂牌制度，还有一个是变革70年土地运用权制度。

　　第二个方面融资体制的变革，一定要树立个例的房地产融资基金，昨天我们刚刚开了一个年会再成立REITs，其实总1990年到2016年全世界的REITs的总量从大约98亿美元开展到如今是2.2万亿美元，这个实践上是20几年间全世界增长了200倍，而中国如今简直没有，所以它应该是房地产金融最初一片蓝海，还有关于住房公积金的变革等等，这是从银根方面一系列的，怎样样加大融资比例，增加完全从银行出来的方法，这是银根。

　　第三个和前两个配套的，方才王所长和刘教授都讲到了，就是税费，假如房地产的税费不变革，土地也好，金融也好，他今后变革的后果一定要和财税融在一同，所以供应侧变革这几个方面要打破。

　　大家对情势很感兴味，我们看到实践上我们固定资产融资和房地产融资在低位彷徨，最高的时分房地产融资35%的增长，如今是很低很低的，这是节大家一个概念，房地产投资是在5%左右，低于GDP。

　　第二个概念，房价与M1高度正相关关系，也就是说M1和房价根本上高度正相关，这是我做出来当前十分相关的一个数据，也就是说往年的状况，很多的企业的钱没有中央投，投不出去，所以全到房价上去了，只要房地产金融属性在往年是空间发扬了近一年来，国家加大了对于互联网金融的管理力度，各种管理政策不断出台，不少业内人士对于互联网金融都保持着谨慎看好的态度，但是安方丹却保持了乐观的态度，她认为，互联网金融行业在当前是“风口上的大象”，技术正是这股风的原动力。它的金融属性。

　　另外一块和汇率有关系，这一年来我们国度的外汇储藏继续下降，下降的速度十分大。2015年7月到2016年7月根本上就是折半这么一个状况，汇率下降就是人民币对美元汇率下降，后果投资上不去，房子明天卖的绝后，方才都报出来数据往年几百强卖了多少，超了多少倍，房子的十分多，钱回来的绝后多，投资绝后低，钱都哪去了？这要好好考虑一下这个事。

　　房地产的供应侧变革和目前现状，为什么钱不一定往国际的开发项目，房地产资产负债率不断上升，资产负债率从2000年到2015年从50%到上升到将近80%，资产负债率十分高。

　　然后再看房地产开发毛利率近年来有所下降，而且直线下降的十分多，我们来看2006年毛利率大约30%多，后果从2012年不断到如今降到20%。方才讲了利率低钱贵，供应侧变革跟不上，货币在下降，就构成如今这么一个状况，再怎样样去，明天加那么多杠杆都跑到哪去了，都跑到房价上去了，这真的不是一个方法。

　　我历来不大讲房地产泡沫的，但是往年我的确在说，我说假如某些城市没有房地产泡沫，那也对不起这个行业，一定是这个泡沫在往年某些城市在少量杠杆状况下，就急速上升，但凡急速上升一定会急速下降，这是关于房地产这一块。

　　回过头来讲，我这几年在养老，在做养老当中，我特别觉得养老的供应侧变革比房地产的供应侧变革还难，幸亏最近习主席开了一个会，关于支持养老产业降低门槛等等，这外面供应侧变革当中恰恰是重资产的去房地产化，土地相对不能招牌挂，相对不能摆脱原来的一大套，一定要降低本钱。

　　第二，资金这一块没有波动的资金链，老人又不能抵押存款，产业用地也不能土地抵押。

　　第三，建立和原来盖房子不一样，它有适老化的特点，这是重资产端。

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　　轻资产端在养老外面没有销售，假如是卖房子这个思绪，回收后期投资一定和前期脱节，这个是行不通的，它是效劳业，是消费，它的销售是靠口口相传的，而不是提广告，它要临时效劳、呵护终生这样一个产业。

　　如今供应侧供需错位的很凶猛，养老产业的供应侧变革应该是老者的需求就是我们的给。但是如今不是这样，我们提供了很多脱钩的需求，并不是真实的需求，真实的需求有能够脱节，比方说医疗，医疗当西医养结合，生病前期康复这一局部不能报销，结合不起来，最近在处理这个事。

　　另外异地不能处理，如今没有完全处理，关于医疗这是一个大的成绩，两大妨碍没有处理。

　　第二个旅居养老，想让他留鸟旅居，游览社不让75岁以上的旅游，我76岁就不让参与旅游团旅游。

　　养老类的金融，普遍存在存款难，收益率低，企业生活很困难，不敢随便触及。如今需求侧怎样激活老年人的存量资产。

　　最初一个要求老年人老有所为，后果让60岁退休，想为也不让他为。我们在清华大学的时分，就是让安康的为祖国任务50年，25岁开端任务要任务到75岁，后果60岁就让你退休了，怎样为祖国安康任务50年，安康也不让任务，如今养老退休政策也有很多成绩，政策应该支持延伸退休年龄，这些成绩不处理，中国迅速老龄化当前呈现的成绩会比房地产更难。

　　最近，习近平主席召开了一个第28次会议屡了一遍，我觉得真是十分好，在以后这样一个场面之下没有人会无视互联网，互联网一定有用，互联网大数据怎样出来，O2O怎样出来，由于中国老人很快要涨到3亿多，将近4亿，所以这个事情占中国总人口的将近1/3，谁的数据有它大呢，互联网怎样融入，这个没有什么疑心，一定有宏大的潜力。

　　第二个是金融创新，没有一个行业能脱离全球性金融的世界。所以怎样样融入创新众筹，b2b、B2C的，公益性基金怎样介入。

　　实践上下面是互联网，上面是金融创新，它包围起来两头中心局部就是养老产业的中心，就是中心的实体在两头，这两个圈之间我们发现用金融和互联网促进这样一些布置，就有能够在这外面。

　　比方说如今有居家社区养老，这个是政府鼎力支持的，很多政策和投资都在这个中央，这外面和我们开发的小区有宏大的关系，这外面政策支持特别多。像朝阳就是将近一千个驿站政府来支持，实践上就是社区的养老站，这是一大块居家社区。

　　机构养老还有旅居养老，也就是说旅居交融了寓居和机构养老，融入了老少的效劳，这三块我们如今都在做，就在全联房地产商会和清华校友双平台下我们做的。做了一个留鸟、旅居和社区。如今我们就收回来一个清华华友四季留鸟卡，这是第一个为老年人发的可充值的消费金融类的卡，这外面就有钱，就可以刷卡在旅居地、留鸟地消费，从往年10月26号第一个点牵头，加盟基地全国，最初走向全球，这是一个真正的卡，是一个银行卡就收回去了，收回去当前老年人十分称心的。

　　依据携程的报告实践上如今中国老年人的旅游曾经占全国旅游人数的20%，相当多的是老人，老年人曾经成为中国旅游市场重要的一级，而且原来这些老年人抠门，尤其是那次出了一件事情翻了一次船，根本上都是老年人，其完成在不是，他们人均一次旅游4000元人民币，选择四星级以上的住宿到达70%，而且子女两代游、三代游，以送爸妈旅游作为重要的孝亲礼。这个卡可以年老人给父母买，也可以父母本人买，从携程的调研包括，中国曾经进入了旅居的时代，我们就把消费金融加上互联网金融，以最低面值5000元，支持多人、屡次多地域旅游，这样资金周转快，运用者堆积的资金少，承受水平高，而且它是轻资产的运营，不用四处去建基地，这样也激活了我们这样一些存量资产和一些库存，构成一个需求性的旅居平台。

　　同时为什么可以做旅居，就是由于大数据的使用，可以使用线上线下大数据来做这件事情。比方说我们本人做学子园，我们有一个机构本人做不过就几百强，假如经过携程来做很快就几千张，假如上线经过互联网去做那就是上万，别看它是小小的一张卡，但是假如数据足够大的时分，实践上他会激起的其实就是跟阿里巴巴的领取宝和最初的钱包，剩下那一点点钱全国加起来就是一个很大的数字。

　　我们做了两年的留鸟，积聚了经历，到如今才开端正式的发卡。要求加盟的也十分多，它加盟出去当前，我们给他们带来的是什么，他们给老人带来的是效劳基地。

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　　第二个是社区养老，社区养老都有十几、二十个社区，多的几百个社区，为什么他本人不能做，我们已经房地产开发企业艰辛的做了两年，那个思绪实践上是来收买物业管理公司，以为这样可以怎样样，后果不然，我不详细剖析，如今大家都以为这个形式有成绩，如今进入了第二块。究竟是洒钱买公司，还是扎扎实实聚量，做一个算一个，真正把养老做出来，先聚量还是先聚资，我觉得在社区养老这一块一定要先聚量。那是由于这个十分大，一共是17万家的物业管理公司，远远高于开发商的量，2016出了很多政策都是支持居野生老，所以商业形式要摆脱房地产的思绪，摆脱物业管理公司那种思绪来做真正的社区养老。

　　最初我说一下机构养老，方才我说的供应侧变革当中一些成绩能不能在这儿处理，我们试了一下还是能够的。就是说做养老要引入三零，一个是土地本钱趋近于零，融资本钱趋近于零，土地本钱趋近于零，我们就用的乡村人口个人用地，他出去了当前，他这个土地本钱根本上为零，就不必抵押存款，银行也不认可，这是第一土地本钱根本归零，这是第一个。

　　第二个融资本钱怎样样运营，怎样做呢，不能抵押存款，但是有一个反向做了一次，相当于是对老年人做了一次存款，由于我向你存款就相当于押金100万你给我了，我三年当前还给你，我对客户停止存款的，而我给你100万，你20年当前还给我的，我的利息是效劳消费利息，每个月给你效劳多少，什么物业这个那个的，租金他不要你的，老人觉得可以，我把银行一百万转到你这儿换了一套房子，银行利息8%换成效劳费了，是挺值的。这外面有一个反向的存款，或许我们把它叫做众筹，关键是众筹的利息回到了效劳上，这就是一种效劳消费，消费性的金融和房地产投资因脱的金融完全不是一回事。

　　关于平台、私募股权基金、众筹基金我就不了，怎样样把绿色修建效劳放出来，由于我们清朋华友做的是高校毕业生，也就是30后、40后，如今我们针对这样一些人做，就成立一个书院，等一会儿大家可以看到有一个售书，看他们的书是什么样子，这些老年人都是清华大学的。

　　中心竞争力是经过这个项目的成功，我觉得中心竞争力就在超值效劳，能不能做出来超值效劳老人才会来，我们就提出来一个倡议积极养生，防止消极养老，不能进了养老机构越养越好，应该越老越年老逆生长，应该是身心安康。所以文明养老就成为一个主题，等一会儿我们本人清朋华友两周年，可以看出来老年人给你们秀效果，一个是书院出售书，另外会有一个清朋华友的走秀，同时我们各种各样的益工，而且大家抢着做。

　　我昨天看到一个清华的曲教师他扶着一个96岁的人送他回家，我说我去送他回家吧，他说不必你，我去吧，他说我是益工。心态十分年老，这就是我们的会所，十分有很多清华的符号在外面。最近地方2台播了对清朋华友的采访。

　　最初说一下我们的帐怎样算的，我们这栋楼是2.8万平方米，一共300套，总投资1.5亿。由于它的地价为零，单套入住是5500一平方米，事先我们算了一下一定得有众筹，就是说有反向的押金，假如大家都不交一百万，11万才干回收本钱，假如反向押金到达了50%，三年多就能回本钱，这个就替代了首付和抵押存款，而且人家一次100万，150万打给你，所以这个十分重要。IRR假如没有的话，就是12.14%，假如有的话，可以到达22%。

　　最初后果后期投资1.5亿，我们一年半就给它回收了1亿，一共1.5亿，我们一年半就回收了1亿，如今3号楼根本上没有什么房子可选，往年是两周年，两周年的时分没有房子可选，很多清华同窗都住到其他楼外面去了，有一些房子短期租，两年内全部回收后期投资，契合商业实际。

　　并不是说做养老就没路，是有路的，看你怎样做。当然这外面有一些政策的间隙，事先选这个点的时分，很多人说你选乡村个人建立用地，到时分小产权拆了怎样办，我说没有这个风险。由于习主席讲了同理同权同价，只需他管这个事，不能够给我们炸了，我坚持用乡村个人建立用地，这是一件事。

　　第二件事做反向押金会不会乱集资，我说也不会，我们这应该是属于金融创新当中的一个环节，由于关于老年人中的反向抵押存款美国是很多的，中国就没有，以房养老这个事也没有推开，但是各个养老机构都必需有一定的会员制、押金制。这个倒是处理了怎样样把金融可以经过正轨的渠道，官方渠道和正轨化。这两个事一打破，养老才干走，假如土地这个环节打破不了，不要说房地产立项下不来，就包括方才刘洪玉教授讲的去库存，实践上是和城镇化相关的。假如土地成绩处理不了，城镇化也没戏，所以这个时期一定是一个拦路虎，这件事情大家要留意这件事。

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　　最初我想说一下，在座在做的时分一定要留意土地用地，哪一些是属于政府补贴的，哪一些是属于中高的，中高的就是五千到八千的土地资金，我们这次做的退休金根本上在5000以上的，我们做养老完全是效劳业，完全是消费，不在第一驾马车，完全在第三驾马车，大家一定要留意土地融资和管理效劳的形式，才干把它做起来，希望整个年会可以成功，希望和大家进一步交流，谢谢大家！

来源：房讯网