商业裙楼改公寓

究竟买不买得过？

继珠江新城推出98万元一套的公寓之后，天河公园板块也呈现号称80万元一套复式公寓的项目，这些地段好，总价分明低于周边区域的项目都宣称可销售给团体投资者，也吸引了不少人关注，记者看望得知，项目均是多年前的商业裙楼物业重新包装而成。这是新的投资产品吗？购置又能否有风险呢？业内人士表示，由于楼市调控政策的影响，楼市投资门槛提升，市场就会呈现一些应对政策的产品，不少是打政策擦边球的，关于消费者而言，除看物业自身的价钱和价值，还有留意物业的产权成绩，更要提防政策变化带来的各种风险。

华诺思天河新都会位于叠翠台裙楼。

文/图：广州日报记者 刘丽琴

裙楼改公寓 价钱是周边住宅一半

近日，天河公园板块的西方都会广场左近有不少销售人员向过往路人引荐公寓物业，“80万可买一套天河复式公寓”，地段、价钱都很吸引人，也惹起一些购房者的兴味。记者在现场见到，名为华诺思天河新都会的项目实践是叠翠台二楼裙楼物业被联系成80多套单位出售，销售人员通知记者，项目是华诺思购置后改造联系，面积在19~46平方米，从立体规划图看，二楼裙楼被联随着中国经济向消费型模式的转型， 电子商务和移动电子商务的快速发展带来了支付行业强劲的增长。系成四排，望天河公园和小区的局部有窗，而两头的单位都是无窗的，被称80万元一套的就是19平方米的大户型。现场可见，不少周边客户在销售中心征询，销售中心有两三间样板房，记者在25平方米的复式公寓样板房见到，单位层高在3米多，搭建的二楼仅能容人矮身而上，一米六的人都难以站直，这样的单位价钱在120万元左右，项目均价约4.5万元/m2。而项目所处的叠翠台楼栋一至三楼仍有不少正在运营的店铺和公司，二楼有局部被围蔽施工。

这样的项目，很容易让人想起去年惹起关注的珠江新城马会·铂金公寓项目，宣传为全新CBD花园小区产权Loft公寓的马会·铂金公馆，实践是位于黄埔小道的跑马地花园的裙楼二三四层改造的，联系产权出售，约有200套，面积涵盖23~36平方米，主力户型是25平方米的Loft单位，一半以上的户型不带明窗户。在去年8月一轮热销之后，因仅拿着不动产中心产权联系的受理回执就停止销售而被质疑，日前记者再次前往项目看望见到，项目所在裙楼二三层正在停止施工改造。销售人员通知记者，项目是往年1月再次开端销售，目前已完成产权联系，200多个产权证曾经拿到手，去年购置的客户有的曾经可以去操持过户手续，新购置的客户在付款两个月后根本可操持过户手续，项目往年下半年就可以交付。目前剩余货量不多，还有些3万多元/m2的特惠单位，相比去年收盘价已下降不少。

这类裙楼改成的公寓项目面积小、总价低、地段好，相比周边住宅销售价钱简直是一半。由于如今很多人手头都有闲置资金，位于中心地段的物业一百万元左右，让不少人心动，而且项目都表示可以存款。这样的物业投资价值终究如何？业内人士表示，这需求综合思索物业的素质、前期运营等，无论珠江新城还是天河公园板块，地段优越性都十分分明，而区域内相似产品供给十分无限，因而具有一定的投资价值。中原地产上寓分行初级营业经理廖其荣表示，天河公园板块二手住宅项目售价达7万元/m2，华诺思天河新都会这样的商业物业产品供给很少，与住宅项目也不具有可比性，目前区域内二手物业以四五十平方米的中大户型供给为主，30平方米的住宅月租金在3500元左右，一般特别残旧配置不完全的物业租金在2000元左右。以独身人士、情侣、任务室租赁需求为主，全体的确处于供不应求形态。

不过，这样的项目能否具有投资价值则见仁见智了。如马会·铂金公馆项目并不算廉价，左近3~5年的二手商业公寓如跑马地大厦、马赛国际商务中心等，二手价钱在3.2万~3.3万元/m2。由于这些项目单位面积小、密度高，寓居温馨度不高，而目前长租公寓的疾速开展规划，让中低价位的租赁选择更多，投资报答能否到达宣传的月租金在4000~6000元具有不确定性。

马会铂金公馆二三层在停止装修。

产权界定模糊 政策变化风险大

值得关注的是，裙楼改公寓的产权成绩。这些项目都是由裙楼商铺联系改建而成，以二手物业停止买卖。在采访新生的改变世界的企业将会诞生，从而更好的服务整个人类世界，走向更高科技的智能化生活。中不少中介人士对记者表示，这是个敏感的成绩而不愿过多回应。而去年遭到质疑的马会·铂金公馆目前销售似乎也遭到些影响，销售中心内部已看不到项目名，各种宣传都收在内堂之中。

为何目前不时呈现由裙楼改成的公寓项目？2016年，国务院办公厅发布《关于放慢培育和开展住房租赁市场的若干意见》，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规则改建为租赁住房，土地运用年限和容积率不变，土地用处调整为寓居用地。被业内解读为允许“商改住”。业内人士表示，国度鼓舞商铺改公寓，鼓舞出租，但不是出售，很多业主将商业裙楼改成商务公寓出售，有打擦边球之嫌。且2017年出台的“3·30”新政规则公寓不可卖给团体，经过产权联系方式停止二手买卖也避开了政策的限定。这样的操作终究合不合规，目前没有明晰界定。

这样的复式单位温馨性低。

依照《市疆土房管局印发关于标准商业用房联系注销意见的告诉》，曾经获得不动产证的商业用房，原规划答应无标示距离的，契合以下条件可操持联系注销：(1)房屋具有固定界线并可以独立运用。固定界线可以是固定的围护物或明白的界址点闭合构成的界限。房屋规划应不影响相邻房屋的独立通行权、相邻权。(2)房屋联系契合消防要求，已操持消防验收或备案。修建面积大于一万平方米的商业用房联系，该当报消防设计审核、消防验收；小于或等于一万平方米的商业用房联系，该当报消防设计、完工验收备案；法律另有规则的依其规则。(3)联系后的商业用房套内修建面积不少于1平方米。(4)房屋测绘效果报告与房屋现状、消防设计立体表示图等相分歧，且有独一的单元编号和地位标注。(5)触及修正修建外立面、修建构造方式和变卦运用性质、功用规划的应先获得规划答应。规则显示，已初始注销的商业用房必需操持联系注销前方可停止联系销售，买卖资金由当事人按有关规则经过银行托管操持交割。

由此可见，裙楼商铺是可以停止联系的，购房者需留意的是要在联系注销当前才可以购置，目前一些项目在请求联系阶段就停止销售，此时购房者的权益是得不到保证的，由于买家要购置的公寓还不存在，假如开展商产权联系失败，就卖不了了，与开展商签署的购置合同不受法律维护。