很多人和我聊天，都会问一个成绩，说我们这个商业究竟好不好做，说假话答复多了就有点恶心，我最常用的一种答复方式就是：有一句话说，任何一件事情都没想象中复杂。但是我愈加认同他的下半句，异样也没想象中那么难。

　　在易居沃顿商业组学习的时分，听到这三个故事，和大家分享，也许你可以看到一些端倪。

　　1

　　有一家服装设计公司，需求5000平米的办公场地，在长宁找了很久，还是没有找到适宜的中央。

　　你要晓得，关于这样的设计类公司，他们需求好的地位好的地段好的气氛的同时，也需求比拟高的性价比。

　　用如今的话来说就是钱少东西好，这样的要求用上海话来说就是作。

　　不过刚好他们也是一个耐得住作的团队，不晓得怎样回事，他新生的改变世界的企业将会诞生，从而更好的服务整个人类世界，走向更高科技的智能化生活。们找到了一个国企要搬到郊区去了，番禺路上有一个老厂房闲置上去，假如有需求可以租上去。

　　给的租金不贵，只需3块钱，大约一万多平米，就是房子太破了。

　　既然学设计了，想想要不要把这中央改造一下，本人用5000平米，剩下的要么就租掉把。

　　一边改一边租，团队把他们关于服装设计的理念开端在项目上做尝试，一万多方的中央经过各种改造开端出现不一样的相貌。

　　而这个时分，运气仿佛也跟上了他，随着国度鼎力推行关闭式社区的理念，这个小商业不测的可以添加一个出入口，成为贯串两条主干道的支路。

　　项目忽然有了少量的人流，异样也有了少量的需求。不少小众商业开端陆续找过去，比方陈奕迅刚刚光临过的桃园眷村，也有莫文蔚本人开的中餐厅，更有听说上海最好吃的面包店。

　　到最初，本人留着预备自用的5000平米也租掉了，由于生意真实太好了。后来这个中央被成为，长宁区城市相貌改善的示范单位，一条不长的街开端有人过去观赏拍照游览。

　　这个中央叫幸福里，来自一个毫无地产经历的服装设计公司。

　　我问他们为什么会把这一条商业街运营的这么好，他们说了一句话：事先哪想着运营商业啊，就想反正曾经租上去了，就把气氛改的好一点可以本人用，没想到市场还挺喜欢的。

　　假如，一开端的时分就想着如何投资报答高点、如何更好的回收本钱以及更好的变现，也许幸福里基本就不会存在。

　　2

　　淮海中路有一个项目，90年终取得开发权，规划想象成为浦西第一高楼，总共250多米高度。

　　大楼地下设3层商铺，地上4层规划为酒店大堂和和大批配套商业，5层以上到9层为停车，高塔为酒店、写字楼。

　　这个规划很港式，商业面积集中于地下，地上仅有隶属于酒店的少许商业，而停车置于裙房上部。

　　假如酒店建成，倒应该是淮海路东西中间，可以风景15年，绝无仅有的五星级酒店。

　　惋惜到了“97”，规划设计开端付诸落实施行，开展商遇到一些周转成绩。时期不得不放缓停顿，以集中资金完成武汉等其他项目。待新世界大楼落成，浦西最高楼已是今天广场。

　　并且即便在建立阶段，项目定位仍不时在办公、酒店、公寓，取一、取二、取三之间纠结、摇晃不定。

　　最终大楼落成，才成为地上4层及地下3层商业，塔楼全部办公的功用。

　　幸而最后由加拿大公司承包的设计方案，大楼采用的是钢构造，并且是内中心筒战略，边建边改，才有所余地。即便这样，常常锯梁加柱，减电梯加扶梯，也搞到驻场构造工程师肉体忧郁。

　　由于底胚还是酒店的空间和动线设计，工期拉长后商业筹划又滞后于时势，停业后商业运营一直不甚理想，地下三层一度封闭歇业。两头几次调整，也未见起色。

　　直到公司老板长子的呈现，80年出生、哈佛毕业、酷爱艺术。执掌企业执行副主席，九龙一地标商业体的理念被落地到上海，才有大家看到的现象。

　　这个项目名字叫K11，淮海路上艺术青年朝圣之地，而这位少帅的名字叫郑志刚，郑公子的资讯网上屈指可数，眼界涵养、风姿作为，不是边疆某些首富子弟可望项背。

　　一个强势少帅，由于对艺术的酷爱，简直一己之力把一个商业给彻底激活。

　　假如，没有这么铁腕的决策指导，纠结或彷徨与各种市场调研，那么K11沦落为一个“地段不错但其他记不住的商业项目”，会是大约率事情。

　　3

　　上海内滩左近，已经的租界地段，现在洋鬼子为了最大水平的发明价值，在同一个区域一边规划了高端的洋房给老外住，另外一边做了低矮的小房子低价租给中国人。所以在紧邻着的中央往往有好房子破房子集中扎堆的状况。

　　而如今上海推行旧改的当下，这些中央就成为了推进的难题：老洋房成为历史维护修建不能改动，而低矮破房子可以拆掉重新建。由于要维护的和要拆的交叉在一同，所以不少开发商觉得开发进度太慢不情愿跟进。

　　十年前就有这么一块地，十万方，差不多拆五万维护五万，在这样的前提下仍然需求给政府交纳15亿的土地出让金。

　　虽然土位置于城市中心地位，但十年前的15亿简直是天价，并且要求拆五万修建维护五万修建。

　　但是还是有一家房企出来做了，然后就是漫长的开发周期和改造周期，陆陆续续为这个项目投入了差不多60亿的本钱。

　　十年的周期，投入最大的洋房商业局部的改造，改一点对外租一点，项目渐渐开端繁华起来商业气氛也开端起来了，不少品牌哪怕贴钱也想要来这里开店，就是由于这里是城市最中心的地段，关于企业品牌也需求这样的旗舰店的抽象呈现。

　　而其实外部人也晓得，支撑本人可以坚持做这个项目的动力是，政府在这十万方的项目里预留了2万方的住宅面积，而这个地段的住宅，最少可以卖到20万以上的单价，也就是说，住宅这一块最少可以回笼40亿的资金。

　　加上商业运营的局部，听说项目如今全体曾经盈亏均衡，前面持续运营下去就是盈利的局部。

　　不少人会慨叹这终于算是否极泰来，但是和担任人聊天的时分，他淡淡的说了句：十年前的15亿，假如我拿到住宅里滚动，到如今最少可以变成200亿。而我做了这个商业，到目前为止也是刚刚盈亏均衡，假如真的为了赚钱，这不是一个明智的选择。

　　那你们这么做为的是什么呢?

　　住宅卖了就没了，商业运营着不断在我手上，这会是一个作品不断传承下去。这个项目名字叫外滩源，如今曾经成为上海最经典的一张城市名片对外出现。

　　假如，事先开发的时分由于受各种经济引诱，迷恋上了钱滚钱的快感，对金钱的迷恋超越对情怀的追求，也许现在基本就不会拿这块地以及做这个项目。

　　这三个故事，卢俊絮罗唆叨说了那么久，各位看明白我的意思了么?

　　关于商业来说，很多冤家都和我说很难做，做不出来或许代价太大，其实我真心想和各位老板们说：真的是商业太难做，还是你的决计不够大?

　　做商业地产，你能忍耐三年工夫寂寞战争淡，承受这一千多天的默默跟耘培育人气么?

　　做商业地产，你本人对商业有追求，希望给某一些人群提供更美妙生活的诉求么?

　　做商业地产，投入的钱你预备好这几年不求报答我就放着渐渐孵化，等候商业成功一天么?

　　做商业地产，你招募的商业团队，不管才能如何，你有决心让他们为你操盘3年不求业绩只做运营么?

　　做商业地产，你要给本人下的决计是什么?

　　短工夫内没有指点江山一夜暴富的快感

　　短工夫内没有饭桌上的各种谈资以及吹嘘的底气

　　短工夫内少量受阻、受挫以及不被了解的进程

　　没有这样的决议，不要随便做商业地产。

　　没有这样的决议，也不要随意慨叹商业地产为什么这么难做。

　　但是哪怕没有这样的决议，也别随便否认他人这样的决议，毕竟他们在走一条不一样的路途。

　　用一句很俗套的话作为开头：商业地产，多多少少要点情怀。而这玩意恰巧是地产这行最稀缺的。