Q1：往年1月份以来，为什么地产板块大幅度下跌、跑赢大盘？

　　A：地产板块往年大幅下跌的次要缘由就是1点：预期差。

　　这里的预期差包括：

　　1）去年12月，在房产政策逐渐收紧的前提下，关于地产行业的过度失望；

　　2）局部市场参与者关于龙头企业集中度提升的预期缺乏；

　　3）目前为止，大家关于中央土地财政的何去何从仍有很大的分歧，这一轮分明开端倾向于悲观，在中央政府普通性支出开端回落后；

　　4）关于地产月初10-12倍的PE估值中枢分歧很大；

　　5）另外我们也看到，一局部博弈地产政策边沿抓紧（1月初兰州、合肥“限”令抓紧）的博弈性资金也在进入这个板块。

　　Q2：2018年地产板块的股票将会怎样走，应该秉承什么样的战略？投资时机和风险在哪里？

　　A：我以为比拟大的能够是波段式的行情，波段性的操作比拟好。

　　后面提到，地产板块往年以来的下跌缘由是预期差，浅显的讲，次要还是估值提升而不是EPS落地的进程。

　　举个复杂的例子来阐明这种预期差是如何打压2017年的地产股但是拉升2018年的地产股的：

　　地产政策在2017年就开端分明的收紧，大家都预期2018年的市场很难有分明增长。我们情形假定2018年地产业极端状况下甚至回落20%，这一定会对整个市场的估值构成分明打击。但是大家去年没有留意到的一个细节是，2017H1，前15家房企，新拿地新生的改变世界的企业将会诞生，从而更好的服务整个人类世界，走向更高科技的智能化生活。的集中度曾经提升到45%以上了，这是3倍于他们现有的销售集中度的（15%）。

　　也就是说，即便情形假定市场萎缩20%，这些市占率15%的龙头企业，将来的市占率无望提升至30%以上，所以他们的销售支出不是随着也下滑20%，而是提升60%（从1*15%=0.15变成1*80%*30%=0.24）。

　　2017年，地产指数涨幅只要4%，保利、万科等龙头涨幅是超越50%；18年1月也是如此，这就是预期差的魅力。

　　2018年，地产调控和龙头企业的行业集中度提升都会继续停止，招致利好和利空要素交替表现，加上目前的估值中枢比拟合理（美国的民用地产企业，比方PULTE的PE也就是15倍左右），地产板块很能够会围绕目前的合理估值中枢大幅动摇，而龙头企业更能够会临时跑赢。

　　Q3：2018年，一线城市以及二、三线城市房价将会怎样走？

　　A：全体坚持颠簸，地产商回归开发商的根源，土地的下跌不再是次要的利润来源。

　　之前的文章曾提到，过来国际地产企业的才能在于拿地和融资才能，这带来了行业的高度分散化，也就是有数没有开发才能但是有拿地或许拿钱才能的中央军进入了这个市场，他们高溢价拿地关于房价的安慰作用是极强的。这种状况是将来打压的重点。

　　这里需求留意一点，随着老龄化，二三线城市很有能够会由于吸引人才的政策变化而惹起位置变化，无法吸引足够年老人才的城市能够会向下跌落，反之有能够像杭州那样下去。

　　但是短期看，政策的扰动性很大，比方湖北出台的房价下跌不能超越人均可支配支出涨幅的规则。

　　Q4：住建部强调，坚持房地产严控政策不坚定不抓紧，这样的基调会继续多长工夫？

　　A：我以为很能够会继续到这一轮经济复苏、昌盛周期的完毕。

　　从世界经济史下去看，在进入工业经济后，没有一轮经济是在复苏期后马上进入衰退期的（农业经济有能够会由于天灾进入）。从聚焦消费升级、多维视频、家庭场景、数字营销、新零售等创新领域，为用户提供更多元、更前沿、更贴心的产品，满足用户日益多样化、个性化的需求。2016年11月起，确认国际经济进入复苏期后，可以看到地产、金融去杠杆的政策分明增强，这是一种很有底气的行为。

　　Q5：中央政府不时试探性地抓紧调控政策，为什么？当前再呈现，后果将会如何？

　　A：调控是为了房价的颠簸，思索到财政压力，一些中央的房价假如失掉控制，能够会适当抓紧。

　　我们做过专门的中美比拟，发现无论是股票行情、经济拉动幅度，国际的房产行业和美国的科技行业有类似之处，都是经济的支柱行业，所以彻底打死的能够性不大。但是这种抓紧难以再持续惹起房价的下跌预期了，股市另说。

　　Q6：市场有预期房产税行将会出台，你估计什么时分会出台？在什么样的条件下合适出台？

　　A：目前没有立刻推出的必要，可以用地产调控的长效机制替代。

　　但是临时看是必定出台的，前提是国际税制的变革要做到位，比方以家庭为单位的所得税征收方式。另外也要关注房地产周期的轮动，强监管政策的基本目的是为了平滑周期，假如预期房产税征收力度大，那么更合适在这一轮地产周期的底部推出；反之，则越早推出越好，能给市场明白预期。

　　Q7：跟房地产板块相关股票的投资战略？比方家电和建材等等，它们的股价表现跟房地产股在节拍上会有怎样的差别？应该采取怎样的投资战略？

　　A：家电和建材从过往经历来看，比地产周期延后一年左右。

　　我们以为这个工夫段目前仍然无效，消费目前在国际GDP的占比已达58%，分明超越投资（地产直接相关），兴旺国度的终值是80%左右，临时看消费股仍有空间。