上海拧紧预售证“阀门” 开发商怠于领证或“捂盘惜售”

　　验资挑客 多房企患收盘“拖延症”

　　刘颂辉，杨玲玲

　　往年以来，沪上商品房预售答应证审批“阀门”越拧越紧，房企的定价请求遭到多方限制。

　　上海市住建委官网数据显示，前3个月均匀每月有11个项目拿到预售证，其中2月份只要3个楼盘取得预售证。4月至6月预售证审批量辨别为20个、18个和29个。7月截止到26日，有17个楼盘取得预售证。

　　连日来，《中国运营报》记者走访沪上浦东星河湾、保利熙悦、九龙仓静安壹号等多个楼盘发现，局部房企积极请求预售答应证，另有局部房企销售低调，看房需求验资排号，抱有惜售心情，关于下半年预售答应证请求方案，也显得绝对保守。走访中，楼盘销售人员泄漏，近期上海市中心城区单价10万元以上的商品住宅，预售证根本没有希望经过，单价5万元以上的项目也在排队等候预售证。

　　以上海浦东星河湾为例，上半年的月均销售量简直维持在个位数。对此，星河湾上海公司相关担任人回复《中国运营报》记者表示，目前依照正常顺序销售旧有房源，下半年尚没有拿证方案。

　　针对近日呈现的倒卖房号、捆绑车位以及团购装修费等楼市乱象，上海市住建委相继发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关成绩的施行意见》（以下简称《意见》）和《关于增强商品住房及其隶属地下车库（位）等设备销售监管的告诉》（以下简称《告诉》），肃清整理市场。不过，记者采访中理解到，房产中介倒卖房号的状况仍然存在。

　　挑客验资 推延拿证

　　日前，在上海龙湖天璞项目售楼处，销售人员引见，项目收盘的手续完全，正在排队等预售证。

　　龙湖天璞项目去年宣称收盘，定价估计8万元/平方米，往年预售审批忽然趋向严厉，请求不断未予获批。

　　地下材料显示，2015年12月，龙湖地产以46.5亿元夺得上海嘉定区江桥镇北社区地块，溢价108.34%，楼板价27084元/平方米，以“高端盘”的规范打造龙湖天璞项目。

　　另外依据第一财经网报道，往年龙湖上海一共有8个项目有销售方案，目的销售额100亿元，仅龙湖天璞一个项目，销售目的就占80亿元。上海中原地产市场剖析师卢文曦以为：“不时推延收盘会对房企的业绩形成压力，由于集团在等项目的回笼资金，下半年一定收盘，无非看承受哪种价钱。假如扛过来，能够在6万元左右经过；假如扛不过来，为了回款很有能够降价补量。”

　　记者在采访中理解到，有项目在认本着网络面前人人平等的原则，提倡所有人共同协作，编写一部完整而完善的百科全书，让知识在一定的技术规则和文化脉络下得以不断组合和拓展。 购时期提出要验资。“我们项目行将收盘，认购时期需求提供一份200万元的资产证明，不管股票、理财或许活期存款。”

　　记者多方走访后，“一证难求”的说法也失掉了印证。在上海宝山区保利熙悦的售楼处，外部人士引见，地块在2015年获得，楼板价是2.23万元/平方米，以后预期均价5.1万元/平方米，详细价钱要8月中旬收盘才晓得。“往年很多项目卖不动，定价高的楼盘都在排队拿证。目前只能卖低价，否则就不卖房不断等。”该人士泄漏。据保利熙悦售楼处销售人员引见称，买房要停止200万元左右的验资。

　　卢文曦表示，开发企业入市的房源，简直都要承受相关部门的指点价钱，假如房价过高则须依据拿地和修建本钱阐明缘由，假如单方差别过大，很有能够审批不过。

　　异样在等候预售证的九龙仓静安壹号项目，销售人员表示，房源将分期推出，最先推出的均价或在13万~14万元/平方米，最初推出的估计会到达15万元/平方米。遭到“限价令”的影响，详细要等9月份拿到预售证才晓得。记者同时留意到，购房者需求经过预定才干进入看房。

　　怠于领证 或涉“捂盘”惜售

　　记者理解到，目前上海预售商品住宅的价钱审批须经两道手续，区政府相关部门审批经过后，还须上报市级主管单位把关。在局部楼盘“忍痛”拿证售房的同时，局部楼盘并不焦急请求，依托后期获批的房源低调销售，或有“捂盘”嫌疑。

　　“有些楼盘会顶着降价的压力出售，公司尚有资金保证，不焦急拿预售证，等部门审批到如今，预期价钱不断在降，假如不行就等下个月，必需卖出‘质量’来。”某项目销售人员表示。

　　本报此前报道，星河湾集团上海项目在去年获得预售答应证后分批次收盘加推，或涉嫌捂盘惜售。近日，《中国运营报》记者再次离开上海市浦东新区锦绣路浦东星河湾项目售楼处，大厅内并无其他看房者，项目沙盘灯光处于封闭形态。

#p#分页标题#e#

　　销售人员引见，上周末刚推出60余套109平方米和118平方米的房源，单价最高为9.95万元/平方米，均需求全款领取。“这批房子都在32号楼，只是剩余房源不多，目前仅剩一套118平方米的房子，而且外部锁着，若是需求得向指导打请求报告。”记者提出看样板房的恳求，该销售人员表示要请求之后才可观看。

　　上海市网上房地产数据显示，截止到7月27日，浦东星河湾在2015年7月18日获得的预售答应证中，32号楼共有63套房源，目前已签约22套，大局部处于可售形态。

　　易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析道，目前局部高端楼盘的销售在打心思战，即上海市场的产品不追求去库存效应，很多房企则不情愿走现金流的形式，而是坚持更高的利润。“所以从这个角度看，会带来很多新的营销形式，即要么推延收盘，要么推脱无房可卖，有房的项目还要托关系才可以购置。”

　　记者调查走访理解到，请求价钱过高则无法获得预售答应证，卖得太低则达不到销售预期，不急于回款的开发商干脆选择张望，张望市场行情暂不领证，楼盘也暂时闭门谢客。

　　在银亿公园壹号的销售中心，记者还未走进售楼大厅，就被保安拦下，在引见人的协助下才得以进入。项目销售人员引见，由于银亿公园壹号在“限价令”之前拿到预售证，因而看房的人较多，而且所剩房源曾经缺乏10套，集中在16~20层，每平方米均价在12万~13万元之间。不过，记者查询发现，丽晶博园（银亿公园壹号备案名）于2016年12月30日拿到预售答应证，累计住宅合同均价102324元/平方米共有住宅65套，目前仍有34套可售住宅房源，自拿证以来，其每月的销售量均维持在个位数。

　　严跃进表示，局部项目在产品销售方面存在一些新成绩。近期需警觉局部房企打游击的做法，即楼盘的真实销售状况和网上的数据并不分歧，进而误导了购房者。

　　监管“紧箍”收紧 迎风违规仍在

　　预售证审批从严的背景下，上海中原地产数据显示，上半年上海楼市新增商品住宅供给仅239.6万平方米，同比下滑了44%。二手房则直接“腰斩”，上半年仅成交2.67万套，同比大跌52.16%。

　　7月18日，上海市住建委发布《意见》。《意见》规则，开发商要在新房收盘至多10日前向公证机构请求摇号排序公证，在积聚客户时，不得设置有利于外部、关系户等购房的入围条件，本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。

　　同时，《告诉》提出，除房屋和车库（位）等隶属设备价款外，房地产开发对于互联网金融P2P企业来说，支付市场完善的标准和管理系统将彻底改变互联网金融行业的格局，不仅给从业者提供了的巨大的发展机遇，也带来了全新的挑战。企业和其他单位、团体不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或许附加条件等限定方式，使购房人承受商品或许效劳价钱。

　　虽然监管部门三令五申，市场中的破绽仍然存在。日前，本报记者在一名中介人员的率领下走访九龙仓静安壹号。据其引见，浦东星河湾项目的大户型尚未获得预售证，但已被外部预订。“也是想多卖点钱，所以晚一些再拿（预售证），详细什么时分卖待定。”该中介人员称。

　　此外，记者此前以购房者身份看望大名城位于上海的紫金九号，发现项目存在68万元的装修款，且由企业一致平装交付，购房者没有选择余地。近日，本报记者跟进采访理解到，大名城紫金九号仍有房源在售。销售人员表示：“实践备案是毛胚房，但我们作平装交付，签合同时有两份合同，一份是购房合同，一份是装修合同。无论房型、面积，每一套的装修总价均是68万元。”

　　针对房屋预售证和楼盘捂盘惜售成绩，本报记者致电致函上海市住建委，截至发稿前未获回应。

　　市场察看人士剖析以为，以后房地产市场的价钱管控，有助于波动预售次序，也可以鞭笞房企积极降价，以降低购房者的购房本钱。而开发商捂盘惜售，则有形中再次充任了房价下跌的推手。“从预售证管控的角度来看，该一轮审批节拍估计会继续到往年年底。”