房贷业务成“鸡肋” 利率上下决议 银行放款速度

　　夏心愉

　　“要么贵，要么等。”

　　当第一财经记者问及房贷利率政策的调整状况时，某股份制银行上海分行批发业务部门人士泄漏，在该行外部，房贷放款的先后顺序已开端依照存款利率的上下排序，而非“先来后到”。

　　换句话说，只要承受利率上浮幅度更高的存款人才干较快取得存款，未上浮者则能够面临长达数月的等候。

　　银行收紧房贷的举措曾经在一线城市逐步铺开，北京、广州的多家中小银行近期也曾经上调了首套房存款的最低利率。以后，一些银行的首套房存款利率较基准利率曾经上浮至1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。

　　一切早有征兆。去年底召开的地方经济任务会议就指出，要在微观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严厉限制信贷流向投资投机性购房。央行行长周小川在往年全国两会上谈及房贷时也表示要“适当均衡”。

　　更为市场化的缘由则是，在以后活动性趋紧、资金利率走高的背景下，不上浮房贷利率，“几乎在做义务休息。”某股份制银行上海分行个贷部门管理层向第一财经记者表示。

　　一般基层行房贷业务停滞

　　房地产类信贷管控从严、市场活动性吃紧、银行控制表内规模增速应对MPA(微观谨慎评价体系)考核……多重“紧箍咒”之下，房贷额度变得有些稀缺了。

　　第一财经记者日前从多家银行上海分行相关业务管理层人士处求证得悉，上海已有两家股份制银即将首套房按揭存款执行利率提至基准利率的1.1倍。

　　其中一家银行外部规则，对一般高净值优质客户低于此规范的定价审批，将逐笔报总行团体金融部审批。

　　另一家股份制银行还被传已将首套房贷利率上浮至基准利率的1.2倍。第一财经记者采访该银行两家上海支行后发现，这两家基层行的新增房贷业务已根本停滞。

　　除了上海，多个一线城市均现类似业务调整，北京、广州等地多家中小银行近期也曾经上调了房贷最低利率。屡次调整后，一些银行的存款利率已从去年末“基准利率8.5折”蜕变为上浮至1.1倍，而二套房的存款利率更是上浮至1.2倍。

　　在多家银行的方案财务逻辑里，房贷业务的“算盘”正在被重打。这在外界看来的复杂业务，在银行外部管理里却有三套逻辑房贷作为房地产类存款，讲求风控逻辑；房贷作为批发存款，讲求资金定价逻辑；房贷作为中临时存款，讲求活动性管理逻辑。

　　银行的“算盘”是：信誉风险、政策风险和活动性风险管理的弦一同被拧紧，资金定价就易上翘。

　　依据央行发布的《2016年四季度金融机构存款投向统计报告》，去年末，团体购房存款余额19.14万亿元，同比增长35%，全年添加近5万亿元。

　　不过，从央行发布的数据也可以发现，住户部门中临时存款占新增人民币存款的比例正逐步降低，从去年中最高的超100%降至以后的40%左右。

　　

　　在去年“资产荒”、好存款企业难找、批发业务里小微存款不良率攀升的背景下，团体房贷一度被银行当作战略性投靠，所谓“经济下行周期靠批发，批发靠房贷”。但是切换到了往年，房贷已成规模管控众矢之的。

　　调构造控风险

　　房贷利率政策的变化与微观政策的调整关系亲密。

　　在银行信贷“调构造”的小气向里，团体住房按揭存款属于“房地产类存款”，银行对此有一套风控逻辑。某股份制银行批发总部管理层人士通知第一财经记者，在一切的“调构造”考量里，楼市微观调控意向是他们“最重要的指挥棒”。

　　早在去年底，地方经济任务会议就提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合互联网思维，就是在(移动)互联网+、大数据、云计算等科技不断发展的背景下，对市场、用户、产品、企业价值链乃至对整个商业生态进行重新审视的思考方式。运用金融、土地、财税、投资、立法等手腕，放慢研讨树立契合国情、顺应市场规律的根底性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又避免呈现大起大落；要在微观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严厉限制信贷流向投资投机性购房。

　　

　　周小川在往年全国两会上也表示，去年局部热点城市房价疾速下跌，带动房地产存款猛增，估计往年住房存款还会以绝对较快的速度开展，但的确要适当均衡，随着政策调整估量会适当加快。

　　“管住货币”落到详细的额度管控上，不少银行分行人士感遭到了外地监管对辖内各行房贷规模的注重，甚至细致到每个月的增量和余额。“我们每个月都要压额度的。”上述银行个贷部门的管理层表示。

　　除了政策要素，各家银行也有对房地产类存款的风险把控。从数据来看，上市银行团体房贷不良率在0.3%左右，远低于全行业1.74%的不良率。但银行依然讲求信贷构造的合理，投向不能过度集中。在去年全行业对房地产类存款加大投放力度之后，信贷构造优化成了各家银行面临的义务。

　　“活动性管理”则是高悬的另一根“指挥棒”。一方面，不少银行批发存款中临时资产的盘子已趋于饱和。更构成压力的是，以后市场资金趋紧，半年末MPA考核又大限将近。全体来看，银行已采取从严的活动性管控措施。

　　重回“鸡肋”

　　在政策导向及风控、活动性管理之后，银行最终的算盘还是要打在定价逻辑上的。

　　上述个贷部门管理层人士通知记者，银行实践放贷本钱为5%左右。而目前中临时存款的基准利率仅为4.9%。

　　进一步从银行外部计价来看，去年终，第一财经记者从某上市银行总行批发条线担任人处得悉，该行对房贷采用“薄利多销”战略，调低了风险内评法里的房贷计提，并在FTP计算中给房贷以优惠计价。以该行的政策计算，各分行房贷利率不低于“8.3折”即能保本，因而各基层行有动力做大房贷业务。往年以来，多家银行相似的外部优惠政策均已取消，局部银行还数次调高了FTP(外部资金转移定价)计价，房贷业务对基层行而言重回“鸡肋”。

　　毕竟，继管控活动性风险及信誉风险之后，“稳住息差”已成全银行业的又一大要务。一些房贷额度曾经所剩无几的分行，就会上浮利率，量少自然价高。

　　关于一般额度尚宽松的银行而言，房贷定价也有一定水平的调整。

　　自称房贷利率仍是“良知价”的某银行外部人士向第一财经记者表示，该行首套房贷利率最低仍有9.5折的优惠，但总体房贷利率必需调理到基准上浮，因而该分行的战略为“放一笔9.5折，必需配一笔1.1倍”，且“放贷先后按利率上下排序”。

　　除“价高者先得”外，上述银行外部人士还向记者泄漏了另两条获贷捷径：一是该行的“高净值客户”，可以更快取得存款；二是关于一手房按揭存款，若开发房企也是同一家银行的对公存款客户，则房贷发放也能够“插队”。