惠天热电：沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告书 公告日期 2013-01-10 沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳
    储运集团无限公司股权置换项目
    资产评价报告书
       中科华评报字(2012)107 号
    北京中科华资产评价无限责任公司
            2012年12月19日
            沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告
                                       目         录
    注册资产评价师声明 ................................................ 2
    资产评价报告书摘要 ................................................ 3
    资产评价报告书注释 ................................................ 5
         一、     绪言 .................................................... 5
         二、     委托方、被评价单位和业务商定书商定的其他评价报告运用者 .. 5
         三、     评价目的 ............................................... 10
         四、     评价对象和评价范围 ..................................... 10
         五、     价值类型及其定义 ....................................... 13
         六、     评价基准日 ............................................. 14
         七、     评价根据 ............................................... 14
              (一) 经济行为根据 ......................................... 14
              (二) 次要法律法规 ......................................... 14
              (三) 原则根据 ............................................. 15
              (四) 权属根据 ............................................. 15
              (五) 取价根据 ............................................. 16
              (六) 其他参考根据 ......................................... 17
         八、     评价办法 ............................................... 18
         九、     评价顺序施行进程和状况 ................................. 19
         十、     评价假定 ............................................... 28
         十一、 评价结论 .............................................. 28
         十二、 特别事项阐明 .......................................... 29
         十三、 评价报告运用限制 ...................................... 34
         十四、 评价报告日 ............................................ 34
         十五、 附        件 ............................................... 35
    资产评价明细表
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                   地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告
                               注册资产评价师声明
    一、我们在执行本资产评价业务中,遵照相关法律法规和资产评价原则,遵守独立、客观和公正的准绳依据我们在执业进程中搜集的材料,评价报告陈说的内容是客观的,并对评价结论合感性承当相应的法律责任。
    二、评价对象触及的资产、负债清单由委托方、被评价单位申报并经其签章确认所提供材料的真实性、合法性、完好性,恰当运用评价报告是委托方和相关当事方的责任。
    三、我们与评价报告中的评价对象没有现存或许预期的利益关系与相关当事方没有现存或许预期的利益关系,对相关当事方不存在成见。
    四、我们已对评价报告中的评价对象及其所触及资产停止现场调查我们已对评价对象及其所触及资产的法律权属情况给予必要的关注,对评价对象及其所触及资产的法律权属材料停止了查验,并对曾经发现的成绩停止了照实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评价报告的要求。
    五、我们出具的评价报告中的剖析、判别和结论受评价报告中假定和限定条件的限制,评价报告运用者该当充沛思索评价报告中载明的假定、限定条件、特别事项阐明及其对评价结论的影响。
    六、注册资产评价师对评价对象的法律权属情况给予了必要的关注,但不对评价对象的法律权属做任何方式的保证。
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告
                 沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳
                     储运集团无限公司股权置换项目
                           资产评价报告书摘要
                                                           中科华评报字(2012)107 号沈阳城市公用集团无限公司:
    辽宁中科华资产评价无限责任公司承受贵单位委托,依据国度有关法律、法规和资产评价原则,遵照客观、独立、公正的评价准绳,采用资产根底法,依照必要的评价顺序,对沈阳城市公用集团无限公司拟股权置换的经济行为所触及的沈阳储运集团无限公司股东全部权益在 2012 年 8 月 31 日的市场价值停止了评价。
    本次评价目的:评定预算沈阳储运集团无限公司股东全部权益价值,为沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换的经济行为提供价值参考。
    评价对象为沈阳储运集团无限公司股东全部权益价值评价范围为沈阳储运集团无限公司截止评价基准日经审计后的全部资产及相关负债。
    评价价值类型为市场价值评价基准日为 2012 年 8 月 31 日。
    评价师实行了必要的评价顺序,以企业继续运营和地下市场假定等为前提,采用资产根底法停止评定预算。
    经资产根底法评价,沈阳储运集团无限公司股东全部权益价值的评价后果为:总资产账面值为 53,374.20 万元,评价值为 84,644.96 万元,增减值为 31,270.76 万元,增值率为 58.59%。总负债账面值为 4,528.29 万元,评价值为 16,345.26 万元,增减值为11,816.97 万元,增值率 260.96%。净资产账面值为 48,845.91 万元,评价值为 68,299.70万元,增减值为 19,453.79 万元,增值率 39.83%。
    净资产评价值大写:人民币陆亿捌仟贰佰玖拾玖万陆仟玖佰柒拾陆元伍角伍分
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告
    (￥682,996,976.55 元)。
                                 资产评价后果汇总表
                                评价基准日:2012 年 8 月 31 日
    被评价单位:沈阳储运集团无限公司                                                     单位:人民币万元
                                       账面价值       评价价值        增减值             增值率%
        项              目
                                           A              B           C=B-A            D=C/A×100%
    活动资产                       1          6,621.22       6,640.44          19.22               0.29
    非活动资产                     2         46,752.98      78,004.52      31,251.54              66.84
    其中:可供出售金融资产         3            354.28         354.28           0.00               0.00
    持有至到期投资               4              0.00           0.00           0.00               0.00
    临时应收款                   5              0.00           0.00           0.00               0.00
    临时股权投资                 6          1,270.88       2,868.06       1,597.18             125.68
    投资性房地产                 7              0.00           0.00           0.00               0.00
    固定资产                     8          9,782.96       7,497.37       -2,285.59             -23.36
    在建工程                     9              0.00           0.00            0.00               0.00
    工程物资                     10             0.00           0.00           0.00               0.00
    固定资产清算                 11             0.00           0.00           0.00               0.00
    消费性生物资产               12             0.00           0.00           0.00               0.00
    油气资产                     13             0.00           0.00           0.00               0.00
    有形资产                     14        35,299.30      67,284.81      31,985.51               90.61
    开发收入                     15             0.00           0.00           0.00                0.00
    商誉                         16             0.00           0.00           0.00                0.00
    临时待摊费用                 17            45.56           0.00         -45.56             -100.00
    递延所得税资产               18             0.00           0.00           0.00               0.00
    其他非活动资产               19             0.00           0.00           0.00               0.00
          资产总计              20        53,374.20      84,644.96      31,270.76              58.59
    活动负债                       21         4,429.19      16,269.19      11,840.00             267.32
    非活动负债                     22            99.09          76.07         -23.02             -23.23
          负债算计              23         4,528.29      16,345.26      11,816.97             260.96
            净资产              24        48,845.91      68,299.70      19,453.79              39.83
    评价结论详细状况见有关资产评价汇总表及明细表。
    资产评价师对评价进程中发现的对评价值有影响事项作了特别事项阐明,提请评价报告运用者留意。
    本评价报告的评价结论运用无效期限自评价基准日起一年,即从评价基准日 2012年 8 月 31 日起至 2013 年 8 月 30 日止。
    以上内容摘自评价报告注释,欲理解本评价项目的详细状况和合理了解评价结论,该当仔细阅读评价报告注释。
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                     储运集团无限公司股权置换项目
                                资产评价报告书
                                                           中科华评报字(2012)107 号
    一、    绪言沈阳城市公用集团无限公司:
    辽宁中科华资产评价无限责任公司承受贵单位委托,依据国度有关法律、法规和资产评价原则,遵照客观、独立、公正的评价准绳,采用资产根底法,依照必要的评价顺序,对沈阳城市公用集团无限公司拟股权置换的经济行为所触及的沈阳储运集团无限公司股东全部权益在 2012 年 8 月 31 日的市场价值停止了评价。现将资产评价状况报告如下:
    二、    委托方、被评价单位和业务商定书商定的其他评价报告运用者
    (一) 委托方概略
      单位称号:沈阳城市公用集团无限公司(简称:公用集团)
      营业场所:沈阳市沈河区繁华路 49 号
      法定代表人:孙连政
      注册资本:人民币 壹拾亿零叁仟万元
      实收资本:人民币 柒亿伍仟万元
      企业类型: 无限责任(国有独资)
      运营范围:答应运营项目:无
                   普通运营项目:产业投资(法律整理、租赁,房地产开发,工业管道、
                  土建工程运用,压力容器、工业设备装置自营和代理各类商品和技
                  术的进出口但国度限定公司运营或制止进出口的商品和技术除外招
                  招标代理及效劳。※
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告
    公司成立日期为 2011 年 4 月 15 日,拥有注册号码为 210100000073375(1-1)的企业法人营业执照。
      (二) 被评价单位概略
    1.根本概略
    单位称号:沈阳储运集团无限公司(简称:储运集团)
    法定代表人:刘凯
    住所:沈阳市大东区东贸路 20-1 号
    注册资本:人民币壹仟伍佰陆拾贰万元
    实收资本:人民币壹仟伍佰陆拾贰万元
    公司类型:无限责任公司(法人独资)
    运营范围:答应运营项目:无
                  普通运营项目:仓储(不含风险化学品),普通货运(限分支机构经
                 营),装卸搬运效劳,修建资料、日用百货、五金交电、文明用品零售、
                 批发,初级弄产品销售,房屋、设备租赁,停车效劳,市场开发、市
                 场管理,市场设备租赁,物业管理。
    公司成立日期为 1953 年 01 月 01 日,拥有注册号码为 210100000002215 的企业法人营业执照。
    2.历史沿革
    沈阳储运集团无限公司从属于公用集团的国有独资无限责任公司。1953 年 1 月依据西南人民政府贸易部批复成立了沈阳市公营商业仓储公司,即沈阳储运集团公司的前身,从属沈阳市公营商业局(简称国商局)管辖。公司地址设在沈阳市战争区中华路 194 号。公司下设仓储公司第一仓库(东贸库),仓储公司第二仓库(小北库)、仓储公司第三仓库(林盛堡库)和仓储公司第四仓库(虎石台库)。
    1957 年 2 月依据辽宁省商业厅关于改组仓储公司机构为储运公司的决议,经一商局同意,沈阳市公营商业仓储公司改为沈阳市商业储运公司,将运输业务也归入储运公司主业。
    1959 年终商业局决议,撤销了储运公司,将原储运公司所属仓库辨别移交给百货
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    1961 年 11 月沈阳市第一商业局决议恢复沈阳市公营商业储运公司。将原储运公司所属的第一仓库、第二仓库和第四仓库由百货公司移交给储运公司,公司办公地址设在第一仓库院内。
    1963 年 2 月储运公司办公地址迁至沈河区地方路一段 33 号,为顺应运输业务的开展需求和增强运输业务的一致管理,1964 年 12 月经商业局同意成立了储运公司运输部。
    1965 年为顺应战备需求,按沈阳市人民委员会决议,由一商局主抓,以储运公司为主体,建筑一座大型备战仓库。库址选在沈阳市西北郊白清寨公社康家山,为储运公司康家山仓库。
    1970 年 7 月接收了沈阳市工业器材公司林盛堡仓库,改名为储运公司第三仓库。此时,储运公司所属企业为第一仓库、第二仓库、第三仓库、第四仓库、康家山仓库和运输部(后改为储运公司汽车队)。公司办公地址迁至大东区小北街四段边墙北里16 号(第二仓库院内)。
    1972 年 10 月储运公司撤销了运输部,1973 年在沈阳农学院北侧营建了红砖厂。
    1975 年 7 月依据沈阳市反动委员会根本建立组沈革发(1975)41 号文件,储运公司在沈阳西部地域建库,库址设在沈阳西郊于洪区太湖街,占地 17.23 万平方米,名为第五仓库,于 1983 年正式营业。
    1976 年储运公司接收了百货公司惠工库,改为储运公司第六仓库。此时储运公司所属的企业有第一仓库、第二仓库、第三仓库、第四仓库、第五仓库(筹建处)、第六仓库、康家山仓库、红砖厂及汽车队,公司办公地址迁至战争区同泽街 2 段 14 号。
    1978 年储运公司将第三仓库移交给沈阳五金交电站。
    1980 年 2 月将第六仓库移交给百货公司,同年 3 月撤销红砖厂。
    1983 年 8 月撤销汽车队。
    1985 年 1 月储运公司办公地址迁至大东区小北街边墙北里 16 号。原办公楼做为开发多种运营基地,同年 7 月在此成立公营赤峰毛纺厂沈阳工商联营公司。创办了福瀛楼饭店(旅店)和储运贸易公司(1986 年改称日用百货零售部)。
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    1987 年 11 月储运公司办公地址迁至大东区结合路 50 号新落成的办公大楼,从属于沈阳市商业局,福瀛楼饭店改名为沈阳市储运公司款待所。在变革开放新情势下,1987 年以沈阳市储运公司为主体,由大连、丹东、鞍山、长春、齐齐哈尔、哈尔滨、佳木斯、牡丹江等 9 市储运公司共同组建了西南商业储运联营总公司。于 1988 年 5月正式停业,营业地址设在沈阳市储运公司办公大楼的一楼。
    1988 年 7 月储运公司由纯管理机构变为经济实体,公司机构同第二仓库机构兼并,构成一套管理机构,一致核算。同年 9 月将储运公司贸易购销效劳站改为储运公司针纺织品零售部。
    1989 年 6 月储运公司成立了沈阳市南方冷藏运销公司。
    1990 年末储运公司所属主营企业有:第一仓库、储运部(实体库)、第四仓库、第五仓库、康家山仓库。商业运营企业:日用品百货零售部、针纺织品零售部、沈赤联营公司、饮食贸易开发公司、南方冷藏运销公司、西南联营总公司和款待所。
    1992 年依据沈计经发(1992)558 号文件,成立沈阳市商业代理总公司,并相应成立其一、二、四、五分公司。
    1993 年与以色列合资建厂,中方出资 58.8 万美元,占股权 45%。同年依据沈阳市商业管理局文件,沈商业字(1993)160 号。合资公司为沈阳沙诺日用品无限公司。该公司已停产多年。沈阳市储运公司更名为沈阳储运总公司,所属企业辨别为:沈阳储运总公司第一分公司、沈阳储运总公司第二分公司、沈阳储运总公司第四分公司、沈阳储运总公司第五分公司、沈阳储运总公司康家山仓库、沈阳储运总公司日用百货零售部、沈阳储运总公司针纺织品零售部、沈阳市商业代理总公司更名为沈阳商业代理总公司。
    1996 年依据沈阳市体改委文件,沈体改发(1996)63 号,组建沈阳储运集团,沈阳储运集团总公司更名为沈阳储运集团公司,所属分公司取消法人资历,为集团公司的分支机构,更名为:沈阳储运集团公司第一分公司、沈阳储运集团公司第二分公司、沈阳储运集团第四分公司、沈阳储运集团第五分公司、沈阳储运集团康家山仓库。
    1998 年康家山仓库交给沈阳商业城集团。
    2000 年沈阳储运集团公司第四分公司由国度粮储库接纳,同年依据沈阳市国有资
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告产管理局沈国资局字(2000)49 号,储运集团公司以库房出资与沈阳储运集团公司职工持股会组建了沈阳储运集团物流配送无限公司,占股权 38.48%。截止 2012 年 8 月经变卦变卦后物流配送总股本为 3042.51 万元,其中商业城(集团)无限公司股本1871.64 万元,占总股本的 61.52%沈阳储运集团公司股本 1170.87 万元,占总股本的 38.48%。
    2001 年成立小北市场,主营装饰资料、家电、旧物等。
    2002 年沈阳储运集团公司划归沈阳商业城集团。
    2004 年与诚添集团无限公司签定了租赁合同,租用该公司于洪区太湖路 15 号土地及地上修建物,组建沈阳储运集团公司配送中心,该中心现正在操持废业手续。
    2005 年依据沈阳市国资委沈国资发(2005)68 号,沈阳储运集团公司出资人民币 100 万元与沈阳储运集团物流配送无限公司组建了沈阳东贸纸品买卖中心无限公司,占股权 12.1%。
    2007 年依据国资委主任办公室会议纪要第 3 号,集团公司及小北二库土地及地上修建物行政划拨给沈阳大学,集团公司搬迁至沈阳市大东区东贸路 20 号,同年小北市场也搬迁到东贸路 20 号,更名为沈阳储运集团公司东贸装饰资料买卖中心。
    到 2011 年集团公司的分公司为:沈阳储运集团公司第一分公司、沈阳储运集团公司第二分公司、沈阳储运集团公司第五分公司、沈阳储运集团公司配送中心、沈阳储运集团东贸装饰资料买卖中心(非独立核算)子公司为:沈阳储运集团物流配送无限公司、沈阳东贸纸品买卖中心无限公司沈阳沙诺日用品无限公司。
    3.近三年公司资产及财务情况
    储运集团 2011 年 8 月 31 日、2010 年 12 月 31 日、2009 年 12 月 31 日和评价
    基准日财务情况如下标:                                                  单位:人民币万元
        项 目               2009 年      2010 年      2011 年           2012-8-31
        总资产               19,904.80    19,457.68    19,056.82            53,374.20
        总负债                6,934.80     6,745.56     6,150.75             4,528.29
        净资产               12,970.00    12,712.12    12,906.08            48,845.91
        营业支出              7,464.32     8,259.43     7,918.66             3,666.54
        营业利润                261.80        18.03       -13.07              -190.47
        利润总额                272.00        -8.65         7.57              -190.03
        净利润                  179.25       -34.34       -58.00              -190.98
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                  地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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    储运集团 2011 年度的资产及财务情况业经辽宁慧泽会计师事务一切限公司审计,审计报告号为辽慧会内审字[2012]10 号2010 年和 2009 年度资产及财务情况业经辽宁泽群会计师事务一切限责任公司审计,审计报告号辨别为辽泽会审字(2011)第 111号和(2010)第 001 号2012 年 8 月 31 日的资产及财务情况业经华普天健会计师事务一切限公司审计,审计报告号为会审字[2012]2301 号。
    4.股权构造
                    股东称号                    股本数额(万元)                所占比例
          沈阳城市公用集团无限公司               1,562.00                      100%
                  合      计                     1,562.00                     100.00%
    5.委托方与被评价单位的关系
    委托方系被评价单位股东,持有被评价单位 100%股权。
    (三) 业务商定书商定的其他评价报告运用者
    本评价报告仅供委托方、被评价单位、沈阳市国有资产管理委员会、沈阳市国有资产产权买卖部门、惠天热电股份无限公司运用,除法律、法规另有规则外无其他评价报告运用者,注册资产评价师和评价机构对其它阅读报告的第三方运用本评价报告所形成的结果不承当责任。本评价报告在运用前须经沈阳市有关国有资产管理部门核准或备案。
    三、     评价目的
    依据沈阳市人民政府国有资产监视管理委员会沈国资发[2012]91 号“关于置换水务集团股权的有关意见”,本次评价目的:评定预算委估资产价值,为沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权,与惠天热电股份无限公司所持沈阳水务集团 4.06%股权停止等价置换的经济行为提供价值参考。
    四、     评价对象和评价范围
    评价对象为沈阳储运集团无限公司股东全部权益价值。
    评价范围为沈阳储运集团无限公司截止评价基准日经审计后的全部资产及相关负债。详细的资产、负债项目内容以沈阳储运集团无限公司依据华普天健会计师事务所
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                        地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告无限公司审计后的资产负债数据为根底填报的评价申报表为准,申报数与审计数分歧。凡列入表内并经过沈阳储运集团无限公司核实确认的资产项目均在本次评价范围之内。详细如下:
                  项               目                     账面价值(万元)
    活动资产                                  1                                6,621.22
    非活动资产                                2                               46,752.98
    其中:可供出售金融资产                  3                                  354.28
    持有至到期投资                          4                                    0.00
    临时应收款                              5                                    0.00
    临时股权投资                            6                                1,270.88
    投资性房地产                            7                                    0.00
    固定资产                                8                                9,782.96
    在建工程                                9                                    0.00
    工程物资                                10                                   0.00
    固定资产清算                            11                                   0.00
    消费性生物资产                          12                                   0.00
    油气资产                                13                                   0.00
    有形资产                                14                              35,299.30
    开发收入                                15                                   0.00
    商誉                                    16                                   0.00
    临时待摊费用                            17                                  45.56
    递延所得税资产                          18                                   0.00
    其他非活动资产                          19                                   0.00
                资产总计                     20                              53,374.20
    活动负债                                  21                               4,429.19
    非活动负债                                22                                  99.09
                负债算计                     23                               4,528.29
                净 资 产                     24                              48,845.91
      (一) 委估次要资产状况
    1. 房屋建(构)筑物
    ⑴沈阳储运集团无限公司总部建(构)筑物类资产合计 12 项,其中房屋修建物11 项,总修建面积 27734.35 平方米,包括东贸装饰资料四层市场楼、东贸装饰资料二层钢构造市场楼、五号钢构造库(位于五分公司院内,后因土地运用权被征收已撤除)、东贸市场东门市房、东贸市场西门市房、五爱街商业网点、小北关街商业网点、职工住宅 3 项:石油楼宿舍、北陵楼宿舍、北陵楼平房宿舍)等。构筑物 1 项,为路面。上述修建物于 1989-2007 年间陆续建成投入运用,日常维护较好。
    ⑵一分公司建(构)筑物类资产合计 18 项,其中房屋修建物 13 项,总修建面积
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                  地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告11,104.19 平方米,包括地下库、简易彩板库、楼仓、新建收发室、基建资料库、东大门办公室、后货场办公室、综合楼、彩板库、职工住宅 4 项:化工库五层楼、西宿舍、东大门宿舍、西宿舍大楼)及评价增减值等。构筑物 5 项,包括 33 米防雷塔、大门、蓄水池、电动伸缩门、路面等。上述修建物于 1976-2007 年间陆续建成投入运用,日常维护较好。
    ⑶二分公司建(构)筑物类资产合计 2 项,包括职工住宅(2 项:新建点式楼、五七干部楼)等。
    ⑷五分公司建(构)筑物类资产合计 49 项,因土地运用权被征收,建(构)筑物类资产已开端撤除,被评价单位提供了征收补偿协议。
    2. 土地运用权:本次委估土地运用权共三宗:
    宗地一:土地运用权人:沈阳储运集团无限公司土地运用权证编号:大东国用(2002)第 11 号坐落:沈阳市大东区东贸路 20 号用处:仓储运用权类型:划拨现运用权面积:167,290.09 平方米。
    宗地二:土地运用权人:沈阳储运集团无限公司土地运用权证编号:沈阳国用(2005)第 0144 号坐落:沈阳市大东区东贸路 20 号用处:工业运用权类型:出让运用权面积:10,897.8 平方米。
    宗地三:土地运用权人:沈阳储运集团第五分公司土地运用权证编号:沈阳国用(2006)第 0438 号坐落:沈阳市于洪区渤海路 19 号用处:工业运用权类型:出让运用权面积:135,787 平方米。根据沈阳市土地储藏中心和沈阳储运集团公司签署的国有土地运用权发出协议(沈储[2012]4008 号):该地块已被征收,单方确认的征收面积为 164719.42 。
    3. 设备类
    本次委估机器设备合计 43 项 59 台(套),次要为仓储、运输及相关配套设备,包括叉车、迁延机、锅炉、起重机、龙门吊、货架、升降机、地动衡、电梯、局域网、监控设备、给水设备及变电设备等,除有局部设备已达报废形态,其他设备维护保养
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                  地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告状况较好。
    运输车辆 49 项 50 台(套),次要为货车、客车、轿车、叉车等,大多置办于 2000年当前,除一般叉车、运输车为待报废形态,其他车辆均可以维持正常行驶,车况较好。
    电子设备 91 项 168 台(套),次要为办公用电脑、效劳器、打印机、复印机、空调、冰箱、电视及监控设备等。2005 年以前置办的电子设备多处于报废幢,设备可以正常运用。
       4.存货为原资料和在用低值易耗品,次要寄存于储运集团沈阳市大东区东贸路20-1 号和沈阳市于洪区渤海路 19 号办公区域内。原资料为运输用汽油等在用低值易耗品次要为办公用品类、劳保用品类和用具类等,运用形态良好。
        (二) 企业申报的账面记载或许未记载的有形资产类型、数量、法律权属情况
       企业申报评价范围内除三宗土地运用权,无其他类型的有形资产。
       (三) 企业申报的表外资产的类型、数量
       企业申报评价的资产全部为企业账面记载的资产,未发现表外资产。
       (四) 援用其他机构出具的报告的结论所触及的资产类型、数量和账面金额
       本次评价报告中基准日各项资产及负债账面值均为华普天健会计师事务一切限公司的审计后果。除此之外,未援用其他机构报告内容。
    五、 价值类型及其定义
    参照国有资产管理与评价的有关法规,遵照客观、独立、公正和迷信的准绳及其他普通公认的评价准绳,我们对评价范围内的资产停止了必要的核对及鉴定,查阅了有关文件及技术材料,施行了我们以为必要的其他顺序。在此根底上,依据评价目的以及资产情况,确定本次资产评价的价值类型为市场价值类型。
       资产评价的价值类型是指资产评价后果的价值属性及其表现方式。
    市场价值的外延:是指自愿买方和自愿卖方在各自感性行事且未受任何强迫压制的状况下,对在基准日停止正常公道买卖中某项资产该当停止买卖的价值估量数额。
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    六、    评价基准日
    本项目评价基准日是 2012 年 8 月 31 日。
    选取上述日期为评价基准日的理由是:
    1.依据评价目的与委托方协商确定评价基准日。次要思索使评价基准日尽能够与评价目的完成日接近,使评价结论较合理地为评价目的效劳。
    2.选择月末会计结算日作为评价基准日,可以较片面地反映委估资产总体状况,便于资产清查核实等任务的展开。
    本次评价中所采用的取价规范是评价基准日无效的价钱规范。
    七、    评价根据
    (一) 经济行为根据
    沈阳市人民政府国有资产监视管理委员会沈国资发[2012]91 号“关于置换水务集团股权的有关意见”。
    (二) 次要法律法规
    1、《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订)
    2、《中华人民共和国企业国有资产法》 (主席令 2008 年第 5 号)
    3、《中华人民共和疆土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订)
    4、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席 29 号,2007 年 8月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)
    5、《企业国有资产监视管理暂行条例》(国务院第 378 号令,2003 年)
    6、《企业国有产权转让管理暂行方法》(国资委、财政部第 3 号令,2003 年)
    7、《企业国有资产评价管理暂行方法》(国资委第 12 号,2005 年)
    8 、《 关于 增强 企业 国有 资 产评 估管 理工 作有 关 成绩 的通 知》(国 资 委产 权[2006]274 号)
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    9、《房地产估价标准》(GB/T50291-1999)
    10、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)
    11、其他与评价任务相关的法律、法规和规章制度等。
      (三) 原则根据
    1.资产评价原则根本原则(财企[2004]20 号)
    2.资产评价职业品德原则根本原则(财企[2004]20 号)
    3.资产评价原则评价报告(中评协[2007]189 号)
    4.资产评价原则评价顺序(中评协[2007]189 号)
    5.资产评价原则业务商定书(中评协[2007]189 号)
    6.资产评价原则任务底稿(中评协[2007]189 号)
    7.资产评价原则机器设备(中评协[2007]189 号)
    8.资产评价原则企业价值(中评协[2011]227 号)
    9.企业国有资产评价报告指南(中评协[2008]217 号)
    10.评价机构业务质量控制指南(中评协[2010]214 号)
    11.注册资产评价师关注评价对象法律权属指点意见(会协[2003]18 号)
    12.资产评价价值类型指点意见(中评协[2007]189 号)
    13.《企业会计原则-根本原则》(财政部令第 33 号)
    14.《企业会计原则-使用指南》(财会[2006]18 号)。
    (四) 权属根据
    1.被评价单位企业法人营业执照
    2.被评价单位组织机构代码证
    3、中华人民共和国国有土地运用证
    4、中华人民共和国房屋一切权证
    5.机动车辆行驶证及局部设备置办发票
    6.其他有关权属证明材料
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    7.被评价单位提供的财务材料及其他材料。
    (五) 取价根据
    1、中国人民银行评价基准日发布的银行利率表
    4、《工业厂房牢靠性鉴定规范》国度规范 GBJ144-90
    5、财政部关于印发《根本建立财务管理规则》的告诉(财建[2002]394 号)
    6、国度计委、建立部关于发布《工程勘察设计免费管理规则》的告诉(计价钱[2002]10 号)
    7、国度计委办公厅、建立部办公厅《关于工程勘察设计免费管理规则有关成绩的补充告诉》(计办价钱[2002]1153 号)
    8、国度开展变革委、建立部关于印发《建立工程监理与相关效劳免费管理规则》的告诉(发改价钱[2007]670 号)
    9、《中华人民共和国车辆置办税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 294 号,2000 年 10 月 22 日)
    10、《汽车报废规范》(原国度经济贸易委员会国经贸经[1997]456 号)
    11、《关于调整汽车报废规范若干规则的告诉》(原国度经济贸易委员会国经贸资源[2000]1202 号)
    14、沈阳市 2010 年颁发的建立单位综合免费规范
    15、全国一致修建工程预算定额辽宁省实物量定额(2008)
    16、全国一致修建装饰工程预算定额辽宁省实物量定额(2008)
    17、全国一致装置工程预算定额辽宁省耗费量定额[电气设备装置工程](2008)
    18、全国一致装置工程预算定额辽宁省耗费量定额[给排水、采暖、燃气工程](2008)
    19、辽宁省修建工程、修建装饰装修工程耗费量定额参考价目表(2010)
    20、全国一致装置工程预算定额辽宁省参考价目表(2010)
    21、沈阳市 2010 年公布的建立工程费用规范
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    22、辽宁省 2012 年三季度工程造价价钱信息
    23、辽宁省建立工程费用参考规范
    24、《关于印发城区土地级别基准地价出让金及租金规范的告诉》(沈规疆土发[2008]64 号)
    25、《辽宁省人民政府办公厅关于施行征地域片综合地价规范的告诉》辽政办发〔2010〕2 号
    26、《辽宁省人民政府关于做好征地补偿安顿任务实在维护农民合法权益的告诉》辽政发〔2004〕27 号
    27、有关修建物运用年限和最低残值的规范。
    28、《机电产品报价手册》((机械工业出版社,2011 版))
    30、《原资料与工业品价钱及价钱指数信息》
    31、《资产评价常用数据与参数手册》(中国迷信技术出版社,2011 版)
    32、沈阳市土地储藏中心和沈阳储运集团公司签署的国有土地运用权发出协议(沈储[2012]4008 号)
    33、被评价单位提供的工程预算、结算等相关材料
    34、被评价单位提供的资产清单及其他材料
    35、被评价单位提供的财务会计、运营方面的材料
    36、评价人员搜集的市场材料、产业经济及微观经济材料
    37、评价人员现场勘查及调查所得的有关材料
    38、wind 资讯金融终端
    39、其他参考材料。
      (六) 其他参考根据
    1.华普天健会计师事务一切限公司出具的审计报告(审计报告号为 会审字[2012]2301 号)
    2.被评价单位提供的近三年审计报告
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    3.被评价单位提供的有关设备台账、会计凭证等财务材料
    4.评价人员经过调查理解的其他材料。
    八、 评价办法
    企业价值评价根本办法包括市场法、本钱法及收益法。评价时,要依据评价对象、价值类型、材料搜集状况等相关条件,剖析三种根本办法的适用性恰中选择资产评价根本办法。
      (一) 市场法
    市场法是指经过市场调查,选择一个或几个与被评价资产相反或相似的资产作为比拟对象,剖析比拟对象的成交价钱和买卖条件,停止比照调整,预算出委估资产价值的办法。
    本评价项目的评价对象为股东全部权益价值,由于目前国际资本市场发育尚不完善,相似公司的买卖案例较少,也没有同规模同类可比的上市公司可供参考,故我们以为不适合采用市场法对储运集团的股东全部权益停止评价。
    (二) 收益法
    收益法是指按收益复原思绪,将企业将来一定时期内的预期收益复原为评价基准日的资本额或投资额,从而失掉企业全体资产评价值。由于收益法系依据企业将来收益、收益期、折现率来确定企业价值的。而企业将来收益、收益期、折现率,都是基于一定时期社会经济和企业的一些历史材料或和信息而停止统计、计量、归结,从而是在特定的条件下对将来停止预测或剖析计算的。
    储运集团虽有设备方面的优势,但委估资产中第五分公司的土地运用权已签署征收协议,相应库房数量分明增加,且层次缺乏、设备比拟陈腐。其他多为普通库房,温、去湿条件差外部传输、分拣手腕落后,自动化水平低运输设备次要是普通卡车,货柜车和拖车少,运输平安性差、效率低。且该公司的效劳方式和手腕比拟原始和单一,只能复杂地提供运输(送货)和仓储效劳,而在流通加工、物流信息效劳、库存管理、物流本钱控制等物流增值效劳方面,尤其在物流方案设计以及全程物流服
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                  地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告务等更高层次的物流效劳方面还没有片面展开。而仓储物盛行业技术壁垒不高,准入门槛较低,其他类型企业较容易进入分享该行业的超额收益,致使其无法维持继续的高额报答。同时沈阳市内现有与储运集团规模相似、效劳内容相近的大中型仓储物流企业较多,在客户资源上形成了较大分流,与储运集团签署租赁、仓储合同绝大局部为短期合同,使将来收益具有不确定性。故我们以为不适合采用收益法对储运集团的股东全部权益停止评价。
      (三) 资产根底法(本钱法)
    资产根底法(本钱法)是以在评价基准日重新建造一个与评价对象相反的企业或独立获利实体所需的投资额作为判别全体资产价值的根据,详细是指将构成企业的各种要素资产的评价值加总减去负债评价值求得被评价资产价值的办法。它是以被评价单位申报的并反映在评价基准日经审计的资产负债表中的资产和负债为根底停止评价的一种办法。
    根本公式:全部股东权益价值=各项资产评价值之和-各项负债评价值之和
    本次委估的中心资产次要为土地运用权、房屋修建物、机器设备、办公设备及运输车辆等实物资产,且运用资产根底法评价各项资产所触及的经济技术参数的选择都有充沛的数据材料作为根底和根据,故可采用资产根底法停止评价。
    九、    评价顺序施行进程和状况
    辽宁中科华资产评价无限责任公司承受沈阳城市公用集团无限公司委托,对沈阳城市公用集团无限公司拟股权置换的经济行为所触及的沈阳储运集团无限公司股东全部权益价值停止了评价,评价基准日经协商定于 2012 年 8 月 31 日。
    辽宁中科华资产评价无限责任公司于 2012 年 10 月 26 日拟定评价方案并确定评价方案,评价任务于 2012 年 10 月 27 日正式开端,2012 年 11 月 2 日现场任务完毕。次要评价任务进程如下:
    (一) 评价后期预备阶段
    1.与委托方及被评价单位对本次评价的评价目的、评价范围、评价基准日等评
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                  地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告估根本事项协商分歧,并与委托方签定《资产评价业务商定书》,制定评价任务方案。
    2.配合被评价单位停止资产清查、填报《资产评价明细表》等任务。评价项目组人员进入现场对委估资产停止初步理解,协助被评价单位停止委估资产申报任务,搜集资产评价所需文件材料。
    (二) 资产清查搜集材料阶段
    1.听取委托方及被评价单位有关人员引见企业总体状况和委估资产的历史及现状,理解企业的财务制度、运营情况、固定资产技术形态等状况
    2、对被评价单位提供的《资产评价明细表》与有关财务记载数据停止核对,对发现的成绩协同被评价单位做出调整
    3.依据《资产评价明细表》,按资产评价原则及评价标准的要求,对固定资产停止了片面核实,对活动资产中的存货类实物资产停止了抽查
    4.查阅搜集委估资产的产权证明文件
    5.依据委估资产的实践情况和特点,确定各类资产的详细评价办法
    6.查阅并搜集相关资产的技术材料及验收材料经过市场调研和查询有关材料,搜集价钱材料
    7.对评价范围内的资产及负债,在核实的根底上做出初步评价测算。
    (三) 评定预算阶段
    评价项目组依照一致的技术方案和办法规范,核实资产,勘察实物,依据不同类型的资产采用适当的评价办法计算、确定各类资产的评价价值。各项资产办法如下:
    1.活动资产
    (1) 货币资金
    包括现金和银行存款。评价人员采用监盘的方式停止现场清点现金,并依据现金日记账记载停止合理的倒推计算,经过倒推计算出评价基准日现金余额,并与现金日记账核对,以核实后的账面值作为评价值银行存款在账账、账表核实和核对银行对账单的根底上结合对银行的函证回函状况,对银行存款余额调理表停止试算均衡,核
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                  地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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               沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告对无误后,以经核实后的账面值确认评价值。
    (2) 应收账款、其他应收款
    评价人员对往来款项停止函证理解,并经过核实原始凭证,租赁合同等财务材料,详细理解往来款项的发作工夫、款项回收状况、欠款人资金、信誉情况,断定每笔款项能够发出的数额。关于有充沛理由置信全部能发出的,按全部往来款项金额计算评价值关于有充沛理由置信全部不能发出的和已无尚存权益和价值的,则评价值为零。
    (3)存货
    存货包括原资料和在用低值易耗品,评价办法分述如下:
    ①原资料
    由于委估原资料均为近期购入,账面单价接近基准日市场价钱,以实践数量乘以账面单价确定评价值。
    ②在用周转资料(在用低值易耗品)
    在库低值易耗品在实地清点倒推基准日实践库存数量的根底上,以基准日实践库存数量乘以现行市价计算评价值。
    (4) 其他活动资产
    关于其他活动资产,在核实业务内容、原始发作额、估计摊销期、尚存受害期等项目无误的根底上,以尚存的资产或拥有的权益确定评价值。
    2. 可供出售金融资产-股票投资
    关于可上市买卖的股票投资采用现行市价法,以评价基准日的开盘价为根底确定评价值。
    3. 临时股权投资
    关于非上市公司按评价后净资产及相应的持股比例确定评价值。
    4. 固定资产
    (1)房屋建(构)筑物商业网点
    商业网点为商业用房,此类房产市场买卖较活泼,因而采用市场法和收益法两种
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                   地址:北京市海淀区苏州街 49 号
                                        - 21 -
              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告评价办法,最终取二者的算术均匀值来作为评价价值。
    市场法是将评价对象与在评价时点近期有过买卖的相似房地产停止比拟,对这些相似房地产的已知价钱作适当的修正,以此预算评价对象的客观合理价钱或价值的办法。公式为:
                                       买卖情    市场情况      房地产情况
                                       况修正    调   整         调    整
                                         100   ( )     100
    评价对象价值=可比实例价钱 ×            × 100 ×
                                       ( )           ( )
    收益法是预测评价对象的将来收益,然后应用资本化率将其转换为价值来求取评价对象价值的办法。公式为:
            A        1+ g n
    V=        [1- (      ) ]
           Y-g       1+ Y
    式中:
    V:房地产在评价时点时的收益价钱,通常称为现值
    A:房地产的将来净运营收益,通常简称为净收益
    Y:房地产的报酬率(折现率)
    g:净收益逐年递增的比率
    n:房地产的收益年期,是从评价时点开端计算的将来可以获取净收益的工夫,通常称为收益年限
    ⑵ 其他房屋
    其他房屋市场买卖不活泼且出租收益较低,本次采用重置本钱法停止评价。
    重置本钱法是指经过求取评价对象在评价时点时重置价钱或重建价钱,然后乘以房屋成新率,以此预算评价对象的客观合理价钱或价值的办法。其计算公式如下:评价价值=重置本钱×成新率
    ①重置本钱构成及根据
    重置本钱包括工程造价、后期费用、建立单位管理费、资金本钱、投资利润及相关税费等,其中:
    工程造价是指建造工程所发作的修建装置工程费,由修建工程、装饰工程、室内给排水工程、采暖工程、电气照明工程等专业工程造价所组成。
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                       地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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    后期工程费次要包括工程勘查费、工程设计费、工程投标费、工程监理费、工程质量监视费、新墙体专项基金、印花税以及城市根底设备配套费等。
    序号          费率称号                   取费基数                  取费根据
    1          工程勘查费             工程造价×0.4%     国度计委、建立部计价钱[2002]10 号
    2          工程设计费              工程造价×2%      国度计委、建立部计价钱[2002]10 号
    3          工程投标费             工程造价×0.2%            计价钱[2002]1980 号
    4          工程监理费              工程造价×1%             按相关效劳免费规范
    5        新墙体专项基金            8.00 元/平方米           辽财非[2008]817 号
    6            印花税               工程造价×0.03%           国务院令[1998]11 号
    7        根底设备配套费           60 元/修建平方米          沈建委发[1999]93 号
                  合                   计
    建立单位管理费根据辽宁省建工行业对不同规模修建物管理费用测算目标,结合本次评价对象特点确定。
    资金本钱按基准日中国人民银行最新一年期存款利率,按建立期计算存款利息。
    投资利润依据近几年房地产业均匀修建利润率计算。
    各项税费包括营业税、城市维护建立税及教育费附加等。
    其计算公式如下:
    重置本钱=工程造价+后期费用+建立单位管理费+资金本钱+投资利润+相关税费
    ②成新率确实定
    采用“现场打分法” 及“年限法”综合评定。
    综分解新率 = 年限法成新率×50%+现场评分法成新率×50%
    年限法成新率 = (耐用年限-已运用年限)/耐用年限×100%
    现场评分法成新率次要是经过评价人员现场勘察,并根据原城乡建立部公布的《房屋完损等级评定规范》规则的构造、装饰、设备三局部内容,经现场逐项反省鉴定评分,乘以各局部的修正系数相加后确定修建物的成新率,计算公式如下:
    成新率=(构造局部得分*G+装修局部得分*S+设备局部得分*B)/100*100%
    其中:G构造局部评分修正系数
             S装修局部评分修正系数
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                       地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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             B设备局部评分修正系数
    ⑶职工私有住宅
    对职工私有住宅局部按账面值列示。
       (2) 设备类
       本次委估的设备类资产次要为机器设备、电子设备及运输设备。
    评价值=重置价值×成新率
    依据本次评价目的,以市场价钱为根据,结合设备特点和搜集材料的状况,对正常消费用的机器设备采用重置本钱法评价对设备运用工夫较长,市场上无法询到同类型全新设备市场价的设备,存在活泼的二手买卖市场的设备采用市场法评价关于待报废的设备,本次评价按其可变现净值作为评价值。
    ① 重置价值确实定
    A.机器设备
    关于国产设备,重置全价次要参照国际市场同型号或同类型设备现行市价(已扣除增值税),同时思索必要的运杂费、装置调试费、根底费用、其他费用及资金本钱等予以确定关于出口设备,由于委估的出口设备国际均有代理销售商评价办法同国产设备。
    计算公式:重置价值=设备置办价+运杂费+装置调试费+根底费用+其他费用+资金本钱
    其中:设备置办价:次要经过向消费厂家、买卖市场、贸易公司询价或参照《2011版机电产品报价手册》等价钱材料,以及参考近期同类设备的合同价钱确定。
    运杂费:以设备置办价为根底,思索消费厂家与设备所在地的间隔、设备分量及外形尺寸等要素,按不同运杂费率计取。
    装置调试费:依据设备的特点、分量、装置难易水平,以设备置办价为根底,按不同装置费率计取。
    根底费用:依据设备的特点,参照《机械工业建立项目概算编制方法及各项概算目标》,以设备置办价为根底,按不同费率计取。
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                  地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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    其他费用:包括管理费、可行性研讨报告及评价费、设计费及工程监理费等,根据该设备所在地建立工程其他费用规范,结合自身设备特点停止计算,计算根底为设备置办价、运杂费、根底费及装置调试费之和。
    资金本钱:依据建立项目的合理建立工期,按评价基准日存款利率,资金本钱按建立期内平均性投入计取。
    B.电子设备
    关于市场上有同型号设备销售,属于同城购置,商家对购置产品包运输、上门装置调试效劳。因而,除了购置价之外,没有其他费用。
    计算公式:重置价值=设备置办价
    C.运输车辆
    运输车辆重置价值由车辆置办价、车辆置办税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费等)三局部构成。
    计算公式:重置价值=车辆置办价+车辆置办税+其他费用
    .现行置办价次要取自外地汽车市场现行报价或参照网上报价
    .车辆置办税=车辆基准日置办价钱/1.17×0.1(1.6L排量以上)
    经过国务院同意,对2009年1月20日至12月31日置办1.6L及以下排量乘用车,暂减按5%的税率征收车辆置办税
    .上牌照费用参照外地规范确定(本次评价取500元)。
    ② 成新率确实定
    A.机器设备类
    综分解新率=技术鉴定成新率×权重+实际成新率×权重
    a) 技术鉴定成新率
    技术鉴定成新率确实定次要以设备实践情况为主,依据设备的技术形态、任务环境、维护保养状况,根据现场实践勘查对设备分部位停止逐项打分,确定成新率。
    b) 运用年限成新率
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    运用年限成新率依据设备的经济寿命年限和已运用的年限确定。
    运用年限成新率=(经济寿命年限-已运用的年限)/经济寿命年限×100%
    c) 权重
    关于构造复杂及大型的设备,采用运用年限法和技术鉴定法相结合确定成新率,按运用年限法权重0.4、技术鉴定法权重0.6综算计算。
    关于构造轻巧、复杂及运用状况正常的设备,次要依据运用工夫,结合维修保养状况,以运用年限法确定成新率。
    B.电子设备类
    对技术含量较低的电子设备类资产,依据运用工夫,结合维修保养状况,以运用年限法确定成新率。
    C.对运输车辆,关于运输车辆,依据国经贸经[1997]456 号文《关于发布〈汽车报废规范〉的告诉》及 2000 年 12 月 18 日国经贸资源[2000]1202 号《关于调整汽车报废规范若干规则的告诉》的有关规则,按以下办法确定成新率后取其较小者为最终成新率,即:
    运用年限成新率=(1-已运用年限÷规则运用年限)×100%
    行驶里程成新率=(1-已行驶里程÷规则行驶里程)×100%
    成新率=Min(运用年限成新率,行驶里程成新率)
    同时看待估车辆停止必要的勘察鉴定,若勘察鉴定后果与按上述办法确定的成新率相差较大,则停止适当的调整,若两者后果相当,则不停止调整。
    3.有形资产及其他资产
    (1)有形资产土地运用权
    有形资产包括土地运用权。依据被评价单位提供的材料和评价人员现场勘查及调查搜集的有关材料,经综合剖析比拟,土地运用权采用基准地价系数修正法停止评价。
    基准地价系数修正法评价是应用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评价效果,依照替代准绳,就评价对象的区域条件和一般条件等与其所处区域的均匀条件相
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              沈阳城市公用集团无限公司拟以沈阳储运集团无限公司股权置换项目资产评价报告比拟,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价停止修正,进而求取评价对象在评价基准日时价钱的办法。
    依据《城镇土地估价规程》及沈阳市城镇土地基准地价及规范,本次评价运用的计算公式为:Pi=Pj×[1+∑ki]×S1×S2×S3×S4±M
    式中:Pi评价对象地价
             Pj评价对象对应的基准地价
           ∑ki 评价对象一切综合影响要素总修正值
    其中:Ki第 i 个评价对象综合要素修正系数
             S1宗地用处修正系数
             S2年期修正系数
             S3容积率修正系数
             S4期日修正系数
             M相应根底设备差别的配套费
      (2) 临时待摊费用
    依据评价目的完成后的资产占有者还拥有的、且与其他资产没有反复的资产和权益的价值确定评价值。
    4.相关负债
    核实各项负债在评价目的完成后的实践债权人、负债额,以评价目的完成后的被评价单位实践需求承当的负债项目及金额确定评价值。
    (四) 撰写报告
    对各类资产评价的初步后果停止剖析汇总,对评价后果停止必要的调整、修正和完善,确认评价任务中没有发作重评和漏评的事项,并构成评价结论。经本公司外部三级复核完成评价报告,在与委托方和委托方答应的相关当事方就评价报告的有关内容停止必要的沟通后,最终出具评价报告。
    评价机构:北京中科华资产评价无限公司                  地址:北京市海淀区苏州街 49 号
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    十、    评价假定
    1.买卖假定:是假定一切待评资产曾经处在买卖进程中,评价人员依据待评价资产的买卖条件等模仿市场停止估价。
    2.地下市场假定:地下市场假定是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下承受何种影响的一种假定。地下市场是指充沛兴旺与完善的市场条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方的位置对等,都有获取足够市场信息的时机和工夫,买卖单方的买卖都是在自愿的、明智的、非强迫性或不受限制的条件下停止。
    3.资产继续运用假定:继续运用假定是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产形态的一种假定。首先被评价资产正处于运用形态,其次假定处于运用形态的资产还将持续运用下去。在继续运用假定条件下,没有思索资产用处转换或许最佳应用条件,其评价后果的运用范围遭到限制。
    4、企业继续运营的假定:它是将企业全体资产作为评价对象而做出的评价假定。即企业作为运营主体,在所处的内部环境下,依照运营目的,继续运营下去。企业运营者担任并有才能担当责任企业合法运营,并可以获取适当利润,以维持继续运营才能。关于企业的各类经